專題文章台灣空屋近 90 萬宅，房價為什麼還降不下來？答案藏在「小宅」裡
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內政部最新統計：全國低度用電住宅約89.46萬宅、空屋率9.44%，待售新成屋11.25萬宅創新高；但20坪以下小宅空置率高達16.77%，新屋空置也不低。本文用三套空屋統計、六都房價負擔與央行9月放寬第二戶7成，解析台灣高房價與高空屋並存的真正原因。
內政部 2026 年 7 月公布，2025 年下半年全國低度用電住宅（俗稱空屋）約 89.46 萬宅、空屋率 9.44%，比上半年少了 8.6 萬宅，終止連三期上升；但同期待售新成屋達 11.25 萬宅，連六季創統計新高。房價負擔雖連幾季微降，全國房貸負擔率仍在四成以上，台北接近七成。多數文章把「高房價＋高空屋」歸因於地點錯配或投資客囤房，卻漏掉兩個更關鍵的線索：空屋率最高的是 20 坪以下小宅（16.77%），新屋空置率也幾乎和 50 年老屋一樣高——錯配不只是「蓋在哪裡」，更是「蓋了什麼」。同時，央行 2026 年 9 月 18 日起把第二戶房貸成數從 6 成放寬到 7 成，囤房稅在推、信用管制在鬆，兩股力量的拉鋸，才是接下來真正要看的事。
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一、看懂數據：房價負擔、空屋與待售新成屋
重點：「空屋」至少有三套統計口徑，數字從 11 萬到 111 萬都有。先搞清楚每個數字在量什麼，才不會被誤導。
三種「空屋」統計，不要混用
| 統計 | 最新數字 | 怎麼算 | 適合用來看 |
|---|---|---|---|
| 低度使用（用電）住宅 | 89.46 萬宅、9.44%（2025 下半年） | 房屋稅籍＋地籍＋台電用電交叉比對，平均月用電 60 度以下 | 住宅實際使用程度、區域比較 |
| 房屋稅「空（閒）置等低度利用」 | 約 111.66 萬件（115 年期房屋稅） | 稅籍上非自住、未出租等低度利用房屋 | 囤房稅實際課徵範圍 |
| 待售新成屋 | 11.25 萬宅（2025 第 4 季，統計新高） | 建商或起造人持有、完工後尚未售出 | 新屋去化壓力、建商庫存 |
三者定義不同、彼此有重疊，不能相加，也不能互相替代。2020 年普查等較舊的空屋率，不宜直接當成 2026 年現況。
低度用電住宅趨勢
| 期間 | 宅數 | 比率 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 2021 下半年 | — | 8.66% | 統計以來最低 |
| 2024 下半年 | 91.42 萬 | 9.79% | — |
| 2025 上半年 | 98.06 萬 | 10.43% | 統計以來第二高 |
| 2025 下半年 | 89.46 萬 | 9.44% | 單期減少 8.6 萬宅；內政部歸因於囤房稅 2.0、租金補貼等政策 |
六都比較（2025 下半年空屋率）
| 城市 | 空屋率 | 空屋宅數 | 2025Q1 房價所得比 | 2025Q1 房貸負擔率 |
|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 6.39%（全國最低） | — | 15.85 倍 | 68.94% |
| 新北市 | 6.84% | 11.92 萬 | 13.49 倍 | 58.68% |
| 桃園市 | 8.53% | — | 8.96 倍（六都最低） | 38.98%（六都最低） |
| 台中市 | 8.58% | 10.01 萬 | 12.27 倍 | 53.37% |
| 台南市 | 10.92%（六都最高） | — | 9.71 倍 | 42.23% |
