專題文章危老條例2.0：小基地獎勵降到1.2倍，老公寓還剩227天卡位舊制
次閱讀
行政院2026年7月通過危老條例修正草案，取消申請期限，但未達500㎡小基地獎勵上限由1.3倍降為1.2倍；2027年5月31日前送件可選舊制。本文試算200至400㎡基地少掉的坪數，並整理併鄰地、結構評估、卡關戶處理等6個整合加速做法。
行政院2026年7月16日通過危老條例修正草案：取消2027年5月31日的申請期限，讓危老常態化；但重建面積未達500平方公尺，或住宅使用未超過總樓地板一半者，獎勵後容積上限由基準容積1.3倍降為1.2倍（或原建築容積1.15倍降為1.1倍）。草案仍須立法院三讀，截至本文查證時尚未見三讀公告。多數人以為「危老永久化＝不急了」，其實相反。草案的過渡規定是：2027年5月31日前已提出申請、新法施行時尚未核准的案件，可選擇適用舊制。也就是說，小基地老公寓想保住1.3倍上限，關鍵不是核准，而是在2027年5月31日前把申請送出去，距今約227天。另一條路是合併鄰地把面積推過500平方公尺，同時符合新制的較高上限。
文章目錄
一、看懂修法：新舊制差在哪
| 項目 | 現行危老條例 | 行政院2026年7月16日修正草案 |
|---|---|---|
| 申請期限 | 2027年5月31日屆期 | 取消期限，常態化 |
| 獎勵上限（未達500㎡或住宅使用未過半） | 基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍 | 基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍 |
| 獎勵上限（500㎡以上且住宅使用過半） | 同上1.3倍／1.15倍 | 維持1.3倍／1.15倍 |
| 捐贈婚育宅、社福設施 | — | 基地達500㎡並無償捐贈，最高再加基準容積15%，不受上限限制 |
| 時程獎勵 | 已於2025年5月遞減歸零 | — |
| 規模獎勵（現行） | 重建面積達200㎡給基準容積2%，每增加100㎡再加0.5% | 改以500㎡門檻分級 |
| 租稅 | 重建期間免地價稅、完工後房屋稅與地價稅減半2年等 | 延續，另增協議合建減徵40%土增稅與契稅（5年內申請適用） |
| 過渡規定 | — | 2027年5月31日前已申請、新法施行時未核准者，可選擇適用舊制 |
| 立法狀態 | — | 行政院通過，待立法院審議三讀 |
修正草案內容依行政院通過版本與公開報導整理，最終以立法院三讀條文及施行日期為準。
同步修正的都更條例
- 全案管理機構：所有權人可委託具財務與專業能力的機構處理整合、申請、融資與施工，收取服務費，不參與出資或分配。
- 自主都更：符合條件者容積獎勵上限合計最高為基準容積1.5倍，條件待子法公布。
- 信用保證：中央都市更新基金撥款5億元，每戶信用保證額度最高600萬元。
危老申請正在放慢
| 指標 | 數字 |
|---|---|
| 累計受理（至2026年4月底） | 5,235件 |
| 累計核准（至2026年4月底） | 4,916件；台北市受理1,195件、核准1,065件 |
| 2026年1至4月月均受理 | 約39件 |
| 2022年月均受理（最熱絡） | 約73件 |
資料來源為內政部都市更新入口網統計之公開報導。
二、獨特切角：不是「不急了」，是「送件期限更重要」
| 你的基地 | 2027年5月31日前送件 | 2027年6月1日後才送件（若新法施行） |
|---|---|---|
| 未達500㎡ | 可選舊制，上限1.3倍 | 上限降為1.2倍 |
| 500㎡以上、住宅過半 | 舊制1.3倍 | 新制仍1.3倍，另可爭取婚育宅15%加碼 |
| 住宅使用未過半（如旅館、辦公為主） | 舊制1.3倍 | 不論面積，上限1.2倍 |
三、為什麼小基地吃虧？少掉的坪數試算
以下為假設情境，以基準容積225%（常見住宅區）計算：
| 基地面積 | 舊制上限樓地板（1.3倍） | 新制上限樓地板 | 差距 | 約合坪數 |
|---|---|---|---|---|
| 200㎡ | 585㎡ | 540㎡（1.2倍） | 45㎡ | 約13.6坪 |
| 300㎡ | 877.5㎡ | 810㎡（1.2倍） | 67.5㎡ | 約20.4坪 |
| 400㎡ | 1,170㎡ | 1,080㎡（1.2倍） | 90㎡ | 約27.2坪 |
| 500㎡（住宅過半） | 1,462.5㎡ | 1,462.5㎡（1.3倍） | 0 | 0 |
假設情境；實際可得獎勵須逐項申請並經審議，未必達上限。若以原建築容積計算（例如老公寓原容積300%），200㎡基地1.15倍與1.1倍差距約30㎡（約9.1坪）。
判讀：一棟200㎡基地的老公寓，新舊制差距約13.6坪。若以重建後新屋每坪數十萬元計，差額就是數百萬到上千萬元，分配到每戶，往往就是同意與不同意的差別。
四、延伸研究：老公寓整合加速的6個做法
| 做法 | 內容 | 適用情況 |
|---|---|---|
| 1. 先做結構安全性能評估 | 取得評估結果是送件必要文件，越早申請越不會卡在最後 | 所有案件 |
