專題文章建商首次出售和合建分屋差在哪？房地合一稅2.0：同樣20%，報錯補稅480萬元
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房地合一稅2.0下，建商興建後第一次移轉與地主以自有土地合建，稅率都是20%，但建商合併計稅、可與營業虧損互抵，地主則須分開計稅。中區國稅局曾查獲公司地主誤用合併計稅，補稅480萬元。地主合建須自土地取得日起5年內完成並銷售；2026年起接手爛尾樓的實際興建者也可適用20%。
關鍵在於：兩者稅率都是20%，申報方式卻不同——建商首次移轉「併入營利事業所得額合併計稅」，地主合建分回後出售則是「分開計稅」。差一個字，差480萬元：中區國稅局曾查獲一家以自有土地與建商合建的公司地主，把4,300萬元房地交易所得併入營業所得，與營業虧損2,900萬元互抵後只繳280萬元稅；國稅局認定應分開計稅，核定所得3,800萬元、稅額760萬元，補稅480萬元。另外，財政部2026年修訂申報作業要點，都更換起造人、新建商接手爛尾樓等「非起造人但實際興建」者，提出證明後也可適用20%合併計稅。
一、看懂營利事業房地合一稅率
結論：一般公司買賣房地依持有期間分開計稅；特定開發交易維持20%。
境內營利事業稅率
| 持有期間 | 一般交易（分開計稅） | 建商首次移轉（合併計稅） |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 20% |
| 超過2年、未逾5年 | 35% | 20% |
| 超過5年 | 20% | 20% |
維持20%的特定交易（分開計稅）
- 財政部公告之非自願性因素，持有期間5年以下。
- 以自有土地與營利事業合建房屋，自土地取得日起5年內完成並銷售。
- 營利事業參與都市更新或危老重建，取得房地後第一次移轉且持有5年內。
建商首次移轉的定義
依房地合一申報作業要點，是指營利事業以其為起造人申請建物所有權第一次登記所取得的房屋及其坐落基地。財政部說明，這屬於供給不動產市場的生產性營業活動，所以不適用分開計稅，併入營利事業所得額課稅。
二、獨特切角①：同樣20%，合併計稅vs分開計稅
兩種申報方式
| 項目 | 建商興建完成後第一次移轉 | 以自有土地合建分回後出售 |
|---|---|---|
| 稅率 | 20% | 20%（須5年內完成並銷售） |
| 計稅方式 | 併入營利事業所得額，合併計稅 | 與其他所得或損失分開計算稅額 |
| 與營業虧損互抵 | 可以 | 不可以 |
| 申報時點 | 次年5月營所稅結算申報 | 次年5月，分開計算、合併報繳 |
中區國稅局查核案例
| 項目 | 公司自行申報 | 國稅局核定 |
|---|---|---|
| 身分 | 甲公司以自有土地與乙建商合建，乙為起造人，採合建分售 | |
| 房地交易所得 | 4,300萬元 | 4,300萬元 |
| 處理方式 | 併入營業所得，與營業虧損2,900萬元互抵 | 分開計稅，不得用營業虧損扣抵；可減除地主分攤的廣告費、代銷佣金等500萬元 |
| 課稅所得 | 1,400萬元 | 3,800萬元 |
| 稅額（20%） | 280萬元 | 760萬元 |
| 補稅 | 480萬元 | |
依中區國稅局說明之案例整理；土地漲價總數額為0。
為什麼會報錯？
公司地主看到「20%」，以為和建商一樣可以併入營業所得；但地主不是起造人，屬於「自有土地合建」而不是「建商首次移轉」，必須分開計稅。
三、獨特切角②：地主合建的「5年時鐘」
時間怎麼算
| 情境 | 可能適用 |
|---|---|
| 土地取得後5年內完成並銷售 | 20%（分開計稅） |
| 超過5年才完成或銷售 | 回到一般持有期間稅率；個人超過5年未逾10年為20%、超過10年為15% |
| 土地持有很久才合建 | 本身已適用較低持有期間稅率，5年規定的意義較小 |
個人與營利事業持有期間稅率不同；實際適用以國稅局認定為準。
誰最需要注意
- 近年才買地、打算找建商合建的地主：5年內若無法完成並銷售，稅率可能回到35%甚至45%（短期持有時）。
- 整合多筆土地的合建案：土地取得日期不同，各筆的5年期限也不同。
- 預期工期較長的案子：都更或大型開發，建議另評估都更危老的20%規定。
四、延伸研究：建商買回土地、爛尾樓接手的最新解釋
高雄國稅局：建商買回合建分售土地
甲建設公司為起造人，與地主採合建分售。完工後，甲公司向地主買回原合建分售房屋的坐落基地，再連同房屋一起出售。高雄國稅局認定：房屋是甲公司興建完成後第一次登記取得，土地是坐落基地，整筆交易所得可併入營利事業所得額按20%課稅，不適用持有期間差別稅率。對處理餘屋的建商而言，這是重要的實務解釋。
