但國土功能分區圖目前仍未正式公告：國土計畫法修正後，公告期限已延至2031年，在此之前非都市土地仍依區域計畫法管理。最常見的誤解：很多人以為「被劃進城2-3＝未來變建地＝現在該買」。但全國國土計畫的指導原則是：城2-3在完成開發前，應避免新增住商、工業及遊憩使用，只能維持原來合法使用；原本的可建築用地，甚至可能被調降使用強度、減少容許項目。而且大型開發多以區段徵收辦理，地主拿回的是部分抵價地，不是整筆土地升值。城2-3代表「可能被開發」，不代表「現在可以開發」，更不代表「整筆變建地」。

一、城2-3是什麼？國土功能分區快速看懂

結論：國土計畫把土地分成四大功能分區，城2-3是「城鄉發展地區」中的未來發展用地。

四大國土功能分區

城鄉發展地區的分類

城2-3的劃設條件

• 須為經核定的重大建設計畫（性質以產業、重大公共設施或公用事業為原則），或具城鄉發展需求的地區。
• 須有具體規劃內容或可行財務計畫；全國國土計畫成長管理原則要求5年內有具體發展計畫或需求。
• 應避免使用國土保育地區第一類與農業發展地區第一類的土地。
• 劃設面積原則上至少5公頃。

什麼時候正式上路？

國土計畫法原定2025年4月30日全面上路，修法後國土功能分區圖公告期限延至2031年。正式公告前，非都市土地仍依《區域計畫法》的使用分區與使用地編定管理。目前看到的城2-3，多數仍是草案或劃設說明書上的規劃，尚未具法律效力。

二、桃園的城2-3在哪裡？

結論：主要集中在航空城、中壢工業區周邊與產業專區。

依桃園市國土功能分區劃設說明書與繪製說明書（草案）。市府近期推動的平價產業園區名稱與範圍可能已調整（例如大園智慧、新屋頭洲、大溪、平鎮東龍），以最新公告為準。

全國之冠，也最具爭議

《報導者》套疊圖資指出，桃園約有3,086公頃原屬特定農業區與一般農業區的土地，在草案中被劃入城2-3，面積居全國之冠，主要位於航空城與中壢工業區鄰近區塊；其中中壢工業區附近一處就超過1,000公頃。部分範圍尚無實質開發計畫，也被質疑是「圈地」。這也提醒市場：城2-3範圍未來仍可能在審議中調整。

三、獨特切角：城2-3最常見的5個誤解

對不同角色的意義

四、延伸研究：其他最容易被誤解的土地

結論：桃園土地種類多，「名稱聽起來能用」不等於「真的能用」。

一個共通原則

土地價值取決於「現在能合法做什麼」，加上「未來可能做什麼的機率與時程」。前者看得到、可查證；後者要打折計算。只用未來題材定價的土地，最容易被高估。

五、名詞解釋

六、買地前的查證清單

三種情境推演

以上為一般情境說明，非法律或投資建議。

七、FAQ

八、一句話結論

城2-3是「未來可能開發」的儲備用地，不是建地、也不是開發許可；開發前使用反而受限，多半還要經過區段徵收——評估桃園土地，先看現在能合法做什麼，再把未來題材打折計算。

免責聲明：本文依國土計畫法、全國國土計畫土地使用指導事項、桃園市國土功能分區劃設說明書與繪製說明書（草案）、內政部國土管理署資料，以及中央社、農傳媒、報導者等公開報導整理，內容僅供一般參考，不構成法律或投資建議。城2-3範圍與管制以主管機關正式公告為準；個別土地請洽地政機關或專業人員查證。