老屋要都更或危老，多數人只在意「能分回幾坪」。但真正影響一個家庭資產的，往往是另一件事——房子在重建前後如果要移轉給子女，稅怎麼算？很多人直覺以為政府鼓勵重建，移轉就能一路沾光。實際上，都更、危老的租稅優惠、以及「把房子給孩子」所產生的稅負，是完全兩回事。最反直覺的是這個2026年財政部案例：父母當年花1,200萬元買的房，贈與給孩子後，孩子以1,100萬元賣掉——帳面上明明賠了100萬，卻仍被核定要繳房地合一稅。原因就在「受贈」把取得成本重設掉了。本文用財政部最新案例把這件事講清楚，也順手校正一個常見錯誤（危老落日不是2027年5月11日，而是5月31日），並更新2026年7月的最新修法進度。

本文目錄

一、都更 vs 危老：優惠對照與關鍵差異

都更與危老最後都是「拆掉老房子重建」，但屬於兩套不同制度，租稅優惠也不一樣。最容易被誤解的一點：都更有「移轉時土增稅、契稅減徵40%」，危老沒有。

兩個必記重點：第一，都更那40%是「重建後第一次移轉」的優惠，不是「這棟房子以後每次過戶都打四折」。第二，協議合建要「經地方主管機關依地區發展與財政狀況同意」才有40%，不是簽了合建就自動適用。把「都更＝土增稅一律減40%」記在心裡，很容易踩雷。

二、獨特切角：孩子「賠錢賣房」為什麼還要繳稅？

都更、危老的優惠，救的是「重建那一次移轉」。真正會咬到一般家庭的，是父母把房子贈與給孩子之後——孩子將來賣屋時，取得成本不是用父母當年的買價，而是用「受贈當時」的房屋評定現值加公告土地現值、再按物價指數調整來認定。這個金額通常遠低於市價，也常低於父母原始買價，於是「賣得比父母買價低，卻還是有應稅所得」就發生了。

財政部實際案例：1,200萬買、1,100萬賣，仍補稅10萬

另一個高雄國稅局案例也是同一個道理：陳小姐與母親合資800萬元購入房地（各半），母親再把自己那一半贈與她。她將來賣屋時的取得成本，是「自己出價的400萬」加上「受贈那一半按受贈時現值、物價調整後的211萬」，合計611萬元，而不是全戶的800萬元。

一句話記住：贈與當下的稅（贈與稅）可能不高，但它會把孩子未來賣屋的「取得成本」壓低，反而墊高將來的房地合一稅。現在省的，未來可能加倍還。資產傳承一定要把「現在移轉」和「未來出售」放在同一張表上算。

三、為什麼會這樣課？合理嗎

結論：這是制度刻意的設計，不是刁難。依所得稅法第14條之4，受贈、繼承取得的房地，取得成本一律以「受贈／繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，按物價指數調整後」認定。若允許用父母原始買價或市價當成本，等於開了一道「透過贈與墊高成本、規避房地合一稅」的後門，所以法律把成本鎖在受贈時的政府評定價值。

也因此，「買賣」和「贈與」給子女，未來效果差很大：買賣（若被稽徵機關認定確為買賣）子女成本以出價認定，通常較高；贈與則成本被鎖在受贈時評定現值，通常較低。但這不代表「一律做買賣比較好」——二親等買賣要能提出實際支付價款、且資金非由出賣人提供的證明，否則會被以贈與論課稅。

還有一個常被忽略的坑：土增稅、契稅誰出？財政部臺北國稅局案例：母親贈與房地、子女應繳土增稅與契稅共122萬元。若子女自繳，可自贈與總額扣除，贈與稅約93.4萬；若父母代繳，這122萬會「以贈與論」併入贈與總額再扣除，贈與稅變成約105.6萬——同一件事，只因誰出錢，多繳逾12萬。（贈與免稅額為每位贈與人每年244萬元）

四、延伸研究：危老修法進度與市場現況

危老「刪落日」走到哪一步了？

危老條例2017年施行，原訂10年、施行期限至2027年5月31日（不是坊間常寫的5月11日）。修法進度是：內政部2025年11月27日通過修正草案，行政院2026年7月16日通過《危老條例》與《都更條例》修正草案，方向是刪除落日條款讓危老常態化、將老宅延壽機制入法、新增捐贈社會住宅與福利設施的容積獎勵，條例名稱也擬修正為「都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例」。

但這仍是草案，還要立法院審議。依國土署說法，即使三讀通過，2027年5月31日前提出申請的危老計畫仍適用舊規定，6月1日起才適用新制。所以正在規劃危老的屋主，現階段仍應以現行有效法規確認資格與稅務，不能把「未來可能刪落日」當成現在的法律。

另外兩個容易被忽略的時間點：危老的「時程獎勵已於2025年5月12日歸零」，現在申請拿不到那塊容積；而「老宅延壽」目前是行政先行——行政院2026年3月16日已核定「老宅延壽機能復新計畫」，提供外牆整修、管線更新、增設昇降設備等修繕補助，法制化仍待修法。

政策風向：從「全部拆掉重建」轉向「分流處理」

會這樣調整，是因為老屋量體太大——內政部指出，全國屋齡30年以上老宅已突破500萬戶。政策方向逐漸從單一的拆除重建，走向依建築條件分流：規模大、開發利益高的走都更；產權單純、所有權人100%同意的走危老快速重建；還堪用的則走老宅延壽、耐震補強與修繕。對一般屋主而言，這比追逐「都更概念」的房價題材更值得關注。

五、名詞解釋

六、屋主接下來該做什麼

七、常見問題 FAQ

八、一句話結論

都更、危老的租稅優惠，救的是「重建那一次移轉」；真正會咬到家庭的，是父母好意把房子贈與孩子後，受贈把成本基礎重設，讓孩子將來「即使賠錢賣、還可能要繳房地合一稅」——所以別只問「現在少繳多少」，要把移轉方式、重建優惠與未來出售放進同一張試算表。