最新消息三圓(4416)「台北之星」降價約15%：27戶換大師代銷，大安豪宅還要讓多少？
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三圓建設(4416)大安區豪宅「台北之星」改由大師房屋代銷27戶，近一個多月賣2戶、較先前實價降約15%。全案98戶每戶約150坪，過去單價多破200萬元。解析27戶與三圓分回戶的關係、高價住宅貸款3成下的1.9億自備款門檻，以及豪宅市場後續走向。
近一個多月成交2戶，價格較先前實價登錄調降約15%，買方都從事金融投資相關工作；三圓希望透過讓利加速銷售、回收資金。我們的切角是「27戶的來源」：台北之星全案98戶、每戶約150坪，三圓分回約34戶，2026年1月時已售4戶，之後實價登錄再揭露17樓、20樓、19樓3筆。34－4－3＝27，與這次委託戶數吻合（本文推算），代表三圓手上的分回戶幾乎全數交由大師銷售。以每戶150坪、單價170萬至183萬元估算，27戶總值約69億至74億元，是三圓改善財務最關鍵的資產。
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一、台北之星關鍵數據一張表
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案 | Diamond Towers 台北之星，台北市大安區（東區） |
| 規模 | 住宅98戶，每戶約150坪；頂樓樓中樓不含露台達260多坪 |
| 銷售模式 | 先建後售，2024年底開始交屋入帳 |
| 全案總銷 | 約450億元（含三圓分回部分） |
| 三圓分回 | 約34戶，2026年1月時已售4戶 |
| 最新代銷 | 大師房屋受託27戶，多為中高樓層 |
| 最新成交 | 近一個多月2戶，較先前實價登錄降約15%，買方從事金融投資相關工作 |
二、價格怎麼跌：從每坪200萬元到降約15%
| 時間 | 樓層 | 單價（萬元/坪） | 總價 |
|---|---|---|---|
| 2025年以前 | 多筆 | 多在200萬元以上（14樓約208.1萬、15樓約215.1萬） | — |
| 2026年2月 | 17樓 | 約190萬 | — |
| 2026年6月 | 20樓 | 約195.5萬 | 約2億9,382萬元 |
| 2026年7月 | 19樓 | 約190萬 | 約2億8,671萬元 |
| 2026年9～10月 | 中高樓層2戶 | 較先前實價降約15%（實價尚未揭露） | — |
「降約15%」的比較基準未公開；以下以不同基準估算，實際成交價以實價登錄揭露為準。
| 比較基準 | 降15%後單價 | 150坪總價 |
|---|---|---|
| 每坪200萬元 | 約170萬元 | 約2.55億元 |
| 14樓208.1萬元 | 約176.9萬元 | 約2.65億元 |
| 15樓215.1萬元 | 約182.8萬元 | 約2.74億元 |
背景：三圓董事會2026年7月初授權董事長出售台北之星，價格可在估價的20%範圍內調整。換句話說，15%仍在董事會授權的讓利空間內。
三、獨特切角：27戶就是三圓的分回戶
| 項目 | 戶數 |
|---|---|
| 三圓分回 | 約34戶 |
| 減：2026年1月前已售 | 4戶 |
| 減：2026年2～7月實價揭露（17、20、19樓） | 3戶 |
| 推算剩餘 | 約27戶（與大師受託戶數相同） |
| 大師房屋近一個多月成交 | 2戶 |
| 推算尚待銷售 | 約25戶 |
本文依公開報導推算，非公司公告；不排除有未揭露交易或其他地主戶。
三個讀法：
- 三圓等於把最後的主要庫存交給代銷。27戶以每戶約2.6億元計，總值約70億元，是公司回收資金的核心。
- 一個多月2戶的速度，賣完要一年以上。若維持每月約1.5戶，剩餘約25戶需要約17個月（本文推算）。
- 公司財務壓力是讓利的背景。2026年7月三圓因關係人山圓建設3.06億元本票遭強制執行、源利工程退票，提列約1.95億元減損；董事長王雅麟表示大坪數新案去化遇阻，影響資金與銀行借貸。
四、為什麼豪宅賣不動：3成貸款與資金在股市
