2026年遺產稅免稅額1,333萬、贈與稅244萬。生前贈與房地要繳土增稅與契稅，持有期間歸零，短期出售房地合一稅最高45%；2015年前取得的老房子繼承後出售還可適用舊制。四種方案試算告訴你該贈與、繼承還是先賣。

很多家庭為了少繳遺產稅，提早把房地贈與子女，但子女受贈的持有期間要重新計算、不能併計父母的年數，若幾年內出售，房地合一稅率可能高達45%；贈與當下還要先繳土地增值稅與契稅，而繼承則免土地增值稅、免契稅。更容易被忽略的是：父母在2015年底以前買的「舊制房地」，子女繼承後出售，依財政部令仍可適用舊制，土地部分不課所得稅；但若改成生前贈與，子女在2016年後受贈取得，就直接進入房地合一新制。一次贈與，可能把一筆「土地交易所得免稅」的老房子，變成按交易所得課稅的新制房地。

文章目錄

一、看懂2026年數據：遺贈稅級距與房地合一稅率

1. 115年遺產稅、贈與稅（2026年1月1日起發生的繼承或贈與）

115年度金額與114年相同，財政部因物價累計漲幅未達調整標準而未調整。

2. 房地合一稅（新制）個人稅率

配偶間贈與的持有期間可合併計算；其他親屬間的贈與不能併計。

3. 移轉當下的稅費差異

受贈人負擔的土地增值稅與契稅，可自贈與總額中扣除。

二、獨特切角：舊制老房子，一贈與就變新制

依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，2016年1月1日以後交易的繼承房地，若被繼承人於2015年12月31日以前取得，且繼承人在2016年後才繼承，出售時不適用房地合一新制，而是按舊制：只就房屋部分的財產交易所得併入綜合所得稅，土地部分不課所得稅（土地仍課土地增值稅）。

贈與沒有這個安排。子女受贈的取得日就是受贈日，2016年後受贈的房地一律進入新制，持有期間也從零開始。

三、為什麼差這麼多？四種方案試算

以下為假設案例，用來比較結構差異，非任何真實個案：

• 父親2005年購入透天，買價1,000萬元（土地800萬、房屋200萬）。
• 2026年市價3,600萬元；公告土地現值1,500萬元、房屋評定現值150萬元，合計1,650萬元。
• 土地前次移轉現值經物價調整後840萬元，漲價660萬元，漲幅未達1倍，土地增值稅按20%估算。
• 出售費用以108萬元（約3%）估算；物價指數調整與土地漲價總數額的減除暫不計入；綜合所得稅邊際稅率假設20%。

試算未計地政規費、代書費、印花稅與各項扣除額差異；稅率與金額僅供理解結構，實際以申報核定為準。

四、延伸研究：哪些情況生前贈與仍然划算

生前贈與不是一律不好，以下情況值得認真評估：

出租店面、廠房的家庭要多想一步

出租中的店面或廠房贈與後，租金收入、租約主體與貸款都可能要變更；父母若仰賴租金生活，可考慮保留所有權、改用其他方式規劃現金流。工業廠房常是2015年前取得的舊制資產，土地占價值比重高，舊制保留的價值也更明顯。

五、名詞解釋

六、接下來看什麼：2027年規劃時程

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

房產傳承先看取得年份：2015年前買的老房子，繼承通常比贈與更省；生前贈與只適合子女不打算短期出售、或遺產規模大到邊際稅率偏高的家庭。

詠騰工商觀點

我們實務上最常看到的問題，是家庭「先過戶、後試算」。對持有店面、土地或工業廠房的家族來說，這些資產多半取得年代早、土地比重高，新舊制與土增稅的差異往往比遺產稅本身更大。建議先列出每筆房地的取得日期、公告現值、市價與未來出售計畫，再決定哪些留待繼承、哪些生前移轉、哪些適合由父母自行處分。少繳一種稅不等於少繳總稅，順序對了才省得到。

免責聲明：本文為一般稅務與不動產資訊，依財政部公告與現行法令整理，不構成個別稅務、法律或投資建議。文中試算為假設案例，實際稅負須依房地取得日期、移轉方式、財產狀況及當時有效法令認定，辦理前請洽國稅局、地方稅稽徵機關、會計師或地政士。