我們的切角是「二樓商辦的自用邏輯」：這個價格以投資角度看並不便宜。即使以每坪月租2,200元估算，租金報酬也只有約1.3%，遠低於銀行資金成本。但對銀行而言，忠孝復興捷運站一帶是東區金融、零售與企業客戶的核心，自有營業據點可鎖定長期成本、避免續約風險。元大金2026年前9月稅後純益549.5億元、年增105.8%，元大銀行前9月純益121.6億元，3.4億元購置成本對集團獲利而言規模有限。

文章目錄

一、公告重點一張表

二、價格拆解：每坪199萬元、低於估價3.8%

每坪單價以公告建物面積換算，未拆分公設、車位；公告未揭露是否含車位。

三、獨特切角：二樓商辦的自用邏輯

1. 以投資角度看，租金報酬只有1%多

租金為本文假設情境，用於比較量級；實際租金依樓層、屋況與用途而定。

台北東區精華商辦長期是低租金報酬、高土地價值的資產，用租金回收成本要數十年以上。所以這不是一筆投資，而是一筆「用自有資金換長期營業空間」的決策。

2. 為什麼銀行願意這樣買？

• 鎖定成本：承租營業據點每隔幾年就面臨續約調租，自有據點的成本只剩折舊、房屋稅與管理費。
• 據點穩定：銀行分行與財富管理中心的遷移成本高，地點穩定有助維繫客戶。
• 資本雄厚：元大金2026年前9月純益549.5億元，3.4億元約占0.6%；元大銀行前9月純益121.6億元，約占2.8%。
• 土地抗通膨：東區精華地段的土地價值長期支撐資產價值。

3. 為什麼是二樓？

東區店面一樓多為零售、餐飲，價格與租金都最高；二樓商辦可用面積大、單價較一樓低，適合需要較大空間、以預約與理財服務為主的金融營業場所。公告僅寫「營業場所」，未說明是分行、財富管理中心或其他用途（推測可能用於財富管理或企業金融服務，公告未揭露）。

四、標的在哪裡：忠孝復興站東區核心

忠孝東路四段112號位於大安區，鄰近捷運忠孝復興站（板南線、文湖線交會），周邊為東區百貨、商辦與金融機構聚集區。網路店家資訊顯示，此址二樓為知名台菜餐廳欣葉台菜忠孝店所在樓層；房仲社區資料將此址列為「漢宮大廈」（均未證實，建物名稱、現況租約與交屋安排以買賣契約為準，公告未揭露）。

比較標的屋齡、樓層與用途不同，僅供量級參考，不可直接比價。

東區辦公市場方面，國泰商辦租金指數顯示，2026年第三季台北忠孝襄陽路段A級商辦平均開價每坪約3,228元、季增1.52%，空置率12.42%、季減9.68個百分點，是六大商圈中改善最明顯的一區。

五、延伸研究：金融業購置營業據點怎麼看

這筆交易為何要公告？

依《公開發行公司取得或處分資產處理準則》，取得不動產金額達一定標準須公告，並應先取得專業估價報告。本案為非關係人交易，故不需依第16、17條另行評估價格。

六、接下來看什麼：2026年底到2027年

推演為情境判斷，非公司預測。

七、FAQ 常見問題

Q1：元大銀行買了哪裡？

台北市大安區忠孝東路四段112號二樓及二樓之1，建物約170.98坪、土地持分約19.84坪。

Q2：花了多少錢？

交易總金額3.4億元，另支付仲介費340萬元。

Q3：每坪多少？

以建物面積換算約每坪198.9萬元；估價約每坪206.7萬元。

Q4：買貴了嗎？

成交價低於估價約3.8%，未高於專業評估價格；但以租金報酬看只有約1%多，屬自用而非投資取向。

Q5：買來做什麼？

公告用途為營業場所，未說明是分行、財富管理中心或其他用途。

Q6：賣方是誰？

自然人，非元大金或元大銀行的關係人。

Q7：這筆交易對元大金影響大嗎？

影響有限。元大金2026年前9月純益549.5億元，3.4億元約占0.6%。

Q8：附近商辦行情如何？

同路段老舊大樓辦公樓層開價或成交多在每坪117萬至148萬元，但屋齡、樓層與用途不同，不能直接比較。

八、一句話結論

元大銀行以3.4億元、每坪約199萬元買下忠孝復興站旁二樓營業空間，價格低於估價3.8%；租金報酬僅1%多，這是一筆用獲利換長期據點的自用決策，而不是投資。

詠騰工商觀點

東區精華商辦的買家結構正在改變：投資客因為租金報酬太低而退場，取而代之的是有長期自用需求、資金充裕的企業，尤其是獲利大幅成長的金融業。這類買盤看重的是地段穩定與長期成本控制，願意接受投資客無法接受的價格。

對東區商辦業主而言，這是行情的支撐；對中小企業而言，評估購置辦公室時也可參考同樣的邏輯：如果確定會長期使用，就用「未來十年租金總額」對比購置成本與資金成本，而不是只看租金報酬率。