企業租地自建廠房、租約期滿房屋無償歸地主，稅務上並非零交易。依財政部函釋，承租人與出租人都要在所有權移轉日按房屋時價開立統一發票、報繳營業稅。北區國稅局一件漏報1.5億元銷售額案，補稅787萬餘元、罰鍰393萬餘元，對方另罰100萬。本文拆解「無償≠免稅」、B2B進銷項為何原本可對沖、時價怎麼認定，以及地主租賃所得與契稅等真正洗不掉的成本。

更關鍵的觀念是——這筆營業稅在 B2B 之間本來是可以「進銷項對沖」的中性稅；真正讓人補稅又被罰的，是沒開發票。財政部北區國稅局 2024 年 11 月公布的案例，甲公司取回廠房卻未依時價開立租金收入發票，被查出漏報銷售額 1.5 億元，補徵營業稅 787 萬餘元、罰鍰 393 萬餘元；連已開發票的乙公司也因沒拿到甲公司的發票被罰 100 萬。多數報導寫到「無償也要開發票」就收尾，卻沒說清楚：1.5 億不是欠稅、787 萬也不是憑空多出來的稅——這正是本文要帶你拆開的核心。

一、看懂交易：這筆「無償移轉」到底發生了什麼稅

典型架構是：地主出租土地 → 承租人自費建屋、承租期間自用 → 租約期滿房屋歸地主。依財政部函釋，營業人向另一營業人承租土地、以自己名義自費興建房屋，因土地租賃關係消滅而移轉房屋所有權給出租人時，該房屋應認屬承租土地的對價，承租人及出租人都應在所有權移轉日，按房屋時價開立統一發票並報繳營業稅。

所以一份「租地自建、期滿歸地主」的契約，牽動的稅目其實不只一個：

關鍵提醒：真正「洗不掉」的成本，往往不是可對沖的營業稅，而是地主的租賃所得（所得稅）與契稅。用「每月租金多少」單一數字評估這種契約，會嚴重低估長期稅負。

二、獨特切角：787 萬不是憑空多出，漏開發票才是致命傷

先破除最大的誤解：新聞裡的「1.5 億」是國稅局查認的漏報銷售額，不是要繳 1.5 億的稅。營業稅一般稅率 5%，1.5 億 × 5% ≈ 750 萬，本案查核數為 1 億 5 千餘萬，最後補徵營業稅 787 萬餘元。

更重要的是第二層：在雙方都是一般（加值型）營業人時，這筆交易的營業稅本來設計成會對沖——

兩張發票金額相近時，各自的一筆銷項會被另一筆進項扣抵，整體營業稅負原則上趨近中性（實際仍受用途是否供應稅使用、留抵與時點等影響，須依個案認定）。既然如此，為什麼本案還補了 787 萬又罰 393 萬？答案就一句話：

甲公司「漏開」了自己那張租金收入發票。漏開＝漏報自己的銷項（1.5 億），於是被補徵該筆銷項營業稅 787 萬餘元，並加處漏稅罰 393 萬餘元；同時乙公司雖開了房屋發票，卻因拿不到甲的發票、缺進項憑證，被依規定處行為罰 100 萬元。一筆本該中性的交易，因為少了一張發票，變成補稅＋雙重處罰。

所以正確的教訓不是「無償移轉憑空多出 5% 的稅」，而是：該開的發票一定要開、該拿的憑證一定要拿。省下開票的動作，換來的不是省稅，而是罰鍰與失去進項扣抵。

三、為什麼「無償」還要開發票？合理嗎？

因為財政部看的是經濟實質而非契約用字。地主之所以願意用較低租金、甚至無償提供土地，正是因為租約期滿能取得整棟房屋——房屋本身就是土地租賃的對價。營業稅的銷售額，是營業人銷售貨物或勞務所收取的全部代價，包含現金以外的經濟利益。因此契約寫「無償移轉」，不等於稅務上「零價值移轉」。

財政部另針對「無償移轉地上物」也指出，營業人無償移轉其產製、進口或購買之貨物，仍可能視為銷售貨物而課徵營業稅。這套邏輯與「尾牙贈品、樣品贈與視為銷售」一致，並非針對租地建屋額外加碼。

四、延伸研究：真實罰單、情況 A／B 與時價認定

北區國稅局 1.5 億案（情況 A：房屋先登記在承租人名下）

數字取自財政部北區國稅局 2024 年 11 月公布之案例。個案認定與稅額依實際事實、時價認定及證據為準。

情況 A vs. 情況 B：房屋一開始登記在誰名下，稅務不一樣

「房屋誰出錢蓋」和「房屋法律上誰是所有權人」是兩個不同問題，會走向不同的課稅方式。簽約前務必先確認建物起造人與所有權登記歸屬。

房屋「時價」怎麼認定？

營業稅的「時價」，指當地同一時期銷售該貨物或勞務的市場價格。企業不能片面主張「這棟廠房用了 20 年、我認為不值錢」。財政部函令列出可參考的認定資料，建議簽約當下就先保存：

發現以前漏開？調查前自動補報可望免罰

依稅捐稽徵法第 48 條之 1，營業人若因一時疏忽漏開發票、漏報營業稅，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查之前，主動補報補繳所漏稅款並加計利息者，符合規定可免予處罰。若手上已有類似歷史契約，建議把「租約＋建造成本＋所有權登記＋移轉資料＋發票＋營業稅申報」整套先自行盤點一次。

五、名詞解釋

六、企業租地建廠簽約前要看什麼

如果企業願意投入數千萬甚至上億興建廠房，這些事應該在簽約時就談定，而不是等 20 年後租約到期才發現雙方對稅負認知不同：

比較「租地自建」划不划算，不能只看「不用買地所以便宜」。至少要把：土地租金＋建造成本＋維護＋折舊＋期滿移轉的稅務成本＋提前解約成本＋房地相關稅費，全部放進模型再比。

七、常見問題 FAQ

八、一句話結論

租約寫「房屋無償歸地主」，不代表稅務上沒有價值——房屋就是土地租賃的對價。這筆營業稅在 B2B 之間本可對沖，漏開發票才是真正的損失；而真正洗不掉的，是地主的租賃所得與契稅。

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