| 因素 | 內容 |
|---|---|
| 高價住宅貸款上限 | 央行選擇性信用管制下，高價住宅貸款成數上限僅3成 |
| 央行近期鬆綁範圍 | 2026年3月與9月兩度上調自然人第2戶成數（5成→6成→7成，9月18日生效），但未見調整高價住宅 |
| 資金流向 | 陳建慶認為市場資金多留在股市，未明顯轉入房市 |
| 供給競爭 | 豪宅選擇增加，大坪數新案去化困難 |
| 持有成本 | 待售量體大，建商有降低房屋稅等持有成本的壓力 |
買一戶要準備多少現金？以總價2.7億元、貸款3成試算，可貸約8,100萬元，自備款約1.89億元。這也解釋了為什麼買方都是金融投資相關從業者：能動用大筆股市獲利的人，才是現在的豪宅買方。
五、延伸研究：豪宅買方與賣方怎麼看
| 角色 | 機會 | 風險 |
|---|---|---|
| 自住買方 | 新成屋、可議價空間擴大，單價已較高點低 | 需大額自備款；未來轉手可能面對同社區低價成交 |
| 投資買方 | 股市獲利轉入實體資產 | 豪宅租金報酬率低，房屋稅2.0下非自住持有成本高 |
| 同區屋主 | — | 低價成交拉低社區行情，影響估價與貸款 |
| 建商 | 讓利換現金流 | 價格下修後，後續戶很難再回到原價 |
不只台北之星：同期大直「輕井澤」2026年6月一筆扣除車位後每坪約152.8萬元，也創社區實價登錄新低。台北豪宅正在用價格換成交量。
六、接下來看什麼：2026年底到2027年
| 時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
| 2026年11～12月 | 大師代銷2戶實價登錄揭露 | 若單價落在170萬元區間，將成社區新低點 |
| 2026年12月 | 央行第四季理監事會 | 高價住宅3成上限是否鬆綁，是豪宅買氣最大變數 |
| 2027年上半年 | 台北之星月成交量 | 維持每月1～2戶，三圓資金壓力可逐步紓解；若放緩，可能再讓利 |
| 2027年 | 股市財富效果 | 陳建慶看好明年豪宅市場優於今年，但價格難再創新高 |
| 2027年 | 三圓財務公告 | 關係人債務協商與銷售回款，決定是否需要更多資產處分 |
推演為情境判斷，非公司或代銷預測。
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七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 台北之星在哪裡？ | 台北市大安區（東區），三圓建設開發的Diamond Towers台北之星。 |
| 台北之星降價多少？ | 大師房屋表示，近一個多月成交2戶，較先前實價登錄降約15%。 |
| 台北之星過去單價多少？ | 2025年以前多在每坪200萬元以上；2026年2月至7月3筆約190萬至195.5萬元。 |
| 大師房屋代銷幾戶？ | 受託27戶，多為中高樓層。 |
| 台北之星一戶多大？ | 每戶約150坪，頂樓樓中樓不含露台達260多坪。 |
| 買豪宅可以貸幾成？ | 高價住宅貸款成數上限3成；2026年9月央行鬆綁的是自然人第2戶成數至7成。 |
| 三圓為什麼要降價？ | 希望加速銷售、回收資金投入其他開發案；公司今年也因關係人債務提列減損。 |
| 明年豪宅會漲嗎？ | 代銷業者認為明年買氣可能優於今年，但價格難再創新高；仍取決於信用管制與股市。 |
八、一句話結論
台北之星降價約15%、27戶交給代銷，代表三圓把分回戶幾乎全數推上市場；在高價住宅貸款3成的限制下，豪宅只賣得動給股市有錢人，價格也只能用讓利換成交。
詠騰工商觀點
豪宅市場現在是買方主導。對買方而言，議價空間擴大，但要準備足夠自備款，並評估未來轉手時同社區低價成交的影響；對持有高總價物件的屋主而言，房屋稅2.0與貸款限制都會拉高持有成本。我們建議出價前先看同社區、同區段近半年的實價登錄，把貸款成數、持有稅與轉手流動性一起算進合理價格。
免責聲明：本文依代銷業者說法、實價登錄報導、三圓建設公告相關新聞及央行公開資訊整理，僅供一般資訊參考，不構成投資或買賣建議。成交價格以內政部實價登錄揭露為準；戶數、單價與銷售期間為本文推算，推演為情境判斷。
