專題文章十四張站值得投資嗎？985億聯開案簽約後，最該看的是這張供給時間表
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十四張站985億聯開案已簽約，但住宅推估2028年後才開賣，B單元也正在配地。開發商以每坪100萬元估總銷，央北地價創250萬新高，第2戶房貸9/18起放寬至7成。用回推月租法，比較十四張、央北、板橋、新莊值不值得買。
全台最大捷運聯合開發案「環狀線十四張站暨南機廠捷運開發案」已於2025年11月27日簽約，由愛山林、甲山林與宏匯合組的環宇上城投資，預估投資985億元、樓地板約25萬坪、規劃5,100戶住宅。央行也在2026年9月17日宣布，自然人第2戶房貸成數上限自9月18日起由6成再放寬到7成。真正該問的不是「十四張會不會漲」，而是「漲幅誰已經先算走了」。開發商估算總銷時，住宅已用每坪約100萬元的口徑；央北土地今年成交也創下每坪250萬元新高。加上B單元區段徵收正在配地、聯開案住宅推估要到2028年後才開賣，十四張未來幾年會有三波新供給接連出現。現在進場，你跟開發商搶的是同一份溢價，還得跟未來的新成屋搶租客。
一、看懂十四張聯開案與最新數據
結論：簽約是真的，但目前仍在請照與權益分配前段，住宅、商場、辦公室都還沒開始產生收益。
聯開案基本資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 正式名稱 | 新北環狀線十四張站暨南機廠捷運開發案（招商時對外稱「M.Ark新北捷鑽」，投資人公司名與未來住宅案名為「環宇上城」） |
| 簽約日 | 2025年11月27日，新北市捷運局與環宇上城投資股份有限公司 |
| 投資人組成 | 愛山林(2540)、甲山林與宏匯集團；媒體報導山林集團約占67%、宏匯約33% |
| 基地面積 | 約14.3公頃（約4.3萬坪） |
| 預估投資額 | 約985億元（2022年招商時預估約520億元） |
| 總樓地板 | 約25萬坪 |
| 建築量體 | 8棟、39～51層 |
| 用途配置 | 2樓約2萬坪商場；3樓以上約5萬坪辦公室及5,100戶住宅 |
| 市府預估效益 | 引進約1.1萬人口、創造約1.2萬個就業機會（規劃預估值） |
| 開發商估總銷 | 2,000億～2,500億元以上（不同場合說法不一） |
三個常被寫錯的地方
| 常見說法 | 查證後 |
|---|---|
| 2026年左右完工 | 沒有公開資料支持。開發商在簽約時表示接下來要請照、訂定價格並完成權益選配，媒體報導住宅約3年後才開賣。 |
| 985億＝周邊增值 | 985億元是民間預估投資額，2,000億元以上是開發商估的總銷，兩者都不是周邊房價會增加的金額。 |
| 第2戶只能貸6成 | 已過時。央行2026年9月17日決議，9月18日起自然人第2戶房貸上限調為7成，仍無寬限期。 |
二、獨特切角：三波供給時間表與「已被定價的未來」
核心判斷：十四張的交通優勢已經存在，大型開發也已確定。「確定會發生」的利多，通常早就反映在價格裡；真正還沒被充分討論的，是接下來幾年新房子會分批出現，而且每一波的成本都比上一波高。
1. 開發商自己用「每坪100萬」算總銷
簽約當天，愛山林董事長估算總市值時，住宅是以每坪約100萬元作為計算口徑。這不是售價公告，但透露了一件事：開發商已經把「十四張成為新店新都心」的想像，放進自己的定價假設裡。
另一個訊號來自土地市場。華固建設2026年以19.77億元取得央北重劃區約791坪土地，每坪約250萬元，創區域新高，公司也表示未來開價將朝每坪三位數前進，最快2028年第1季推案。地價墊高，後面每一個新案的成本底線都跟著墊高。
