我們的切角是「帳面變大，但錢不能分」：依金管會問答集，改採公允價值後，前一年度可分配盈餘仍以成本模式計算，公允價值增值須提列特別盈餘公積，不能拿來發股利。另一個細節是遞延所得稅淨額僅約289萬元、約為增值的2.9%，遠低於20%的營所稅率，顯示增值多來自土地（推測，土地增值稅以公告現值為基礎）。此外，2026年全年不動產評價利益為0元，代表這批不動產的公允價值在2026年持平，帳上差額增加的254仟元，全部來自不再提列的折舊。

文章目錄

一、公告重點一張表

二、數字核對：淨值增加9,526萬元怎麼來

本文驗算：98,151＋22,702－25,594＝95,259；98,405＋22,840－25,640＝95,605，與公告一致。

三、獨特切角：帳面變大，但錢不能分

三個讀法：

• 淨值變好看，股利不會變多：9,525.9萬元的保留盈餘增加須轉為特別盈餘公積，不會轉成可發放的現金股利。
• 帳面更貼近市價：成本模式下，持有多年的不動產帳面只剩成本減折舊，與市價差距大；公允價值模式讓資產負債表反映真實價值。
• 未來損益會跟著房市波動：改採公允價值後，每年估值變動直接進損益。房市上漲時有評價利益，下跌時則認列評價損失。

四、遞延所得稅只有2.9%：增值多來自土地？

怎麼解讀：若增值主要來自建物，遞延稅負通常接近營所稅率20%；本案淨遞延稅只有約2.9%，推測增值主要來自土地。在台灣，土地出售時的所得適用土地增值稅而非一般營所稅，土地增值稅以公告土地現值計算，因此帳上公允價值大幅高於成本時，認列的遞延稅負可能遠低於20%（推測，公告未拆分土地與建物）。另外，公告也同時增加遞延所得稅資產2,270萬元，可能與原成本模式下的暫時性差異重算有關。

土地與建物的拆分、遞延稅的組成，需待2027年財報附註揭露確認。

五、延伸研究：成本模式與公允價值模式怎麼選

企業選擇模式後，所有投資性不動產原則上須一致適用。

對企業的參考：持有出租辦公室、店面或土地的企業，若帳面長期低估，改採公允價值模式可提升淨值與財務比率，但需承擔估價成本與損益波動。對中國信託證券而言，影響金額相對集團規模很小（中信金2026年上半年EPS約1.96元），屬會計呈現的一致化調整。

六、接下來看什麼：2027年起

推演為情境判斷，非公司預測。

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

中國信託證券把投資性不動產改採公允價值模式，帳上增值9,815萬元、淨值增9,526萬元，但增值須提列特別盈餘公積、不能配息；2026年評價利益為0，顯示這批不動產估值持平，影響主要在帳面呈現，而非獲利或股利。

詠騰工商觀點

投資性不動產改採公允價值，是企業讓帳面貼近市價的常見做法。對投資人而言，淨值提升不等於股利增加，這是最容易誤解的地方；對企業而言，則要接受未來損益隨房市波動。

從不動產市場的角度看，這類會計變更也提醒持有多年不動產的企業：帳面價值與市值可能相差甚遠。不論是否變更會計政策，定期掌握持有不動產的市場行情，都有助於規劃出租、活化或處分的時機。