| 高雄市 | 10.30% | 11.94 萬（首度全國最多） | 9.92 倍 | 43.13% |
| 全國 | 9.44% | 89.46 萬 | 10.24 倍 | 44.53% |
房價負擔數字為內政部 2025 年第 1 季資料（2025 年 11 月公布）；2025 年第 2 季全國房貸負擔率為 43.12%，已連三季下降。內政部房價負擔數據約落後半年公布，最新季別請以內政部不動產資訊平台為準。
一眼看出的矛盾：台北、新北空屋率最低、負擔最重；台南、高雄空屋率最高、負擔相對輕。空屋多的地方不是最貴的地方——這正是「高房價與高空屋並存」的第一層答案。
二、獨特切角：空屋不只在偏鄉，而是「小宅＋新屋」
依坪數與屋齡看空置率
| 類型 | 2024 下半年 | 2025 下半年 | 解讀 |
|---|---|---|---|
| 20 坪以下 | 18.16% | 16.77%（各坪數最高） | 小套房、投資型小宅大量空置，約為全國平均的 1.8 倍 |
| 屋齡 5 年以下 | 22.91% | 12.39% | 新屋空置率曾是各屋齡最高，2025 下半年大幅回落但仍居第二 |
| 屋齡 50 年以上 | 12.54% | 12.59%（最高） | 老屋因屋況、繼承、無電梯等原因難以利用 |
| 全國平均 | 9.79% | 9.44% | — |
這代表什麼？
- 老屋空置是「用不了」，新屋空置是「沒人住」。五十年老屋空置可以用屋況、產權解釋；但新屋空置率曾高達 22.91%，代表不少新完工房子是被當成資產持有，而非居住使用。
- 小宅空置最嚴重。20 坪以下小宅過去是預售投資主力，總價低、好轉手，卻不一定符合家庭需求。家庭要的是 2～3 房，市場供給卻有一部分是投資型產品。
- 新屋空置率在 2025 下半年明顯下降。從 22.91% 降到 12.39%，時間點與囤房稅 2.0 首次全額開徵、新屋交屋後轉出租或自住吻合，但目前沒有官方拆解證明兩者的因果。
- 待售新成屋則持續創高。已賣出的新屋空置下降，但還沒賣掉的新屋堆積到 11.25 萬宅——壓力從投資客手上，轉到建商庫存。
真正的囤房大戶有多少？
財政部 114 年地方稅統計顯示，持有非自住房屋的家戶約 56.8 萬戶，其中持有 5 戶以上約 1.17 萬戶（2.06%）、10 戶以上約 1,408 戶（0.25%）。換句話說，空屋大多分散在「多一兩間」的一般家庭手上，而不是少數超級囤房大戶。這也解釋了為什麼加稅效果溫和——對只多持有一戶的家庭，稅負增加有限。
三、為什麼高房價與高空屋會並存？囤房稅有用嗎？
結論：四層錯配疊加，加稅只能處理其中一層。
| 錯配類型 | 現象 | 數據線索 | 對應政策 |
|---|---|---|---|
| 地點錯配 | 工作集中雙北，空屋多在南部與偏鄉 | 台北空屋率 6.39%、偏鄉鄉鎮有逾 20% 者 | 交通建設、產業南移、地方就業 |
| 產品錯配 | 小宅、投資型新屋空置 | 20 坪以下 16.77% | 預售屋管理、合宜家庭坪數供給 |
| 屋況錯配 | 老屋無電梯、需大修 | 50 年以上屋齡 12.59% | 都更危老、修繕補助 |
| 持有動機錯配 | 持有成本低於增值預期 | 非自住家戶 56.8 萬戶 | 囤房稅、租賃誘因 |
囤房稅 2.0 的實際成效
- 有作用，但力道溫和。115 年期房屋稅的空閒置房屋約 111.66 萬件，較前一年僅減少約 2.06 萬件（-1.81%）；低度用電住宅單期減少 8.6 萬宅，降幅較明顯。
- 稅基偏低限制效果。房屋稅以評定現值計算，遠低於市價，即使稅率提高到 4.8%，相對房價的實質持有成本仍不高。
- 出租誘因有成長。公益出租約 23.63 萬件，社宅包租代管房東每月有租金所得免稅額度，房東進入合法租賃的門檻降低。