2. 三波供給：央北收尾 → B單元配地 → 聯開案開賣
- 2020年起環狀線通車；2023年安坑輕軌通車，十四張成為雙軌轉乘站。
- 2024/10～11十四張B單元區段徵收獲內政部核准並公告，面積約34公頃，規劃商業區約4公頃、住宅區約10.5公頃。
- 2025/11/27聯開案簽約，985億元、5,100戶住宅。
- 2026年B單元進入安置土地與抵價地的抽籤配地作業（官方網站8月公告抵價地抽籤暨配地說明會）；央北剩餘素地推案，單價已見百萬元級。
- 2028年起（推估）央北新地推案；B單元地主取得土地後，陸續轉售建商或自行開發。
- 約2028～2029年（推估）聯開案住宅開賣。開發商說明，分回房地要先由私地主選、再由市府選，最後才輪到投資人。
「推估」項目係依開發商公開說法與區段徵收一般流程推算，並非官方時程，實際以新北市捷運局、地政局公告為準。
3. 這對投資人意味著什麼
| 如果你是… | 三波供給帶來的影響 |
|---|---|
| 收租型投資人 | 未來新成屋會分批交屋，新屋房東為了填滿空屋，租金定價往往較有彈性，同區租金短期未必跟得上房價。 |
| 自住族 | 等待不見得吃虧：新供給會增加選擇，也讓社區與生活機能更完整；但新案成本墊高，價格未必回落。 |
| 短期轉售者 | 最辛苦的位置。轉手時要面對開發商的新案競爭，買方可以直接買新房。 |
| B單元地主 | 配地後的土地價值受惠於央北地價標竿，是這波開發中最直接的受益者之一。 |
三、現在買合理嗎？用回推法算投報
結論：與其問「會不會漲」，不如先回推「月租要收多少才划算」。如果那個月租在同區找不到成交紀錄，價格可能已經跑在基本面前面。
回推法：想要的報酬率，需要多少月租？
公式很簡單：需要月租 ＝ 購入總成本 × 目標表面報酬率 ÷ 12。下表是純數學換算，不是十四張的實際行情。
| 購入總成本 | 表面報酬率2% | 2.5% | 3% |
|---|---|---|---|
| 2,000萬元 | 每月約3.33萬 | 約4.17萬 | 約5.00萬 |
| 3,000萬元 | 每月約5.00萬 | 約6.25萬 | 約7.50萬 |
| 3,500萬元 | 每月約5.83萬 | 約7.29萬 | 約8.75萬 |
拿到數字後，去內政部實價登錄查同社區或相近屋齡、相近坪數的租賃成交。如果需要的月租明顯高於實際租賃成交，代表這個買價只能靠「未來漲價」回收，而不是靠租金。
表面報酬率還沒扣除空租期、管理費、修繕、房屋稅與地價稅、保險與資金成本，淨報酬會更低。
央行放寬到7成，改變了什麼
| 以總價3,000萬元的第2戶為例 | 2026/3/20～9/17（上限6成） | 2026/9/18起（上限7成） |
|---|---|---|
| 最高可貸 | 1,800萬元 | 2,100萬元 |
| 最低自備款 | 1,200萬元 | 900萬元 |
| 寬限期 | 無 | 無 |
自備款門檻下降，是換屋族與預售屋交屋族的解套；但對投資人來說，槓桿變大也代表利息支出與風險同步放大。央行本次利率維持不變，但媒體與市場已在討論第4季升息的可能性（屬市場預期，未證實）。成數上限也不是銀行保證核貸成數，實際仍看個人收入、信用與物件條件。
合理性檢查：十四張的強項與弱項
| 面向 | 已經存在的強項 | 還沒實現的部分 |
|---|---|---|
| 交通 | 環狀線＋安坑輕軌雙軌轉乘、環河快速道路、國道3號安坑交流道 | 環狀線北環、東環完成後的整體路網效益 |
| 商業 | 緊鄰已成形的央北生活圈 | 2萬坪商場、5萬坪辦公室的招商與開幕 |
