房屋稅2.0第三年，116年期課稅期間已從2026/7/1開始。2027年2月28日誰持有就繳全年，3月22日前沒申報就要再等一年。本文整理115年期開徵數據、各地單一自住1%門檻、新北台中高雄標準單價調漲、新成屋16個月稅單與過戶分攤陷阱，並附自住、出租、空屋房屋稅試算器。

115年期房屋稅已於今年5月繳完，全國開徵 974.57 萬件、稅額 1,037.12 億元，雙創新高；但真正該關注的是下一張稅單——116年期房屋稅的課稅期間（2026/7/1～2027/6/30）早已開始。2027年 2月28日當天登記在誰名下，誰就繳全年；3月22日前有沒有申報，決定能不能用自住 1.2%／1% 或出租優惠稅率。多數文章只提醒「3月申報」，卻少有人說清楚：今年7月起新北、台中、高雄調高新建房屋標準單價、交屋潮中的新成屋首張稅單最長可達16個月、買賣過戶差一天就差一整年稅。現在（10月）離基準日還有四個多月，是調整戶籍、租約與過戶時點成本最低的時候。

文章目錄

一、看懂數據：115年期房屋稅開徵結果與稅率結構

重點：自住房屋占件數三分之二，但只貢獻約三成稅額；非自住住宅件數僅一成六，卻繳了近兩成稅。新制「自住減、囤房加」的方向，在數字上已經看得出來。

115年期（2026年5月開徵）全國統計

資料：財政部賦稅署 115 年期房屋稅開徵統計（2026年4月公布）。六都稅額約占全國八成，件數與稅額增加最多的是桃園市，反映新建房屋大量完工。

房屋稅2.0 稅率結構（財政部參考基準）

實際稅率以各縣市自治條例為準；非自住採全國歸戶＋全數累進，跨級距時全部房屋都適用較高稅率。

各地「全國單一自住」現值門檻（已公告者）

門檻每年由地方政府於 2 月底前公告，其他縣市請以當地稅務局最新公告為準。

二、獨特切角：116年期已在計時，四個今年才會踩到的坑

116年期房屋稅時間軸

坑一：交屋潮＋標準單價調升，新成屋第一張稅單可能比預期貴

按年計徵後，每年 3/1～6/30 完工的房屋，該段稅額併入次期，所以新成屋第一張稅單最長可達 16 個月（4 個月＋12 個月）。

再加上今年 7 月起，新北、高雄新建房屋標準單價調高 5%、台中調高 15%（台北、苗栗凍漲；台北另對取得建築能效標示者減價 5%）。媒體以台中 30 坪、15 樓新屋試算，自住每年約多 1,366 元、非自住約多 3,643～5,464 元。調整原則上只適用新評定後完工的新建房屋；另新北市同步調整部分街路地段等級，自 116 年期起適用，既有房屋是否受影響須查詢個別街路。

坑二：過戶差一天，稅單差一整年

基準日當天的稅籍所有權人就是全年納稅義務人。2027/2/28 前完成移轉登記，買方繳整期；3/1 之後，賣方繳。

買賣契約中約定「按持有天數分攤」是雙方私權約定，稅務局不會因此改開稅單，所以分攤條款一定要寫進契約、並在交屋找補時處理，否則就是一方吃虧。

坑三：戶籍「全遷走」就失去自住資格

自住稅率的前提是本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記。桃園市稅務局特別提醒：若需要遷出戶籍，至少保留一人在原址，才能持續適用自住稅率；全戶遷出後再遷回，必須重新申報。未設籍的自住屋會被當成非自住，稅率可能從 1.2% 跳到 2.6%～4.8%。

反過來說，單一自住 1% 在部分縣市（如桃園）是基準日符合條件就主動核定，不需另外申請；但前提是你已經是「核准的自住房屋」。

坑四：稅額「減少」才看申報期限，「增加」一律次期起算——但 7/1 有例外

• 稅額減少（如空屋改自住、改出租達標）：3/22 前申報當期適用；逾期就從次期適用。今年錯過 115/3/23 的人，最快 116 年期才能用優惠；若到 2027/3/22 仍沒報，就要等到 117 年期。
• 稅額增加（如自住改出租或營業）：原則自次期適用。但財政部已有解釋令：若在課稅期間首日（7/1）變更用途且全年未再變更，當年期就適用較高稅率，堵住「卡日期」節稅。

三、為什麼這樣設計？合理嗎？

結論：方向合理，效果溫和。新制讓自住族稅負下降、多屋空置族稅負上升，但「把空屋逼出來」的力道目前有限。

值得注意的三個盲點

1. 稅基仍是「評定現值」而非市價。房屋稅 = 評定現值 × 稅率，評定現值通常遠低於成交價，所以即使稅率到 4.8%，對部分高價區空屋的實質持有成本仍不算高。財政部官員過去也坦言，稅基未合理調整是囤房稅最大的限制之一。
2. 新屋重、舊屋輕。新屋評定現值高，同樣是空屋，新屋所受衝擊遠大於老舊公寓。
3. 空置房屋只減少約 1.81%。115年期空（閒）置房屋約 111.66 萬件，僅比前一年少 2 萬多件。財政部統計 114 年仍有 56 萬多個家戶持有非自住房屋，其中持有 10 戶以上的家戶約 1,408 戶。

四、延伸研究：交屋潮、標準單價調整與接下來的推演

市場現況

• 新建房屋集中完工：桃園市 115 年期房屋稅件數與稅額增幅全國最高，反映新屋大量交屋。
• 地方政府趁交屋潮調稅基：直轄市近兩年積極調高標準單價（台南 2025 年一次調 21%，2026 年新北、高雄 +5%、台中 +15%），房仲業者分析與充實地方財源有關。
• 台北市選擇凍漲：因其標準單價較民國 73 年累計已調高 184%，全國最高，並改以綠建築減價引導。
• 單一自住門檻每年微調：門檻依「當地符合單一自住房屋現值排序第 1%」訂定，房屋折舊會讓門檻緩降，桃園 116 年期即從 181.8 萬降至 181.71 萬。剛好卡在門檻附近的屋主要逐年確認。

接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）

五、名詞解釋

六、屋主／購屋族接下來看什麼

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

詠騰工商觀點

房屋稅改成按年課徵後，「時間點」成了新的成本變數：過戶日、設籍日、出租起始日、完工日，每一個都可能讓同一間房多繳或少繳一整年。我們建議屋主把房屋稅當成年度固定排程管理——10 月盤點、1 月確認戶籍與租約、2 月底前定案過戶、3 月中旬前完成申報。

對多屋族而言，與其只看稅率高低，不如把房屋稅、租金淨收益、空置期與未來出售的房地合一稅一起試算；對首購與換屋族，則要特別留意新成屋首期稅額與換屋期間同時持有兩戶的影響。

免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之財政部及地方稅稽徵機關公開資料整理，僅供一般資訊參考，不構成個別稅務、法律或投資建議。試算器採財政部參考基準，各縣市實際稅率、現值門檻、租金標準與申報期限，請以房屋所在地稅務機關最新公告與核定為準。文中「推演」段落為編輯部依公開資訊所做之情境分析，非官方政策。