最值得注意的變化是出租房屋約40.85萬件、一年增加17.08%，空閒置房屋則減少1.81%，代表不少屋主已經轉向出租申報以降低稅率。我們的切角是「法定範圍不等於實際稅率」與「多買一戶的邊際稅」：非自住法定稅率是2%至4.8%，但六都依財政部基準（台北市已採行）2戶以內就是3.2%。全數累進下，六都持有2戶非自住、每戶現值100萬元，房屋稅約6.4萬元；買第3戶後全部改按3.8%，變成11.4萬元。第3戶自己的稅只有3.8萬元，卻讓總稅額增加5萬元，多出來的1.2萬元是原本兩戶被「拉高稅率」的代價。

文章目錄

一、房屋稅2.0制度重點與2026開徵數據

• 全國歸戶：非自住住家用房屋以本人、配偶及未成年子女在全國持有的戶數計算級距，不再只看單一縣市。
• 全數累進：戶數達到某一級距後，所有同類房屋都按該級距稅率課徵，不是只有超過的那一戶。
• 自住要有戶籍：自住須無出租、無營業，由本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，稅率1.2%。
• 單一自住1%：全國僅持有1戶、供自住且房屋現值在各縣市公告的一定金額以下，稅率1%。

資料來源為財政部統計；115年期繳納期限因5月31日適逢假日順延至2026年6月1日。

二、法定稅率 vs 實際級距：六都3.2%起跳

房屋稅條例法定稅率

財政部非自住稅率級距基準（地方未自訂時適用）

說明：基準依財政部公布之級距；各縣市可在法定範圍內自訂，例如台北市非自住為2戶以內3.2%、3至4戶3.8%、5至6戶4.2%、7戶以上4.8%；新竹縣稅務局說明非自住適用2.6%至4.8%；基隆市稅務局說明為2.6%至4.8%。實際以所在地最新自治條例為準。

三、獨特切角：全數累進下，多買一戶的邊際稅

以六都甲組基準、每戶房屋評定現值100萬元試算：

房屋稅＝房屋評定現值×稅率；本表假設每戶現值相同、均為非自住且未申報出租，僅供示意。實際房屋現值依稅單核定。

三個重點：

• 跨級距那一戶最貴：從2戶到3戶、從6戶到7戶，新增那一戶的實際成本，比它本身的稅額多出1.2萬至3.6萬元。
• 評估投資報酬要用邊際稅：多買一戶出租或置產時，應把「整體稅額增加數」而不是「該戶稅額」放進報酬率試算。
• 差一戶可以差很多：持有3戶的屋主若將其中1戶轉為自住並設籍，或處分1戶，可退回3.2%級距。

四、出租與繼承共有：怎樣才能用1.5%

出租住宅要同時符合的條件

• 出租供住家使用，非營業。
• 申報的租賃所得達到當地租金標準（例如新竹縣以房屋評定現值的21%為標準）。
• 在每年3月22日前向稅捐機關申請，並於5月綜合所得稅申報時申報租賃所得。

出租申報優惠級距（財政部基準）

新竹市稅務局公告：符合條件的出租或繼承共有住宅，4戶以內每戶1.5%、5至6戶2%、7戶以上2.4%，與乙組基準相同。新竹縣出租住宅稅率是否為1.6%，本文未取得官方公告核對（未證實）。

出租申報划不划算？

以新竹縣租金標準（現值的21%）、現值100萬元、原本未申報租金的出租屋為例：房屋稅從非自住約3.2%降為1.5%，每年省約1.7萬元；但須申報租金約21萬元，扣除43%必要費用後約12萬元併入所得，邊際稅率5%者增加所得稅約0.6萬元、12%者約1.4萬元、20%者約2.4萬元。

繼承共有住宅

繼承取得的共有住宅可適用與出租申報相同的優惠級距，但仍須符合規定。若同時涉及出租、空置或部分共有人已有其他房屋，應向所在地稅務機關確認。

五、延伸研究：建商待售屋、空置店面與地方差異

建商待售屋：2年是分水嶺

依房屋稅條例，起造人持有使用執照所載用途為住家用的待銷售房屋，起課2年以內不納入全國歸戶，稅率2%至3.6%；超過2年則納入歸戶，按2%至4.8%課徵。各縣市可再依持有期間細分。坊間整理的台南市「1年內2%、1至2年2.2%、2至3年2.8%、3至4年3.6%、4至5年4.2%、5年以上4.8%」的分級（未證實，本文未取得台南市原始公告核對）。

空置店面、辦公室：基隆2.5%

基隆市稅務局說明，多屋族持有的非住家非營業用房屋若空置未使用，自115年期起按2.5%課徵。但若使用執照核定為住宅，空置時仍按非自住住家用的差別稅率（基隆2.6%至4.8%），不是2.5%。

連江縣：原數據待核

坊間資料寫連江縣「4戶以下2%、5戶以上2.5%」，與財政部丙組基準（2戶以內2.8%起）差距大，本文未取得連江縣現行自治條例核對（未證實），不建議據此比較。

六、2026至2027年屋主規劃清單

七、FAQ 常見問題

Q1：2026年房屋稅收多少？

115年期房屋稅1,037.12億元、年增3.42%；非自住住家用房屋約159.35萬件、稅額約201.44億元。

Q2：六都非自住房屋一戶要繳多少稅率？

依財政部甲組基準，2戶以內3.2%、3至4戶3.8%、5至6戶4.2%、7戶以上4.8%，台北市已採此級距；實際以各縣市自治條例為準。

Q3：買第二間房會被課最高稅率嗎？

不一定。若第二間為自住並設籍、全國3戶以內，可適用1.2%；若為非自住，六都2戶以內約3.2%，並非直接4.8%。

Q4：房子出租就能適用1.5%嗎？

須申報租賃所得並達當地租金標準，且在3月22日前申請；六都3戶以內1.5%、4至5戶2%、6戶以上2.4%。

Q5：出租申報會不會被所得稅吃掉？

可能。以現值100萬元、租金標準21%試算，房屋稅省約1.7萬元；邊際稅率20%者所得稅增約2.4萬元，應個別試算。

Q6：建商的餘屋怎麼課稅？

起課2年內不歸戶、稅率2%至3.6%；超過2年納入歸戶、最高4.8%。

Q7：空置店面一律2.5%嗎？

基隆市對多屋族空置的非住家非營業用房屋按2.5%課徵；若核定用途為住宅，仍按非自住住家用差別稅率。

Q8：新竹縣和新竹市稅率一樣嗎？

兩地為不同自治單位，同屬財政部乙組基準，但實際稅率以各自公告為準；新竹縣稅務局說明非自住為2.6%至4.8%。

八、一句話結論

房屋稅2.0第二年，六都非自住實際3.2%起跳、全數累進讓跨級距那一戶最貴；2026年出租件數大增17%，說明出租申報已是多屋族最主流的降稅路徑，但要先算清楚所得稅會不會吃掉省下的房屋稅。

詠騰工商觀點

房屋稅2.0進入第二年，屋主的問題已從「新制是什麼」變成「我該怎麼配置」。我們觀察到最常見的錯誤，是用法定下限2%估算非自住稅負，或只算新買那一戶的稅，忽略全數累進把原有房屋一起拉高。

建議多屋族每年3月前做一次盤點：全國戶數是否卡在級距邊緣、哪幾戶可以轉為自住設籍、哪幾戶出租申報划算。房屋稅雖然單筆金額不大，但每年都要繳，持有十年就是一筆可觀的成本，應和租金報酬、貸款與出售時機一併規劃。