| 公共設施 | 十四張公園、既有學區 | B單元規劃的國中、機關、轉運站與停車場用地 |
| 價格 | 區域品牌已建立 | 高地價轉嫁到售價後，租金能否支撐 |
四、延伸研究：十四張、央北、板橋、新莊怎麼比
重點：目前沒有同口徑的公開數據，可以證明哪一區投報最高。比較要回到物件，不要比區域名稱。
| 區域 | 現在的角色 | 適合誰優先評估 | 必查項目 |
|---|---|---|---|
| 十四張站周邊 | 雙軌轉乘＋大型複合開發尚未落地 | 能接受長觀察期、看重未來區域升級的自住族 | 請照與招商進度、未來新供給量、買價是否已反映期待 |
| 新店央北 | 已成形生活圈，素地所剩不多，新案價格向百萬元靠攏 | 想看得到現況、重視居住品質者 | 同屋齡成交價、租賃成交、實際步行到站距離 |
| 板橋車站周邊 | 高鐵、台鐵、捷運匯集的成熟商業核心 | 重視跨城市交通與既有辦公商業需求者 | 高購入成本能否由租金支撐、商辦屋齡與管理成本 |
| 新莊副都心 | 已有辦公供給與企業進駐 | 找現成辦公空間的企業、商辦投資人 | 空置狀況、租約條件、停車與員工通勤 |
別忽略：環狀線還有其他聯開案
新北捷運局表示，環狀線共有10處捷運開發案，已招商成功5處，其餘5處預計2026年陸續招商。環狀線沿線（包括板橋一帶站點）後續也可能出現新的聯開供給，比較板橋與十四張時，兩邊都要把未來新案納入考量。
十四張的三個範圍不要混在一起
| 範圍 | 性質 | 目前階段 |
|---|---|---|
| 央北重劃區 | 已完成的區段徵收區，約39.8公頃 | 大樓陸續交屋，剩餘土地推案中 |
| 十四張B單元 | 區段徵收，約34公頃，含商業區、住宅區與社宅用地 | 2026年進行配地作業 |
| 捷運聯開案（環宇上城） | 捷運機廠上方共構開發，約14.3公頃 | 簽約後請照與權益選配前置作業 |
五、名詞解釋
| 名詞 | 白話說明 |
|---|---|
| 捷運聯合開發 | 政府與民間投資人在捷運站或機廠土地上合作蓋樓，完成後依比例分回房地，挹注捷運建設經費。 |
| 區段徵收 | 政府把一整區土地徵收後重新規劃，扣除公共設施後，把部分土地以「抵價地」發還給原地主。 |
| 抵價地 | 區段徵收後發還給地主的土地，十四張B單元的抵價地比例為41%。 |
| 權益選配 | 聯開完成後，各方分回房地的選擇順序；本案依開發商說法，私地主先選、市府其次、投資人最後。 |
| TOD | 以大眾運輸為導向的開發，把住宅、辦公與商業集中在車站周邊。 |
| 表面報酬率 | 年租金÷購入總成本，尚未扣除各種持有成本與空租期。 |
| 第七波選擇性信用管制 | 央行2024年9月實施的房貸限制；第2戶成數已在2026年3月與9月兩度放寬，目前上限7成、無寬限期。 |
六、購屋族／投資人接下來看什麼
重點：追蹤「還沒發生的事」有沒有照進度發生，而不是重複讀已經發生的利多。
| 觀察指標 | 為什麼重要 | 去哪查 | 正面訊號 | 警訊 |
|---|---|---|---|---|
| 聯開案建照與開工 | 決定住宅開賣與商場開幕時間 | 新北市捷運局公告、愛山林重大訊息 | 取得建照、動工典禮 | 請照延宕、設計大幅變更 |
| 商場與辦公招商 | 就業人口是租屋需求來源 | 開發商公告、媒體報導 | 主力店或企業總部簽約 | 長期未公布招商對象 |
| B單元配地與土地標售 | 決定第二波供給量與地價 | 十四張B單元官方網站、新北地政局 | 配地完成、公共工程如期 | 工程延後 |
