這筆租金比國泰房地產指數2026年第二季南京松江A辦平均開價3,356元高約7.8%，若再考慮全市A辦平均約10.66%的議價空間，比實際成交水準可能高出約兩成；但標的是新落成的總部大樓，屋齡優勢可解釋部分溢價。更值得注意的是比例：力麗店2026年9月營收僅612.2萬元，這筆月租約占單月營收的10.9%，而租金全數流向母公司。對投資人，這是一筆「集團搬家」的固定成本；對企業租戶，則是觀察松江路新A辦租金錨點的好案例。

文章目錄

一、看懂交易：租約條件與公告數字

每坪租金以每月668,571元除以184.70坪約為3,619.8元，公告取整數。

標的是哪棟樓？

力麒集團的「力麒松江總部大樓」位於松江路、近長春路口，土地整合自1997年開始、歷時20多年，地上21層、地下5層，鋼骨結構，基地約472坪，建物含車位約7,000坪，2024年10月上樑，原預計2025年第三季完工，定位為集團自用的A級商辦。力麒先前已出售吉林路舊總部，為遷入新大樓做準備。公告地址為松江路155、157號，前次移轉「自地自建」，與這棟新總部大樓的描述相符。

二、獨特切角：租金占營收一成，錢流向母公司

年化營收為前9個月平均乘以12的簡單推算。營收下滑主因依公司說明，為結束花蓮分公司並終止與子公司力麗明池的合作經營。

租約起算日早於董事會通過日

租期自2026年9月1日起算，董事會通過日為10月15日，程序上是先依8月12日董事會授權由董事長處理，再提報追認。這在實務上不罕見，但代表公告時租約已實際起算約一個半月。

三、每坪3,619元合理嗎？與南京松江行情比較

行情資料為國泰房地產指數2026年第二季；議價率以全市A辦平均估算，南京松江個別議價率未公布。市場開價是否含稅依物件而異，比較僅供參考。

支持合理的理由

• 新大樓溢價：新落成A辦通常高於區域平均，平均值包含屋齡較高的大樓。
• 估價佐證：估價師對使用權資產的估值40,438,418元，略高於認列的40,096,897元。
• 區域需求轉強：南京松江A辦空置率2026年第二季降至9.82%，季減5.85個百分點，是六大商圈中降幅最大。

值得追問的地方

• 同棟其他樓層租金：若力麒對外出租其他樓層，第三方租客的條件是最好的比較基準。
• 面積需求：184.70坪對營收已大幅縮減的公司是否過大。
• 租約彈性：公告「契約限制條款：無」，未揭露是否有提前解約、轉租或調漲條款。

使用權資產反推的折現率

以64期、每月668,571元計算，使用權資產約4,010萬元，反推年折現率約2.4%至2.5%（視期初或期末付款而定），屬一般企業增額借款利率的合理範圍。

四、延伸研究：關係人租賃怎麼看、企業租辦公室怎麼談

1. 為什麼這筆4,000萬元的租約要公告？

依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」，公開發行公司向關係人取得不動產或其使用權資產，須提交審計委員會與董事會通過並公告，並依第16條評估交易成本的合理性。簽租約在會計上就是「取得使用權資產」，所以即使金額不大，也要走這套程序。

2. 投資人看關係人租約的五個問題

3. 企業在南京松江租辦公室的談判重點

五、名詞解釋

六、接下來看什麼

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

力麗店以每坪3,619元向母公司租新總部，價格有新大樓溢價可解釋，但在營收大減的時點，這筆約占月營收一成的租金，才是股東真正要盯的數字。

詠騰工商觀點

集團企業遷入母公司新大樓是常見安排，好處是整合辦公與降低搬遷協調成本；但對上市櫃子公司而言，租金水準、面積與租約彈性都要經得起與市場比較。從市場面看，南京松江A辦空置率明顯下降，新大樓開價站上3,600元附近，企業若要在這一帶找辦公室，議價空間正在縮小。建議企業以實際成交與免租期條件比價，並把「3年後的人數」納入坪數規劃，避免長約鎖住過大的空間。

免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、國泰房地產指數及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資建議或對任何個股的推薦。文中比例與折現率為依公開數字推算，市場行情為區域平均值，個別物件條件不同；投資前請自行評估並參考公司正式財報。