- 轉嫁風險存在。若屋主把稅負轉到租金上，租屋族負擔可能增加；目前尚無全國性數據證明已大規模發生。
四、延伸研究：央行鬆綁、交屋潮與接下來的推演
2026 年 9 月央行做了什麼
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 會議日期 | 2026 年 9 月 17 日第 3 季理監事會 |
| 政策利率 | 維持不變（重貼現率 2%），連續第 10 次凍漲 |
| 第二戶房貸 | 自然人第 2 戶最高成數由 6 成放寬到 7 成，9 月 18 日起實施（央行 3 月已先適度調整） |
| 購地貸款 | 刪除「切結一定期間內動工」規定 |
| 不動產貸款集中度 | 2026 年 7 月底 34.44%，較 2024 年 6 月底高點 37.61% 下降 3.17 個百分點 |
| 央行房市判斷 | 交易持續降溫、投機減少、看漲預期趨緩；無自用住宅者購屋貸款占比續增 |
這裡出現一個政策拉鋸：囤房稅 2.0 提高非自住持有成本，試圖讓空屋釋出；央行則認為投機已降溫，放寬第二戶成數，讓換屋、增購族比較容易貸款。兩者並不完全衝突——第二戶族群包括「先買後賣」的換屋族——但若放寬後第二戶購屋大量增加，空屋與囤房稅的效果可能被部分抵銷。
接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）
| 情境 | 可能性 | 觀察指標 | 對購屋族的意義 |
|---|---|---|---|
| 換屋需求回溫，二手成交量小幅回升 | 中高 | 第 2 戶房貸件數、實價登錄成交量 | 議價空間可能收斂，但不至於快速翻轉 |
| 待售新成屋持續高檔，建商以價換量 | 中（央行刪除購地動工切結，建商資金壓力略減，未證實會延緩降價） | 待售新成屋季變化、各區餘屋排行 | 餘屋多的重劃區，首購族有較大議價空間 |
| 空屋率在 2026 上半年再回升 | 不確定 | 內政部 2026 上半年低度用電統計（預計 2027 年初公布） | 可判斷 2025 下半年下降是趨勢還是季節性 |
| 央行進一步全面鬆綁 | 不確定（央行表示將視情勢檢討，未證實有時間表） | 12 月理監事會 | 若全面鬆綁，多屋族持有意願可能回升 |
| 地方調整囤房稅率或稅基 | 低～中（未證實） | 各縣市房屋稅自治條例、標準單價重評 | 新屋持有成本可能逐步提高 |
桃園的位置
- 負擔是六都最輕：2025 年第 1 季房價所得比 8.96 倍、房貸負擔率 38.98%，皆為六都最低。
- 空屋率居中：8.53%，蘆竹區 5.92% 擠進全國空屋率最低 14 區，顯示南崁、航空城一帶自住需求穩。
- 新屋庫存不小：2024 年第 4 季桃園待售新成屋約 1.89 萬宅，僅次於新北，重劃區新屋去化速度值得觀察。
五、名詞解釋
| 名詞 | 白話說明 |
|---|---|
| 房價所得比 | 中位數房價 ÷ 中位數家戶年可支配所得；10 倍代表不吃不喝 10 年。 |
| 房貸負擔率 | 中位數房價的月房貸 ÷ 中位數家戶月可支配所得；30% 以下算合理，50% 以上偏高風險。 |
| 低度使用（用電）住宅 | 平均月用電 60 度以下的住宅，內政部每半年公布一次，常被當成空屋指標。 |
| 待售新成屋 | 已完工、尚未售出的新建住宅，代表建商端庫存。 |
| 囤房稅 2.0 | 房屋稅差別稅率 2.0，非自住住宅全國歸戶、全數累進，稅率 2%～4.8%。 |
| 不動產貸款集中度 | 銀行不動產相關貸款占總放款比率，用來看金融體系對房市的曝險。 |
| 選擇性信用管制 | 央行針對特定族群（如第二戶、高價住宅、法人）限制貸款成數的措施。 |
| 公益出租人 | 出租給符合租金補貼資格者的房東，可享房屋稅、地價稅與所得稅優惠。 |
| 社宅包租代管 | 由業者向房東承租或代管，再轉租給弱勢或青年；房東享稅負優惠。 |