| 2. 鎖定「卡關戶」 | 危老須全體同意，先找出持分複雜、繼承未辦、長期失聯的所有權人，優先處理 | 有共有、繼承問題者 |
| 3. 合併鄰地衝500㎡ | 危老可合併鄰接建築物基地或土地，但鄰地面積不得超過原危老基地面積；原基地需約250㎡以上，合併後才有機會達500㎡ | 基地250至499㎡ |
| 4. 先談分配原則，再談坪數 | 以透明的估價與分配比例取代個別議價，減少「誰分比較多」的爭議 | 協議合建 |
| 5. 善用稅負減免當誘因 | 重建期間地價稅免徵、完工後房屋稅與地價稅減半2年；草案另有協議合建減徵40%土增稅與契稅 | 長者、自住戶 |
| 6. 評估改走都更或全案管理 | 整合不到100%時，都更以法定比例推動；草案的全案管理機構可代辦整合與融資 | 有少數不同意戶 |
給買方的提醒
若正在看「等危老」的老公寓，先問三件事：基地面積多大、是否已有結構評估與同意書進度、能否在2027年5月31日前送件。三者都不明確的小基地老公寓，價格不宜包含危老溢價。
五、名詞解釋
| 名詞 | 白話解釋 |
|---|---|
| 危老重建 | 依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，經全體所有權人同意重建並取得容積獎勵。 |
| 基準容積 | 土地依使用分區可興建的法定容積率，獎勵以此為計算基礎。 |
| 原建築容積 | 舊建物現有的樓地板容積，老公寓常高於現行基準容積。 |
| 結構安全性能評估 | 由專業機構評估建物耐震與安全等級，是申請危老的必要文件。 |
| 過渡規定 | 新舊法交替時，已申請案件可選擇適用舊法的條款。 |
| 協議合建 | 所有權人與建商約定出地、出資比例並分配重建後房地的方式。 |
| 全案管理機構 | 都更條例草案中，受所有權人委託處理整合、申請、融資與施工，只收服務費、不參與分配的專業機構。 |
六、接下來看什麼：從現在到2027年5月31日
| 時間 | 觀察點 | 對所有權人的意義 |
|---|---|---|
| 2026年第4季 | 立法院審議進度 | 是否三讀、條文是否改變500㎡門檻或過渡規定 |
| 2026年底前 | 完成結構評估、啟動同意書 | 給整合與補正留足時間 |
| 2027年1月1日 | 116年公告土地現值上路 | 影響土增稅、權利價值估算 |
| 2027年第1季 | 送件高峰前的最後整合期 | 建築師、評估機構可能排隊 |
| 2027年5月31日 | 現行條例屆期 | 小基地鎖定舊制的送件期限 |
| 2027年6月1日起 | 新制適用（若已施行） | 小基地上限1.2倍，大基地可爭取婚育宅加碼 |
家裡的老公寓想走危老，不確定基地面積夠不夠、能不能趕上2027年5月31日？或想評估合併鄰地的可行性？
詠騰不動產可協助查詢基地面積與分區、評估鄰地整合潛力、估算重建前後的權利價值，並媒合建築師與建商。想出售「等危老」的物件，也可協助評估合理價格。歡迎來電或線上諮詢。
七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 危老條例2.0通過了嗎？ | 行政院2026年7月16日通過修正草案，仍須立法院三讀；截至本文查證時尚未見三讀公告。 |
| 小基地獎勵降多少？ | 未達500㎡或住宅使用未過半者，上限由基準容積1.3倍降為1.2倍，或原建築容積由1.15倍降為1.1倍。 |
| 危老永久化後還要趕期限嗎？ | 小基地要。2027年5月31日前送件、新法施行時尚未核准者，可選擇適用舊制上限。 |
| 時程獎勵還有嗎？ | 已於2025年5月遞減歸零，現行僅剩規模獎勵等項目。 |
| 可以合併鄰地湊到500㎡嗎？ | 危老可合併鄰接土地，但鄰地面積不得超過原危老基地面積，且鄰地所有權人也須全體同意。 |
| 危老需要多少人同意？ | 重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意。 |
| 整合不到100%怎麼辦？ | 可評估改走都更，以法定同意比例推動；草案另設全案管理機構協助整合與融資。 |
| 重建期間有稅負優惠嗎？ | 重建期間地價稅免徵、完工後房屋稅與地價稅減半2年；草案另增協議合建減徵40%土增稅與契稅。 |
八、一句話結論
危老永久化對大基地是常態，對小基地是倒數：2027年5月31日前送件保住1.3倍上限，或合併鄰地衝過500㎡，是老公寓整合最實際的兩條路。
詠騰工商觀點
危老修法的方向很清楚：政策不再鼓勵「紙片屋」式的小基地重建，而是推向街廓型整合。對老公寓所有權人，最常見的錯誤是等「法規確定再說」，結果錯過送件期限，或因一兩戶卡關讓全案停擺。建議現在就做三件事：查清基地面積與鄰地條件、啟動結構安全評估、列出卡關戶並處理繼承與共有問題。整合的時間成本，往往比獎勵差額更貴。
免責聲明：本文依行政院通過之修正草案、內政部統計及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成法律、稅務或投資建議。修正草案尚待立法院審議，最終條文、施行日期與過渡規定以三讀公布內容為準；文中坪數試算為假設情境，實際獎勵須經主管機關審議核定。
