內政部統計，全台待售新成屋5年增61.4%、突破11.25萬宅，桃園、高雄翻倍。但拆開逐年數字：全台2025年只增約1,416宅（+1.3%），幾乎持平見頂，新北更已從高點回落；當年淨增量幾乎由高雄一都扛下。這波餘屋是「完工潮撞上買氣冰河」的產物，但新推案已腰斬，供給水龍頭關小，壓力正收斂到龜山A7、青埔、北屯十四期等少數重劃區。本文校正框架並附購屋族該追蹤的訊號。

桃園增至1萬9,856宅（+102.2%）、高雄增至1萬5,965宅（+101.7%）。乍看之下，這是一則「賣壓持續走高、餘屋暴增」的警訊。但把「逐年」數字攤開，故事完全不同。「5年增六成」是回望的累積數字；真正的動能，其實已經幾乎停下來了。2025年全台餘屋只增加約1,416宅（+1.3%），而且新北市還從高點回落——當年全台的淨增量，幾乎由高雄一都扛下。這波餘屋是「完工交屋潮撞上買氣冰河」的產物，但新推案已腰斬、供給水龍頭被關小，壓力正在收斂到少數重劃區，而非全面惡化。本文用內政部逐年數據，把被累積百分比蓋住的真相拆給你看。

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一、看懂數據：六都逐年變化全表

先看結論：全台餘屋的「增速」逐年放緩，2025年幾乎持平。大多數報導只講5年累積增幅，卻沒攤開逐年——而逐年才看得出轉折。

單位：宅。資料來源：內政部。「待售新成屋」指屋齡5年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。

二、獨特切角：其實已「持平見頂」，而且壓力在集中

關鍵一：全台增速幾乎歸零

把全台餘屋的「每年淨增量」拉出來，趨勢一目了然：

資料來源：依內政部逐年數字計算。

2025年全台餘屋只增1,416宅，是2023年增量（18,704宅）的不到8%。這堆庫存不是「持續暴增」，而是幾乎停止長大、進入高原期。用「5年增六成」形容現在的動能，會嚴重高估賣壓的惡化速度。

關鍵二：新北已回落，高雄一都扛下全台增量

更值得注意的是2025單年的區域分化：

2025年全台餘屋淨增1,416宅，但光高雄就增2,064宅、新北反減1,309宅。換句話說，賣壓不是全面升高，而是高度集中在高雄與桃園等少數地區；雙北反而在消化。這是「集中化」，不是「全面惡化」。

三、為什麼會這樣？餘屋暴增＝房價要跌嗎？

為什麼餘屋停止長大？

因為供給的水龍頭被關小了。2021～2022房市熱時大量推案，這些案子近兩年陸續完工，理應變成龐大餘屋；但兩件事讓庫存沒有失控：一是那波熱銷期的案子多以「預售」形式先賣掉，完工交屋時多已有主，不計入待售；二是2024年央行第七波信用管制後，新推案急凍、預售量已降到近年低點，未來完工量隨之下降。供給端踩了煞車，餘屋自然從「暴增」轉為「高原」。

餘屋多，房價就會跌嗎？不必然，要分區看

餘屋增加確實會擴大議價空間，但對價格的作用高度分區：

提醒：餘屋是「數量」指標，不是「價格」指標。全台11.25萬宅賣壓，不等於全台房價齊跌。建商的土地與營建成本，是這一輪房價的重要支撐——這也是餘屋雖多、跌幅卻可能有限的關鍵。

四、延伸研究：完工潮撞上買氣冰河

要理解餘屋，得同時看「供給」與「買氣」兩端——2025年剛好是兩股極端力量對撞的一年。

資料來源：內政部。年減25.5%為1991年有統計以來最大單年衰退。

完工量創25年新高、買氣卻創9年新低，照理餘屋該爆量；但如前所述，熱銷期案子多已預售掉、新推案又腰斬，餘屋才止於「高原」而非失控。真正的壓力，集中在下面這些新興重劃區：

資料來源：內政部。這些區域共通點是大規模新興重劃區、熱絡期推案量大。

五、名詞解釋

六、購屋族接下來該看什麼

與其被「全台11萬宅」的大數字嚇到，不如盯你要買的那一區、那一案。

七、常見問題 FAQ

八、一句話結論

「5年增六成」是回望的累積數字——實際上全台餘屋2025只增1.3%、新北已回落，賣壓正收斂到高雄、桃園等少數重劃區。看餘屋，別看累積百分比，要看逐年動能與你要買的那一區。