專題文章壽險為何偏愛辦公大樓？2027年報酬門檻提高對商辦市場的影響
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壽險投資不動產最低收益率＝郵政二年期定儲五年平均加5碼。試算今年約2.72%，2027年將升至約2.895%，同一棟大樓壽險可出價上限少約6%。本文解析壽險偏愛辦公大樓的原因、門檻對商辦價格的影響，以及壽險轉進物流倉儲的趨勢。
壽險業投資不動產，法規要求「即時利用並有收益」，金管會另訂有最低收益率門檻：以中華郵政最近五年元旦牌告二年期定儲機動利率的平均值，再加5碼（1.25%）。依此公式試算，今年門檻約2.72%，若郵政利率維持不變，2027年將升至約2.895%，因為五年平均裡最低的0.845%低利年度會被移出。這代表什麼？門檻越高，壽險能接受的買價就越低：同一棟每年淨租金6.18億元的大樓，門檻從2.72%升到2.895%，壽險可出價上限就從約227億元降到約213億元，少了約6%。這篇從「門檻＝價格天花板」切入，解析壽險為何偏愛辦公大樓，以及2027年後商辦與物流倉儲市場可能的變化。
約485億 壽險前三季不動產投資 | 約六成 投向辦公資產 |
約2.72% 今年收益率門檻（試算） | 約2.895% 2027年門檻（試算） |
本文目錄
一、看懂：壽險今年買了什麼
| 指標／案例 | 內容 |
|---|---|
| 壽險前三季不動產投資 | 約485億元，為2020年以來第二高；約六成為辦公資產 |
| 壽險前三季購置 | 約356億元，去年全年僅約56億元 |
| 凱基人壽：南港玉成大樓（9月） | 約206億元，總樓地板約2.06萬坪、地上27層；全棟已出租，報導指將續租給輝達；收益率約3% |
| 凱基人壽：陸軍保養廠C基地地上權（1月） | 約101億元、70年地上權，溢價約51%；業者估投報率至少3% |
| 凱基人壽：桃園物流中心（3月） | 約63億元 |
不同機構統計口徑不同（是否含地上權、是否含自用），數字僅供觀察方向。
二、收益率門檻怎麼算？為什麼2027年會升
1. 公式
金管會於2025年1月修正壽險業投資不動產的最低收益率標準，改為：
修正當時門檻由2.97%降為2.545%，用意是用「五年平均」平滑利率波動。
2. 為什麼會一年比一年高？
這個公式的特性是：利率持平時，門檻仍會逐年上升，因為五年視窗會把早年的低利率擠出去。
今年的五年視窗：元旦牌告利率約0.845%、1.47%、1.595%、1.72%、1.72%，平均約1.47% → 門檻約2.72%2027年的五年視窗：移出0.845%、納入1.72%，平均約1.645% → 門檻約2.895%判讀：即使央行利率不動，2027年門檻仍會上升約0.175個百分點；之後若利率持平，門檻將逐步收斂到約2.97%。
以上為依公開公式推算，實際門檻以金管會與各壽險公司適用結果為準；若郵政利率調整，門檻也會跟著變動。央行9月已連續第十次維持政策利率不變。
三、獨特切角：門檻就是價格天花板
收益率＝年淨租金÷買價。壽險必須讓收益率達到門檻，等於買價不能超過「年淨租金÷門檻」。以南港玉成大樓為例：
| 假設年淨租金約6.18億元（206億元×3%） | 門檻 | 壽險可出價上限 |
|---|---|---|
| 修正當時 | 2.545% | 約243億元 |
| 今年（試算） | 2.72% | 約227億元 |
| 2027年（試算） | 2.895% | 約213億元 |
判讀：同樣的租金，門檻從2.545%升到2.895%，壽險能出的最高價少了約12%。這就是為什麼壽險今年加速出手：趁門檻還沒升高前，鎖定收益率約3%的優質大樓。2027年後，收益率低於約2.9%的物件，壽險就很難再買。
