23
次閱讀

最新購屋意向調查（9/10~9/14、2451 份）顯示，看跌房價比例從第七波管制後最高約 6 成收斂到 29%，創管制新低；但看漲也僅 29%、持平 42%，市場轉「中性」而非轉多。本文補上央行 9/18 第 2 戶貸款 6→7 成、取消土融限期開工的鬆綁背景，拆解「看跌腰斬≠看好」、AI 財富效應下的區域分化與資金被股市分流，並提醒調查的方法論限制。

看跌腰斬不等於看好。調查同時顯示民眾「不認為不買會更貴」，代表的是追價恐慌（FOMO）退場、回到理性自用，不是轉多。更要注意兩件事：這份調查做在央行 9/18 鬆綁（第 2 戶貸款 6→7 成、取消土融限期開工）之前，捕捉的是「政策前就已回穩」的信心；而真正牽動信心的，其實是「AI 財富效應」——新竹最樂觀、逾四分之一的人選擇先投資股市再轉房市，房市資金還在跟股市搶。

本文目錄

一、看懂數據：調查怎麼說

結論先講：看跌降、看漲平、持平多——三個數字合起來，就是「中性」。

本季購屋意向調查重點

項目	結果
調查期間	針對網路會員問卷，2026/9/10～9/14，共 2,451 份
看跌房價	29%（從管制後最高約 6 成收斂而來，創管制以來新低）
看漲房價	29%
持平	42%（比重最高，反映中性）

購屋時遇到的問題

問題	比例
未達理想價格	將近 4 成
沒有遇到合適物件	22%
擔心房貸成數或利率	約 2 成
預期房價還會修正	14%

※ 企研室專案經理曾敬德指出：調查在央行放寬管制之前，購屋信心已從看壞轉趨中性；市場不再絕對偏向買方或賣方，仍以自用當道，民眾「不認為不買會更貴」，合適的物件與價格才能吸引買方。

二、獨特切角：看跌腰斬≠看好

結論：看跌從 6 成掉到 3 成，是「恐慌退場」，不是「信心轉多」。市場回到「有合適價格才買」的理性自用。

三個藏在數字裡的真相

• 看漲＝看跌，持平最多：看漲 29%、看跌 29%、持平 42%——這是標準的「中性」分布，任何一方都不佔上風。
• 「不買會更貴」的心理消失：過去追價的核心動力是「怕晚買更貴」；當這個預期消失，買方就不再急，回到比價、等合適物件的節奏（近 4 成卡在「未達理想價格」）。
• 自用當道、投機退場：市場不再絕對偏買方或賣方，反映的是投機與追價需求退出、自用需求主導。

正確的讀法：看跌比例大降，是「悲觀退潮」；但看漲沒同步大增，代表沒有轉為樂觀。把「看跌變少」直接解讀成「房價要漲」，是最常見的誤讀。

三、為什麼／合理嗎：央行鬆綁與 AI 財富效應

調查做在央行鬆綁「之前」

這份調查期間為 9/10～9/14，而央行是 9/17 召開第 3 季理監事會、9/18 生效鬆綁。也就是說，民眾信心在政策鬆綁前就已回到中性；9/18 的鬆綁比較像是「再加一把火」，其效果要等下一季調查才看得到。

央行 9/18 做了什麼

措施	內容
第 2 戶貸款成數上限	由 6 成調升至 7 成（自 9/18 起；繼 3/20 由 5 成升 6 成後再鬆綁）
購地貸款	取消「18 個月限期開工」要求（土建融鬆綁）
利率	連 10 凍（重貼現率維持 2%）
央行態度	楊金龍稱不動產集中度已改善、銀行授信品質穩定，「不宜再硬邦邦」，未來「Step by step」逐步調整

對自住與換屋族，第 2 戶自備款少一成，先買後賣、小換大的資金壓力減輕。但這是「微鬆綁、不是解禁」——距民間期待的「自住恢復 8 成」仍有距離。

真正的驅動力：AI 財富效應

本季調查最值得注意的，是信心跟著「AI 受益地圖」走：主要都會區以新竹最樂觀（看漲 40%、看跌 28%），與 AI 帶動園區客收入增長有關；台北、新北看漲略多於看跌（中性略偏樂觀）；台中、台南則看跌多於看漲，反映上漲過後進入盤整。資金面也一樣——26.2% 受訪者選擇「先投資股市、獲利再轉房市」，36.6% 表示有需要就買不受股市影響，11.2% 因股市獲利增加購屋預算。房市信心正被 AI 與股市重新分配。

