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金管會最新統計，7月底國銀不動產放款比率降至24.19%、創15年半新低，房貸逾放餘額升至94.25億元。但真正該盯的訊號不是這兩個——而是原始報導漏掉的建融逾放：6月單月暴增近五成、八個月新高，且倒帳成因已從外部衝擊轉向建商自身現金流。本文拆解「一鬆一緊」真相、附購屋族與預售屋自保清單。

市場把它讀成「一鬆一緊」——銀行資金空間變寬，但部分房貸戶開始還不出錢。這個讀法沒錯，但只講了一半。真正該盯的訊號，這兩個數字都不是。房貸逾放雖創新高，逾放比率卻只有 0.08%，仍在歷史低檔，金管會也定調為借款人過世、繼承未完成、個人投資失利等零星個案。反而是原始報導幾乎沒提的另一條線——建築融資（建商端）逾放——才是壓力真正累積的地方：2026 年 6 月建融逾放單月暴增近五成，且「不到兩年已三度因個案跳升」。這篇要帶你把焦點，從買方的房貸，移到供給端的建商現金流。

一、先看懂 7 月底最新數據

指標	2026 年 7 月底	變化／意義
不動產放款比率（72-2）	24.19%	月減 0.18 個百分點，15 年半新低
不動產放款餘額	15.69 兆元	月增約 0.45%
存款＋金融債	64.84 兆元	月增約 1.15%（分母增更快）
距 30% 上限空間	約 5.81 個百分點	額度壓力明顯降溫
購置住宅貸款逾放餘額	94.25 億元	月增 7.8 億元，逾 5 年新高
房貸逾放比率	0.08%	仍屬歷史低檔
比率 28% 以上／27–28% 家數	0 家／1 家	逼近上限的警戒問題基本解除

資料來源：金管會統計（2026/8/27 公布 7 月底數據）。

把時間軸拉開：這不是單月現象，而是延續一年多的趨勢

24.19% 不是突然發生的。它是連續十幾個月下滑的最新一格。對照可查證的前幾個月，方向非常一致：

時點	不動產放款比率	房貸逾放餘額
2024 年 12 月	26.44%	—
2026 年 4 月	24.67%（連 11 月降）	逾放比 0.08%
2026 年 5 月	24.37%（連 12 月降）	88.5 億元
2026 年 7 月	24.19%	94.25 億元

2026 年 4、5 月比率經中央社報導為「2011 年以來低點」，與 7 月「15 年半新低」一致。房貸逾放自 5 月 88.5 億緩步升至 7 月 94.25 億。

二、獨特切角：裂縫其實在「建商端」，不在房貸戶

房貸逾放 94.25 億搶下了新聞標題，但它的逾放比只有 0.08%、且被金管會歸類為零星個案。真正該提高警覺的，是同一份統計裡另一條被忽略的線——建融（建築融資）逾放。

「逾期放款」指的是借款人積欠本息超過三個月。房貸逾放與建融逾放，衡量的是房市光譜的兩端：前者是買方（購屋族）還不還得出貸款，後者是供給方（建商）撐不撐得住現金流。而近期跳動的，是後者。

時點	建融逾放	發生了什麼
2024 年 10 月	個案跳升	建商餘屋銷售不佳，又逢央行限縮餘屋貸款成數而違約
2025 年初	個案跳升	都更建商涉及爭議，財務惡化後無法繳息
2026 年 1 月	21.7 億元	終結連五降、反轉走揚
2026 年 6 月	29.28 億元	單月暴增 9.64 億元（+49%）、八個月新高，一筆中型建商聯貸案違約；逾放比升至 0.08%

資料來源：金管會統計，經聯合新聞網 2026/3、2026/7 報導。

為什麼建商這條線更值得擔心？

金管會強調 6 月建融跳升目前仍屬個案，尚未看到系統性風險——這點要如實說清楚。但有三個結構性變化，讓它比房貸逾放更值得追蹤：

• 倒帳成因在質變。前兩次跳升是外部衝擊（房市政策、買氣、個案爭議）；這次金管會掌握是「營收下滑、現金流吃緊」，代表壓力正從外部，轉向建商本身的營運與資金體質。
• 聯貸金額大，單一個案就能撐高整體。一筆中型建商聯貸違約，就讓全體建融逾放單月跳增近五成，顯示這條線的波動性遠高於分散的房貸。
• 銀行對建商幾乎停止增貸。2026 年 6 月底國銀建融餘額約 3.88 兆元，新增資金近乎停滯——當「借新還舊」變難，體質較弱的建商更容易資金斷鏈。

對購屋族的實際意義：建商端的壓力，最終可能以「預售屋交屋延遲、甚至爛尾」的形式，直接落到買方頭上。這也是為什麼，比起緊盯房貸逾放的 94.25 億，觀察建商違約是否從「個案」擴散成「趨勢」，對準備買預售屋的人更切身。

補充：坊間媒體彙整曾稱 2025–2026 有多家建商陷入財務危機、爛尾樓風險上升，惟具體家數與個案細節屬媒體報導、部分尚未證實；金管會官方目前對建融逾放的定調仍為「個案、風險可控」，本文以官方口徑為準。

三、24.19% 為什麼一直降？「一鬆」的真相不是銀行搶放房貸

先更正一個常見誤讀：比率降到 24.19%，不代表「銀行現在很想、也很容易把房貸放出去」。真正把比率壓低的，主要是分母變大，而不是分子（房貸）縮手。

銀行法 72-2（俗稱不動產放款「天條」）規定：商業銀行的住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款總餘額加金融債券發售額的 30%。比率＝不動產放款 ÷（存款＋金融債）。用一個簡例：