四、壽險為何偏愛辦公大樓？五個理由
| 理由 | 說明 |
|---|---|
| 1. 法規要求「即時利用並有收益」 | 已出租、有穩定租金的大樓最符合；空地或待開發土地則需另行評估 |
| 2. 一次到位的大額配置 | 壽險資金龐大，整棟辦公大樓單筆可達百億元，管理效率高 |
| 3. 租戶信用 | 科技大廠、跨國企業承租，違約風險低；玉成大樓即為代表 |
| 4. 長期負債配長期資產 | 保單期間長，需要能持有數十年、穩定收租的資產 |
| 5. 資產保值與流動性 | 核心區辦公大樓買家多，比特殊用途資產更容易處分 |
五、2027年後：商辦市場三個可能變化
1. 低收益率物件出現「壽險買不下手」的斷層
核心區辦公大樓若收益率壓在2.5%～2.8%，2027年後就低於壽險門檻。賣方要嘛提高租金，要嘛降價，否則買家就剩企業自用與其他法人。
2. 租金議價力上升，但新供給是變數
壽險為了達標，會更積極要求租金調整；但台北市2026～2030年市中心預估新增約39萬坪辦公供給（高力國際），年底空置率預估可能回升至約7.4%～8.96%，租戶也有更多選擇。租金能不能漲，取決於物件規格與區位，A辦與B辦會進一步分化。
3. 壽險往收益率較高的資產移動
當核心辦公收益率接近門檻，壽險會往能提供更高收益或自行開發的資產移動，例如地上權開發（凱基陸軍保養廠案，業者估投報率可能逾3.5%）、出租住宅、康養住宅，以及物流倉儲。
六、延伸：壽險也開始買物流倉儲
| 壽險 | 物流相關布局 |
|---|---|
| 凱基人壽 | 3月以約63億元購入桃園物流中心 |
| 富邦人壽 | 新竹湖口物流園區5月動土，土地約2萬坪、物流量能約8.8萬坪，2029年完工，以BOO模式出租給富邦媒體科技 |
| 國泰人壽 | 表示投資倉儲物流已逾十年 |
| 全球人壽、新光人壽 | 先前已購入桃園土地 |
七、常見問題 FAQ
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 壽險投資不動產的收益率門檻怎麼算？ | 最近5年中華郵政元旦牌告二年期定儲機動利率平均值加5碼（1.25%）。 |
| 2027年門檻會是多少？ | 若郵政利率維持1.72%，依公式試算約2.895%，高於今年的約2.72%。 |
| 為什麼利率不動，門檻還會升？ | 五年平均會移出早年的低利率年度、納入現行較高利率，平均值因此上升。 |
| 門檻升高對商辦有什麼影響？ | 壽險可出價上限下降，低收益率物件難賣給壽險；租金議價與A、B辦分化可能加劇。 |
| 壽險為何偏愛辦公大樓？ | 法規要求即時利用並有收益，辦公大樓租約穩定、租戶信用佳、單筆規模大、流動性好。 |
| 壽險會買廠房或倉儲嗎？ | 會。凱基買桃園物流中心、富邦開發湖口物流園區，物流倉儲已成壽險新的收租標的。 |
八、一句話結論
詠騰觀點
壽險資金正在告訴市場：有穩定租金的資產最值錢。當台北核心辦公的收益率逼近門檻，資金會往收益更好的地方找，而桃園的物流倉儲與工業不動產，正是壽險已經開始布局的方向。
詠騰工商長期深耕桃園工業地、廠房與倉儲市場，熟悉物流與電商業者的空間需求，可協助業主評估物件的租金水準、出租條件與合法用途，規劃適合長期收租或出售給法人的資產方案；也能協助企業尋找可長期承租的倉儲與廠房。詠騰工商團隊（曾先生）洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文為一般性市場資訊整理，收益率門檻與出價上限為依金管會公開公式及媒體報導之假設試算，實際門檻與適用情形以金管會規定及各保險公司為準。資料引用仲量聯行、戴德梁行、高力國際等機構報告之媒體報導，不構成個別投資、法律或稅務建議。