| 央北租賃成交 | 檢驗租金是否跟得上房價 | 內政部實價登錄（租賃） | 租金穩定上升、去化快 | 同社區大量招租、租期拉長 |
| 房貸政策與利率 | 影響槓桿成本與買氣 | 央行每季理監事會 | 利率持穩 | 升息或再度緊縮 |
接下來可能怎麼發展：三種情境推演
| 情境 | 前提 | 十四張可能的樣貌 | 對買方的意義 |
|---|---|---|---|
| 樂觀 | 聯開案順利取得建照、招商到大型企業或主力商場 | 「新店新都心」由規劃變成可見的工地與簽約名單，區域價格維持高檔 | 早進場的自住族享受生活圈成形；投資人仍要面對新供給 |
| 基準 | 各案依程序推進，但以年為單位慢慢落地 | 價格隨新案成本墊高而緩步上行，租金成長落後房價 | 收租型投資吸引力有限，自住需求為主 |
| 保守 | 利率上升或房市降溫，建商延後推案 | 成交量萎縮，議價空間擴大，開發時程延後 | 有耐心的自住族可能等到較佳價格 |
以上為本文依公開資訊所做推演，非官方預測，亦非投資建議。
七、FAQ
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 十四張聯開案完工了嗎？ | 沒有。2025年11月27日簽約後，目前處於請照與前置作業階段，尚無公開的完工日期。 |
| 聯開案住宅什麼時候會賣？ | 媒體引述開發商說法約簽約後3年開賣，推估約2028年後；實際以開發商公告為準。 |
| 985億元是什麼？ | 民間預估投資金額，不是周邊增值，也不能拿來計算個別物件的報酬率。 |
| M.Ark新北捷鑽和環宇上城是同一個案子嗎？ | 是。M.Ark是招商期間的對外名稱，環宇上城是得標投資人組成的公司，開發商表示也將作為住宅案名。 |
| 第2戶現在能貸幾成？ | 自2026年9月18日起，自然人第2戶上限7成、無寬限期；實際核貸成數由銀行審核。 |
| 十四張B單元和聯開案有什麼不同？ | B單元是政府辦理的區段徵收，土地會發還給地主；聯開案是捷運機廠上的共構大樓。兩者範圍、時程、產品都不同。 |
| 十四張和央北哪個好？ | 央北是已成形的生活圈，十四張是尚待落地的開發。要比的是具體物件的價格、租金與通勤條件。 |
| 現在適合進場嗎？ | 自住需求明確、能長期持有者可以開始看屋比價；以短期轉售或高收租為目標者，應先用回推法確認租金能否支撐買價。 |
八、一句話結論
十四張的利多是真的，但多半已經被開發商和地價先定價了；接下來決勝負的，是你買進的價格能不能扛得住未來三波新供給。
詠騰觀點
我們在新店、新莊與板橋服務買賣雙方，最常遇到的問題不是「哪一區會漲」，而是「這一間，用這個價格買，合不合理」。
給自住族：先確認通勤時間、學區與空間是否真的符合需要。十四張的生活圈還在長，如果你需要的是今天就完整的機能，央北或其他成熟區域可能更適合。
給投資人：把回推月租拿去對照租賃實價登錄，再加上空租期與持有成本。7成房貸讓自備款降低，但也讓每月現金流壓力變大。
給十四張、央北的屋主：未來幾年新供給陸續進場，出售時機與定價策略會比以往更關鍵。
詠騰團隊可以依您的預算與目的，挑出同口徑的成交與租賃資料，一起把帳算清楚。
免責聲明：本文資料來源包括新北市政府、新北市捷運局、新北市新店十四張(B單元)區段徵收開發案官方網站、中央銀行理監事會決議新聞稿，以及經濟日報、中央社、工商時報、自由時報、鉅亨網等公開報導，內容僅供參考，不構成任何投資、法律或不動產交易建議。文中投報與貸款試算為數學示範，非實際行情；「推估」與「市場預期」事項未經官方證實。開發時程、貸款條件與稅費規定可能變動，請以主管機關最新公告及金融機構審核結果為準。資料更新至2026年9月24日。