四、延伸研究：區域分化、資金面與方法論但書

區域信心一覽

區域	信心方向
新竹	最樂觀（看漲 40%／看跌 28%），與 AI 園區客收入增長有關
台北、新北	看漲略多於看跌，中性略偏樂觀
台中、台南	看跌多於看漲，上漲後進入盤整

股市與房市在搶同一筆錢

當台股因 AI 大漲，資金的機會成本改變：有相當比例的人選擇「先投資機會較多的股市」，等獲利再轉進房市。這代表房市除了明確的自用買方外，投資性資金短期被股市分流——這也是房市信心「回穩但不轉多」的一個原因。

解讀這份調查的兩個但書

• 調查方是房仲：市場活絡的利益相關方，其購屋信心調查的立場宜納入考量。
• 樣本是自填的網路會員：2,451 份為網路會員自填、非隨機抽樣的代表性民調，會員本身可能更關注、更偏向購屋族群，解讀時應打折，不宜當成全體購屋人口的精準結論。

另一面：鬆綁不是只有利多

並非所有人都把鬆綁視為單純利多。房產顧問業（高力黃舒衛）示警，管制鬆綁後「房市壓力起風」，風險可能吹向建商；且央行明言「Step by step」，未來鬆綁節奏仍取決於不動產集中度與授信品質。信心回穩與供給、去化、利率風險，要一起看。

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
購屋意向調查	對潛在購屋者詢問看漲／看跌、購屋計畫等的問卷，反映信心，但受樣本與調查方影響。
第七波選擇性信用管制	2024 年 9 月央行實施、被稱史上最嚴的房市信用管制（第 2 戶降成數、無寬限期、擴及全國等）。
第 2 戶貸款成數上限	自然人購買第 2 戶房屋可貸款的最高比率；2026/3 由 5→6 成、2026/9 再由 6→7 成。
土建融限期開工	購地貸款須於一定期間（18 個月）內動工的規定；2026/9 取消。
FOMO（追價心理）	「怕晚買更貴、怕買不到」的恐慌性需求；退場後市場回到理性比價。
AI 財富效應	AI 帶動科技業與股市，使相關族群（如竹科客）收入與資產增加，進而影響其購屋信心與能力。
中性市場	看漲與看跌力量相當、不明顯偏買方或賣方的市況。
盤整	價格經歷上漲後，成交量縮、價格區間震盪、方向未明的階段。

六、自用族、投資族、賣方各該怎麼看

對象	怎麼看
自用買方	市場中性、追價壓力減輕，是「比價、等合適物件」的時機；第 2 戶／換屋族可善用 9/18 成數鬆綁，但仍以自住需求與可負擔為準，不必因鬆綁而急買。
投資族	短期資金機會成本被股市拉高（AI 行情），房市投資報酬要與股市比較；區域信心分化，聚焦有實質收入支撐的區（如竹科帶）而非純題材。
賣方	「不買會更貴」心理消失，開價空間受限；近 4 成買方卡在「未達理想價格」，訂價貼近市場、物件條件到位才容易成交。
所有人	這份是鬆綁前的信心，下一季（鬆綁後）調查、實價登錄、待售天數與議價幅度，才看得出鬆綁的真實效果。

七、常見問題 FAQ

問題	解答
看跌房價從 6 成降到 29%，代表房價要漲了嗎？	不一定。看漲也才 29%、持平 42%，市場是「中性」不是「轉多」；看跌變少主要是恐慌退場，不等於看好。
這份調查有納入央行 9 月鬆綁嗎？	沒有。調查在 9/10～9/14 進行，早於央行 9/17 決議、9/18 生效的鬆綁；鬆綁效果要看下一季。
央行 9 月放寬了什麼？	第 2 戶貸款成數上限由 6 成升至 7 成、取消購地貸款 18 個月限期開工，利率連 10 凍；屬「微鬆綁、非解禁」。
為什麼新竹最樂觀？	與 AI 帶動園區客收入增長有關；房市信心正沿著「AI 受益地圖」分化，台中台南則偏盤整。
股市大漲對房市是好事嗎？	兩面。部分人因股市獲利增加購屋預算，但也有逾四分之一選擇「先投資股市再轉房市」，投資性資金短期被股市分流。
這份調查可以完全相信嗎？	可作參考，但要注意調查方為房仲、樣本為網路會員自填（非隨機代表性），宜與實價登錄、待售天數等硬數據交叉判讀。

八、一句話結論

看跌房價腰斬到 29%，是「恐慌退潮、回到理性自用」，不是「信心轉多」——真正的方向由 AI 財富效應與央行逐步鬆綁決定，而這份調查捕捉的是鬆綁前的中性信心，鬆綁後的效果還要再看一季。