桃竹苗科技聚落持續擴張，延宕多年的「竹科三期」（園區三期）再有進展：內政部都市計畫委員會於2026年3月31日召開第6次專案小組會議，將依意見修正後送都委會大會審議。計畫面積約453.94公頃，位於竹東頭重、二重、三重與柯子湖，約300公頃採區段徵收。但這是喊了近40年、1995年曾放棄、至今仍在審議、伴隨徵收抗爭的老案，且抵價地約配回四成、尚未正式徵收公告。本文解析進度、地主4大風險、供水建設與竹東土地評估要點。

同期「桃竹苗大矽谷」的產業、供水與交通建設也陸續落地。表面看，竹科三期正快步走向開發。但把時間軸與程序攤開，會看到原文常略過的另一面：這是一個從1987年就開始規劃、1995年國科會一度行文放棄、伴隨竹東居民近40年區段徵收抗爭，而且截至2026年仍在都市計畫審議、尚未正式徵收公告的案子。對土地投資人，真正的關鍵不是「題材會不會漲」，而是四個實實在在的風險：你的地在不在徵收範圍、抵價地能配回多少、計畫會不會再變再拖、以及溢價是不是已經反映。本文用查證後的資料把它講清楚。

一、看懂進度與規劃數據

結論先講：竹科三期確實比過去更有推進動能，但目前仍在「都市計畫審議與修正」，尚未進入正式徵收公告與配地補償。

以下為竹科三期規劃概要

二、獨特切角：原文常略過的3件事

1. 這不是新計畫，是一個抗爭近40年的老案

竹科三期的徵收構想始於1987年；1995年國科會（科技部前身）曾行文放棄區段徵收，但新竹縣府多年來以活化用地、帶動產業等名目持續推動，2024年更以納入桃竹苗大矽谷、作為台積電儲備用地為由重啟審議。期間歷經1989、2008、2012年等多次抗爭，均未撤案。「竹東反徵收自救會」「二重里地主權益自救會」長期反對，批評以產業專用區之名大面積興建住商、質疑良田與客家聚落遭破壞；縣府則強調「只徵收願意被徵收的土地」，現場也有支持開發的地主。正反意見並存，是這個案子的真實樣貌。

2. 「審議有進展」不等於「馬上配地」

截至2026年，竹科三期仍在都市計畫審議與修正，尚未進入正式徵收公告與地主補償發放。從專案小組、到大會審議、到都計核定、再到區段徵收公告、土地查估、配地與工程開發，每一步都需要時間。把「有進展」讀成「快要動工、快要漲」，是最常見的誤判。

3. 抵價地不是全額領回，大方向約四成

區段徵收下，地主可選「領現金補償」（依徵收當期市價）或「申請抵價地」（把農地換成開發後建地）。但因公設用地比例達40–45%，抵價地的配回比率大方向約落在四成上下，且配回位置與價值，會因原土地所在而不同——有的靠近交通與產業核心、有的偏遠。這也是為什麼此區土地行情習慣用「公告現值的倍數」來談，而不是單一每坪單價。

一句話定調：竹科三期是「程序與風險」的題，不是「題材與漲幅」的題。它的推進是真的，但兌現的路很長、變數仍多，投資邏輯要圍繞「徵收範圍、配地規則、時程與已反映的溢價」來想。

三、地主與投資人的4個風險

• 範圍風險：先確認地號在不在區段徵收範圍。範圍內是「被徵收、領補償或抵價地」；範圍外反而可能單純受產業外溢，兩者操作邏輯完全不同。
• 配地風險：抵價地約配回四成，且可能落在公設用地或非核心位置，領回的價值不必然等於原期待。
• 時程與計畫風險：本案「看得到、摸得到要很久」，都市計畫仍可能修正、時間可能再拉長；戰線越長，資金占用與不確定性越高。
• 溢價風險：2025年後市場期待升高，部分溢價可能已反映在報價裡。若買方只用「未來一定漲」談價、說不清地號與條件，參考價值有限。

務實建議：地主收到報價，別只問「幾倍公告現值」，要請對方說明報價依據，並自查地籍謄本、公告現值與周邊可比成交；同時確認自己的地是否在徵收範圍、有無地上物或繼承問題。權利義務一律以新竹縣政府、內政部正式公告為準，不要把市場傳言當依據。

四、延伸研究：大矽谷與供水韌性

竹科三期是「桃竹苗大矽谷」版圖的一環。依國發會2026年4月資料，桃竹苗已形成重要科技聚落，整體產值約9.8兆元、約占全國23%，就業人口約193萬人；除竹科三期外，還有竹科X基地（第1棟已完工、第2棟預計2028年）、龍潭園區等。產業要擴張，水電是硬條件——而新竹的缺水風險是真實存在的：2020至2021年百年大旱時，寶山第二水庫蓄水率一度僅約2.6%。

因此供水建設格外關鍵。行政院2022年核定、總經費約103億元的「石門水庫至新竹聯通管工程」，其3.4公里隧道已於2026年5月貫通（較原訂提前約1個月），全案預計2028年完工，屆時石門水庫可提供寶二水庫每日最高30萬噸緊急備援。加上桃竹備援管線已完工（每日最高支援約22.5萬噸）、寶二溢洪道加高增蓄、2027年新竹海淡廠每日產水10萬噸等，逐步補強大矽谷的供水韌性。對半導體、AI等高耗能製造業，穩定供水是決定擴廠與否的基礎條件。

五、名詞解釋

六、評估土地的檢查清單

七、常見問題 FAQ

八、一句話結論

竹科三期是一個推進中、但喊了近40年、仍在審議、且帶著區段徵收爭議的老案——對土地投資人，先問「地在不在徵收範圍、抵價地配回多少、計畫會不會再變、溢價反映了沒」，遠比追「科技園區題材」重要。