專題文章2026 預售屋換約：先別急著算稅，你這間可能「根本不能換」
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2026 年預售屋換約，第一個問題不是稅怎麼算，而是能不能合法換。2023/7/1 起新簽預售屋原則禁止轉售，違規按戶罰 50–300 萬。本文先講合法性（簽約日、例外、每 2 年 1 戶限制），再拆解成交價、取得成本、可減費用與稅率，並補上預售屋不涉土增稅、通常無自用優惠、繳稅不等於申報等關鍵。
大家都在問｜「預售屋換約的房地合一稅怎麼算？成交價、取得成本、可減費用各是什麼？」
但更該先問｜你這間到底能不能合法換約？自 2023 年 7 月 1 日起，新簽的預售屋與新建成屋契約原則上禁止讓與或轉售給第三人，連刊登轉售廣告都不行；違規按戶（棟）處 50 萬～300 萬元罰鍰。對多數 2026 年的買方而言，答案往往不是「要繳多少稅」，而是「這筆交易根本不能做」。順序搞錯，稅還沒算就先吃罰單。
本文目錄
一、先看能不能換：一張表定生死
結論先行：能不能換，先看「簽約日」，再看是否屬於例外。
| 情形 | 能否換約 | 說明 |
|---|---|---|
| 2023/6/30 以前簽約 | 原則可讓與一次 | 原買受人不受新制限制、可讓與一次；接手的新買受人即受限，不得再任意轉售。仍須確認原契約是否允許、建商是否同意及手續費。 |
| 2023/7/1 以後簽約 | 原則禁止 | 不得讓與或轉售第三人，也不得自行或委託刊登讓與／轉售廣告。 |
| — 法定例外（免核准） | 有條件可 | 配偶、直系血親或二親等內旁系血親間讓與；繼承；法人合併、改制等。 |
| — 特殊例外（需核准） | 有條件可 | 非自願離職久未就業、重大傷病須長期照顧、房屋因災害毀損等，經地方政府核准；經核准之換約以全國每 2 年 1 戶（棟）為限。 |
| 違規換約／協助／刊廣告 | 重罰 | 按戶（棟）處 50 萬～300 萬元；建商同意或協助讓與、轉售同罰。 |
⚠️ 不只換約會被罰：紅單轉售、散布不實資訊影響房價、通謀虛偽交易營造熱銷、壟斷轉售牟利等「炒作行為」另有更重罰則（按戶棟筆數，動輒百萬起跳，情節重大甚至涉刑責）。預售屋早已不是能隨市場「靈活轉讓」的短期工具。
二、獨特切角：多數人問錯了問題
結論：對 2023/7/1 之後簽約的絕大多數買方，「換約稅怎麼算」是個假問題——因為你合法上根本換不了。
網路上鋪天蓋地在教「權利讓與價額怎麼認、費用怎麼扣」，卻常略過最前面那道門檻：合法性。實務上，2026 年真正能合法發生的預售屋權利交易，多半集中在施行前（2023/6/30 前）簽約的舊契約，以及親屬、繼承、法人合併等法定情形，或經地方政府核准的特殊案件。這個池子只會越來越小——舊約陸續完工交屋、退出換約市場。
💡 正確順序：① 先確認能不能合法換 → ② 再算房地合一稅 → ③ 最後算實拿現金。即使你已經去申報並繳了房地合一稅，也不會讓一筆違規換約因此變合法；稅務申報和換約合法性是兩件事。
三、能合法換之後，稅怎麼算（含案例）
核心公式（預售屋權利交易）：
交易所得 ＝ 成交價額（權利讓與價額）－ 取得成本（已付建商款）－ 可減除費用
應納房地合一稅 ＝ 交易所得 × 適用稅率
三個計算重點（最容易報錯的地方）
1. 成交價額 ≠ 契約總價。是受讓人實際付給你（讓與人）的權利價額，不含他日後要繼續付給建商的餘款。
2. 取得成本 = 你「已付建商」的錢。尚未支付、由受讓人承接的餘款不是你的成本；若有折讓、退款，以最後實付金額認定。
3. 費用要有合法憑證。仲介費、換約手續費、代書／律師費、公證費等，核實認列；未能提示時，按成交價額 3%、上限 30 萬元推計（此為缺憑證時的推計，並非可在實際費用外再額外加扣）。
個人（境內居住者）適用稅率
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
簡化案例（施行前簽約、屬可合法讓與一次之情形）
甲於 2022 年 8 月簽約（總價 900 萬元），2023 年 5 月合法將契約權利讓與乙；乙付甲 200 萬元並承接未付建商的 750 萬元，甲先前已付建商 150 萬元。
| 成交價額（權利讓與價額） | 200 萬元（非 900 萬、非 950 萬） |
|---|---|
| 取得成本（已付建商） | 150 萬元 |
| 可減費用（3% 推計） | 6 萬元（200 萬 × 3%，上限 30 萬） |
| 交易所得 | 44 萬元 |
| 適用稅率（持有未逾 2 年） | 45% |
| 應納房地合一稅 | 19.8 萬元 |
若甲能提示 10 萬元合法費用憑證，交易所得降為 40 萬元，稅額 18 萬元，比推計少 1.8 萬元。可見合法節稅的關鍵是保存憑證、核實認列，而不是低報成交價或虛增成本。
四、延伸研究：預售屋課稅與成屋的關鍵不同
很多人把成屋的算法直接套到預售屋，於是報錯。以下三點差異最常被忽略：