六、購屋族／屋主接下來看什麼
| 身分 | 現在該做 | 要追的指標 | 提醒 |
|---|---|---|---|
| 首購族 | 以房貸負擔不超過家戶所得 30%～40% 設定預算 | 目標區域待售新成屋、實價登錄成交價 | 餘屋多的重劃區有議價空間，但注意生活機能是否成熟 |
| 換屋族 | 第 2 戶成數已放寬到 7 成，可重新評估先買後賣 | 舊屋所在區域成交量、新屋交屋時間 | 同時持有兩戶期間，注意房屋稅自住與非自住認定 |
| 持有空屋的屋主 | 比較空置、出租、社宅包租代管、出售的淨收益 | 當地租金行情、低度用電比率 | 20 坪以下小宅出租需求較穩，但轉售競爭多 |
| 多屋族 | 盤點全國持有戶數，試算跨級距稅負 | 116 年期房屋稅申報（2027/3/22 前） | 出租需申報租賃所得才能用優惠稅率 |
| 投資人 | 避開單看「空屋率高＝會崩盤」的判斷 | 央行 12 月理監事會、2026 上半年空屋統計 | 空屋率與房價並非單一方向關係 |
七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 台灣最新空屋率是多少？ | 內政部 2025 年下半年低度用電住宅約 89.46 萬宅、比率 9.44%，較上半年 10.43% 下降。 |
| 空屋率高，為什麼房價還是降不下來？ | 空屋集中在需求較弱的區域、小坪數產品與老屋，不一定是家庭想買的房子；高需求的雙北空屋率反而最低。 |
| 哪種房子空置最嚴重？ | 20 坪以下小宅（16.77%），其次是 50 年以上老屋（12.59%）與 5 年內新屋（12.39%）。 |
| 待售新成屋多，代表房價會跌嗎？ | 不一定，但代表建商去化壓力上升；餘屋集中的區域議價空間通常較大。 |
| 囤房稅 2.0 有效嗎？ | 有初步效果，低度用電住宅單期減少 8.6 萬宅，但房屋稅課徵的空閒置房屋只少約 1.8%；稅基偏低限制了力道。 |
| 央行 9 月放寬了什麼？ | 自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 6 成調為 7 成，9 月 18 日起實施；利率維持不變。 |
| 放寬第二戶會讓房價再漲嗎？ | 央行判斷投機已降溫才放寬；短期可能帶動換屋成交，但能否推升房價，仍取決於所得、利率與供給，現在下定論太早。 |
| 持有空屋的人大多是投資客嗎？ | 不是。非自住家戶約 56.8 萬戶，持有 10 戶以上僅約 1,408 戶；多數空屋分散在一般家庭手上。 |
| 桃園房價負擔算高嗎？ | 在六都中最低，2025 年第 1 季房價所得比 8.96 倍、房貸負擔率 38.98%，但仍高於 30% 的合理水準。 |
| 月用電低就一定是空屋嗎？ | 不一定，度假屋、長期外派、獨居長者都可能用電偏低；它是使用程度指標，不是實地普查。 |
八、一句話結論
詠騰工商觀點
我們在實務上看到，閒置房屋的屋主多半不是不想處理，而是不知道哪一條路最划算：出售要付稅費與仲介費、出租擔心租客與報稅、包租代管又不熟流程。囤房稅提高持有成本後，最需要的其實是一張清楚的比較表。
對購屋族，我們建議把「待售新成屋多寡」與「低度用電比率」一起看：同區新屋庫存高、空置率也高，代表供給充足、議價空間大；庫存低、空置率也低，則代表自住需求扎實。這比只看全國平均房價更貼近你要買的那間房。
免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之內政部、中央銀行、財政部公開資料與媒體報導整理，僅供不動產市場與政策研究參考，不構成個別房屋買賣、投資、貸款或稅務建議。房價負擔數據公布有時間落差，最新數字以內政部不動產資訊平台為準；「推演」段落為編輯部情境分析，非官方政策。