情境	不動產放款(分子)	存款＋金融債(分母)	比率
原本	24 億	100 億	24.0%
房貸沒減，但存款增加	24 億	105 億	約 22.9%

近一年多分母之所以快速膨脹，金管會分析主要來自中大型企業、公營事業、郵局大額定存，以及台股熱絡帶動的證券劃撥存款。此外還有一個原始報導漏掉的結構性因素：新青安貸款撥款不計入 72-2 上限，等於把一大塊房貸移出計算，也是這一年多比率結構性走低的重要原因之一。

關鍵觀念：72-2 比率下降＝銀行「整體資金配置空間」變寬，不等於「每一位購屋者都更好貸」。實際能不能貸、貸多少，仍取決於你的收入負債比、鑑價、成數、自備款、房屋所在地、名下房屋數，以及央行的信用管制。「貸得到」與「繳得起」，更是兩回事。

四、延伸研究：央行信用管制與資金流向，「一緊」緊在哪

要理解「一鬆一緊」，得把央行這一端補進來。金融面（72-2）在鬆，但需求端被央行的選擇性信用管制壓著，資源被刻意導向真實居住需求。最能說明這件事的，是一組央行數據：

指標（央行）	2023 年 1 月底	2026 年 6 月底
無自用住宅者購屋貸款 占購置住宅貸款比率	57%	64.9%

央行說明：信用管制並非全面緊縮房市資金，而是引導銀行把有限的信用資源，優先配置給真正的居住需求。

同時，金管會也把監理雷達打開。面對台股熱、市場傳出「四貸同堂」（同時揹房貸、車貸、信貸、股票質押）現象，金管會表示同時持有多種貸款的客戶僅占個金放款戶「低個位數」，並把房貸、信貸、股票質押的成長變化，以及逾放變化列為監測重點，一旦異常就要求銀行說明、必要時檢查。至於這波房貸逾放上升與台股震盪有無關聯，金管會目前表示沒有直接證據，會拉長時間觀察。

五、名詞解釋

名詞	白話解釋
銀行法 72-2／不動產放款比率	銀行的不動產放款「天條」。住宅＋企業建築放款不得超過（存款＋金融債）的 30%，比率越接近 30% 代表額度越緊。
逾期放款（逾放）／逾放比	借款人積欠本息超過三個月即列逾放。逾放比＝逾放金額 ÷ 該類放款餘額，是衡量還款品質的關鍵，比單看金額更重要。
建築融資（建融）	銀行貸給建商蓋房子的錢。建融逾放反映的是「供給端」建商的資金體質，與房貸（買方）是兩件事。
新青安排除額	政府放寬新青安房貸撥款不計入 72-2 上限，等於替公股行庫釋出更多房貸量能，也讓整體比率結構性下降。
選擇性信用管制	央行針對特定對象（如第二戶、餘屋、特定地區）調降貸款成數等，屬需求端的「打炒房」工具。
聯貸	多家銀行共同貸款給同一借款人（常見於大型建案）。金額大，單一違約即可明顯推高整體逾放。

六、購屋族接下來該看什麼

這組數據給一般購屋族最實際的提醒是：別只看「銀行願意借多少」，要看「自己能不能長期繳」，還要多看一眼「你買的建商穩不穩」。

檢查項目	為什麼重要
試算「升息＋生活開銷」後的每月現金流	房貸不是唯一支出，還有裝潢、管理費、房屋稅地價稅、修繕與生活費
房貸占家庭月收入比例是否過高	收入來源單一、比例過高者，即使核貸也未必是「適合的貸款」
買預售屋：查建商財務體質與過往交屋紀錄	建融壓力上升下，體質弱的建商恐延遲交屋甚至爛尾
確認建案是否有「價金信託／履約保證」機制	這是預售屋買方對抗建商倒帳的主要保護傘
同時詢問多家銀行的實際成數與撥款時間	整體比率降溫≠各行都放寬，實際條件因行而異

七、常見問答 FAQ

問題	解答
24.19% 是不是代表房貸全面鬆綁了？	不是。比率下降主因是存款（分母）暴增與新青安不計入 72-2，屬機械性下降，非銀行搶放房貸。個別核貸仍看你的條件與央行管制。
房貸逾放 94.25 億元要擔心嗎？	需追蹤但不必恐慌。逾放比僅 0.08%、仍在歷史低檔，金管會定調為過世、繼承、投資失利等零星個案。重點看它是否連續數月走高。
那到底哪個數字才該擔心？	建融（建商）逾放。2026 年 6 月單月暴增近五成、八個月新高，且倒帳成因從外部衝擊轉向建商自身現金流，值得盯是否從個案擴散成趨勢。
買預售屋會不會遇到爛尾樓？	風險因建商而異。務必查建商財務體質，並確認建案有價金信託或履約保證，才是實質保護。
距 30% 上限還有 5.81 個百分點，代表什麼？	代表銀行整體額度壓力明顯降低，過去「房貸排隊、撥款拉長」的緊繃感可望緩解，但不等於自動放寬每一件房貸。
台股大跌會不會引爆房貸違約？	金管會目前表示沒有直接證據顯示房貸逾放與台股震盪相關，會拉長時間觀察是否出現異常個案。

八、一句話結論

金融面的水位壓力確實在鬆，但風險正悄悄從「買方的房貸」移向「建商的現金流」——真正該盯的，不是 94.25 億的房貸逾放，而是建融逾放與建商倒帳，會不會從個案變成趨勢。

主要資料來源：金管會統計及例行記者會（銀行局）；中央社（2026/5、6 月不動產放款比率報導）；聯合新聞網（2026/3、7 月房貸與建融逾放報導）；央行信用管制說明。