1. 預售屋不涉土地增值稅，也沒有「土地漲價總數額」可減
成屋交易計算房地合一時，可先減除土地漲價總數額（並牽動土增稅）。但預售屋此時尚未辦理土地所有權移轉，交易的是「契約權利」，不涉及土地增值稅，因此沒有土地漲價總數額可減除。把成屋的這一項硬套進來，會算錯。
2. 預售屋通常無法適用自用住宅優惠
自用住宅 400 萬免稅額、10% 優惠稅率，須符合設籍、居住等條件；預售屋尚未完工、無從設籍居住，通常無法適用。別把自住優惠預設進試算。
3. 罰則有精度差別，別只記「3 倍」
| 情形 | 罰則 |
|---|---|
| 未依限申報（無應納稅額） | 3,000～30,000 元罰鍰 |
| 已申報但短報／漏報 | 按所漏稅額處 2 倍以下罰鍰 |
| 未依限申報且有應補稅額 | 補徵稅額外，按補徵稅額處 3 倍以下罰鍰 |
| 免罰門檻 | 所漏稅額 ≤ 4.5 萬元、或漏／未申報之應課稅所得 ≤ 30 萬元，且無借名交易者，免罰 |
⚠️ 繳稅 ≠ 申報：房地合一採自行申報制。就算你已自行到銀行繳了稅款，只要沒有在交易日次日起 30 日內正式送出申報書，仍屬未申報，可能被補稅並裁罰。「有繳沒報」是最冤的一種。
五、名詞解釋
- 預售屋換約（權利讓與）
房屋完工登記前，將預售屋買賣契約的權利義務讓與他人；交易標的是「契約權利」，不是已登記的房地。
- 成交價額（權利讓與價額）
受讓人實際付給讓與人的金額，不含受讓人日後續付建商的餘款。
- 取得成本
原買受人截至讓與時，已實際支付給建商／地主的款項（以合法憑證及實付金額認定）。
- 3% 費用推計
未能提示費用憑證時，按成交價額 3%、最高 30 萬元推計可減費用；有合法憑證且較高者，可核實認列。
- 土地漲價總數額
土地移轉時計算土增稅的增值基礎；預售屋權利交易尚未移轉土地，故不適用。
- 分離課稅（分開申報）
房地合一所得不併入 5 月綜所稅，須於交易日次日起 30 日內單獨申報。
六、換約前的實務檢查
一句話：合法性 → 稅務 → 現金，順序不能顛倒。
| 動作 | 說明 |
|---|---|
| 先確認合法性 | 看簽約日、是否屬例外、是否需地方政府核准；別先找買家或談價。 |
| 不要刊登轉售廣告 | 受限預售屋刊登讓與／轉售廣告本身即違規，可連續處罰。 |
| 成交價報「權利價額」 | 受讓人付給你的錢，不含其日後付建商的餘款。 |
| 成本只列「已付建商」 | 未付、由受讓人承接的餘款不是你的成本。 |
| 費用備妥合法憑證 | 私下匯款、通訊軟體對話、自製收據可能不被認列。 |
| 30 天內完成申報 | 交易日次日起 30 日內分離申報；虧損也要報。 |
| 先試算再簽轉讓契約 | 先確認持有期間與稅率，避免成交後才發現 45% 重稅。 |
七、常見問題 FAQ
| 問題 | 解答 |
|---|---|
| 2023/7 後簽的預售屋能換約嗎？ | 原則不行，且不得刊登轉售廣告；僅親屬讓與、繼承、法人合併等法定情形，或經核准之特殊情形（每 2 年限 1 戶）才可能。 |
| 違規換約罰多少？ | 按戶（棟）處 50 萬～300 萬元；建商同意或協助讓與、轉售同罰。 |
| 契約總價 950 萬、只收 200 萬，成交價報多少？ | 報你實收的權利價額 200 萬，不含受讓人日後付建商的餘款。 |
| 已付建商 150 萬能全列成本嗎？ | 可，須有契約、繳款與收款憑證；有折讓退款以實付認定。未付餘款不能列。 |
| 沒憑證能扣 3% 嗎？ | 未提示費用時，按成交價 3%、上限 30 萬推計；有合法憑證且高於推計，可核實認列。 |
| 賠售或沒賺還要申報嗎？ | 要。交易日次日起 30 天內分離申報；經核定的損失，可自交易日以後 3 年內抵房地交易所得。 |
八、一句話結論
2026 年的預售屋換約，第一個問題不是「稅怎麼算」，而是「這間到底能不能合法換」——搞錯順序，稅還沒算，就先吃 50 到 300 萬的罰單。
詠騰工商觀點
把力氣放對地方。合法性（簽約日、例外、核准）→ 稅務試算（權利價額、已付成本、合法憑證）→ 現金結算，這個順序不能顛倒。真正的節稅不是低報成交價或虛列費用，而是完整保存每一期繳款與費用憑證、並在簽轉讓契約之前先算清持有期間、預估所得與適用稅率。畢竟預售屋換約最痛的兩種下場，一是觸法被按戶重罰，二是「表面賺價差、扣完稅與費用才發現沒賺多少」——這兩件事，都要在下筆簽約前就避開。
免責聲明：本文依平均地權條例、內政部公告、所得稅法（第4條之4、第14條之4、第14條之5、第108條之2）及房地合一課徵所得稅申報作業要點等公開資料整理，屬一般性資訊。個案是否合法換約、是否適用例外或需核准、以及稅額計算，涉及契約條款、簽約與交易日期、憑證完整性等因素，可能因案而異；法令與函釋亦可能調整。文中案例為簡化示意，未涵蓋所有情形，不得逕作申報或交易依據。實際辦理請洽地方政府（換約合法性）、國稅局及會計師或律師等專業人員確認。本文不構成稅務、法律或投資建議。