財政部2026年修訂：非起造人但實際興建
| 情況 | 過去 | 修訂後 |
|---|---|---|
| 都更期間更換起造人 | 新建商非原起造人，適用有疑義 | 提出帳簿憑證、進料紀錄、施工紀錄、料工費證明等，經核實認定為實際興建者，可適用20%合併計稅 |
| 新建商接手爛尾樓 | 同上 |
這項修訂讓都更與爛尾樓接手案，不會因為起造人名義問題被課到短期重稅，有助於推動停滯的開發案。
五種開發相關交易一次比較
| 交易型態 | 稅率 | 計稅方式 |
|---|---|---|
| 建商以起造人興建後第一次移轉 | 20% | 合併計稅 |
| 實際興建者（經核實認定） | 20% | 合併計稅 |
| 地主以自有土地合建，5年內完成並銷售 | 20% | 分開計稅 |
| 參與都更危老取得房地後第一次移轉（5年內） | 20% | 分開計稅 |
| 一般公司買賣房地 | 45%／35%／20% | 分開計稅 |
五、名詞解釋
| 名詞 | 白話說明 |
|---|---|
| 起造人 | 向主管機關申請建造執照、負責興建的人，通常是建商。 |
| 第一次登記 | 新建物完成後的建物所有權第一次登記。 |
| 合建分售 | 地主賣地、建商賣屋，分別與買方簽約。 |
| 合建分屋 | 地主與建商依比例交換房地，完工後各自持有出售。 |
| 合併計稅 | 房地所得併入公司營業所得一起計算。 |
| 分開計稅 | 房地所得單獨計算稅額，不與其他所得或損失互抵。 |
六、地主與建商的檢查清單
| 角色 | 要確認的事 |
|---|---|
| 地主（個人或公司） | 土地取得日、預估完工與銷售時間是否在5年內；申報時採分開計稅，可減除自行負擔的廣告、代銷費用並保留憑證 |
| 建商 | 是否為起造人；餘屋處理、買回土地時是否仍符合第一次移轉；接手案件備妥實際興建證明 |
| 簽約前 | 合建分售或合建分屋、成本分攤、起造人安排、時程規劃 |
| 申報時 | 確認自己屬於哪一種交易型態，選對合併或分開計稅 |
三種情境推演
| 情境 | 做法 | 可能結果 |
|---|---|---|
| 建商如實合併計稅 | 首次移轉併入營所 | 20%，可與營業虧損互抵 |
| 公司地主誤用合併計稅 | 拿營業虧損扣抵 | 被核定分開計稅並補稅 |
| 地主合建超過5年 | 工期延誤或延後銷售 | 回到一般持有期間稅率 |
以上為一般情境說明，非個案稅務意見。
七、FAQ
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 建商第一次賣新成屋一定是20%嗎？ | 須為起造人申請第一次登記取得的房屋及其坐落基地，或經核實認定的實際興建者。 |
| 建商首次出售和地主合建都20%，差在哪？ | 建商合併計稅、可與營業虧損互抵；地主合建分開計稅、不可互抵。 |
| 報錯會怎樣？ | 中區國稅局案例中，公司地主誤用合併計稅，被補稅480萬元。 |
| 地主合建一定20%嗎？ | 須自土地取得日起5年內完成並銷售。 |
| 建商買回地主土地再賣，還算首次移轉嗎？ | 高雄國稅局認定符合條件時可以。 |
| 接手爛尾樓的建商可以用20%嗎？ | 2026年修訂後，提出實際興建證明經核實認定者可以。 |
| 一般公司買房再賣稅率多少？ | 2年以內45%、2至5年35%、超過5年20%，分開計稅。 |
八、一句話結論
建商首次出售和地主合建都是20%，但一個合併計稅、一個分開計稅——報錯可能補稅數百萬元；地主還要盯緊土地取得後5年內完成並銷售的時鐘。
詠騰工商觀點
合建、分售、分屋、買回土地、接手停滯案件，表面上都是「賣房子」，稅務結構卻完全不同。真正該在簽約前就確認的，是交易身分、起造人安排與時程。給地主：評估合建前，先算清楚土地取得日到完工銷售的時間，並比較直接出售、合建、都更危老的稅負與收益差異。給建商：土地整合、合建條件與餘屋處理，都和稅務結構連動，建議與會計師同步規劃。詠騰工商團隊熟悉桃園及北部土地市場，可協助地主評估土地價值、合建或出售方案，並媒合建商與開發需求。詠騰工商團隊（曾先生）洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文依所得稅法第24條之5、房地合一課徵所得稅申報作業要點、財政部稅務入口網、財政部高雄國稅局與中區國稅局說明，以及經濟日報等公開報導整理，內容僅供一般參考，不構成稅務建議。個案適用依交易主體、取得時間、契約內容、起造人與登記情形判斷，請洽會計師或國稅局確認。
