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2026豪宅標準一次看懂！整理央行高價住宅限貸、財政部房屋交易所得計算及台北市高級住宅房屋稅，解析2026年3月第2戶房貸放寬後，豪宅買賣有哪些最新規定。

「豪宅」在台灣沒有全國通用的單一門檻。2026年買賣高價住宅時，至少要分清楚三套制度：央行的「購置高價住宅貸款」、財政部個人出售房屋的交易所得計算標準，以及台北市的「高級住宅」房屋稅認定。今年最值得注意的是央行2026年3月20日調整選擇性信用管制：自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成提高至6成；但高價住宅貸款仍維持最高3成、無寬限期。這不是豪宅限貸全面放寬。

一、先看懂：2026年三種「豪宅標準」

制度	目前標準	主要影響
央行高價住宅貸款	台北7,000萬元、新北6,000萬元、其他國內地區4,000萬元以上；看鑑價或買賣金額	最高3成、無寬限期
財政部個人出售房屋交易所得	最新可查114年度：台北6,000萬元或每坪120萬元；新北4,000萬元或75萬元；桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄3,000萬元或50萬元；其他地區2,200萬元或35萬元	特定舊制房屋交易所得設算，不是獨立的「豪宅交易稅」
台北市高級住宅房屋稅	鋼筋混凝土以上構造、住宅，按戶房地總價8,000萬元以上，並依規定計入停車位	影響房屋現值及房屋稅

同一間房子可能符合其中一套、兩套或三套標準。判斷前先問：現在處理的是貸款、所得稅，還是房屋稅？

二、央行高價住宅限貸：2026年最新規定

所在地	高價住宅門檻	2026貸款限制
台北市	鑑價或買賣金額7,000萬元以上	最高3成、無寬限期
新北市	6,000萬元以上	最高3成、無寬限期
其他國內地區	4,000萬元以上	最高3成、無寬限期

央行現行法規明定高價住宅貸款適用於權狀含「住」字樣的住宅（含基地）。判斷採鑑價或買賣金額，所以不能只看成交價。

2026年3月真正調整的是什麼？

項目	2026/3/20起
高價住宅	3成、無寬限期
自然人第2戶	6成、無寬限期
自然人第3戶以上	3成、無寬限期
公司法人購置住宅	3成、無寬限期

三、財政部的「豪宅」標準，其實不是豪宅交易稅

市場常把財政部的「一定金額門檻」稱作豪宅交易稅門檻，但精確來說，它是個人出售適用舊制房屋，在特定條件下無法提出完整原始取得成本等資料時，用於計算房屋交易所得的設算標準。

財政部2026年3月公布的最新可查完整年度規定為114年度：

地區	總成交金額含車位	或每坪單價不含車位	設算所得率
台北	6,000萬以上	120萬以上	20%
新北	4,000萬以上	75萬以上	20%
桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄	3,000萬以上	50萬以上	20%
其他地區	2,200萬以上	35萬以上	20%

2026年8月目前，財政部可查到的最新完整年度規定是114年度。不要把舊資料的17%直接標成2026最新，也不要把這套設算規定誤寫成「成交價直接乘20%的豪宅稅」。

若房地屬房地合一新制課稅範圍，則應依房地合一所得稅規定計算，不能直接套用上述舊制房屋交易所得設算方式。

四、台北市高級住宅房屋稅怎麼認定

台北市另有「高級住宅」制度。依相關評定作業規定，鋼筋混凝土以上構造、用途為住宅，按戶房地總價8,000萬元以上者，認定為高級住宅；房地總價計算還有停車位計入規則。

建物所有權登記總面積（不含車位）	計入停車位價格
80坪以下	2個
超過80坪、160坪以下	3個
超過160坪	4個

這套制度的重點不是「成交後多繳一筆豪宅交易稅」，而是高級住宅的房屋現值計算方式不同，進而影響房屋稅。使用執照核發日或房屋建造完成日在90年7月1日以後的高級住宅，相關規定採房屋構造標準單價並以120%固定比率加價核計房屋現值。

五、為什麼同一間房子會有不同豪宅認定？

• 央行：管理銀行信用與房貸風險。
• 財政部：處理個人出售房屋的所得課稅。
• 台北市政府：處理地方房屋稅的房屋現值評定。

因此不能看到成交6,000萬元就直接說「一定是豪宅、只能貸3成、還要繳20%豪宅交易稅」。這會把三套制度混在一起。

六、實際案例

案例A：台北市成交6,000萬元

• 央行：低於台北7,000萬元門檻，但仍要看銀行鑑價。
• 財政部：達114年度台北6,000萬元門檻，但是否適用設算方式仍須看取得年度及成本資料等條件。
• 台北房屋稅：6,000萬元低於8,000萬元高級住宅總價門檻。

案例B：台北市成交8,500萬元

• 央行：超過7,000萬元，原則上屬高價住宅貸款，最高3成、無寬限期。
• 財政部：超過6,000萬元，但是否適用舊制設算仍要看個案條件。
• 台北市：若符合其他要件，房地總價達8,000萬元，可能屬高級住宅。

真正需要確認的是成交總價、車位、銀行鑑價、取得日期、取得成本、房屋是否適用房地合一、房屋評定現值及所在地。

七、買方、賣方接下來要看什麼

情況	先確認	原因
買高總價住宅	成交價、銀行鑑價、所在地	確認央行高價住宅貸款
買第2戶	名下房屋與房貸戶數	2026/3/20起最高6成，但無寬限期
賣2016年前取得房屋	取得日期、成本、出售價格	確認舊制房屋交易所得
賣2016年後取得房地	取得成本、必要費用、持有期間	確認房地合一所得稅
持有台北高價住宅	總價、構造、面積、車位	確認高級住宅房屋稅

八、FAQ

問題	回答
2026豪宅最多貸幾成？	央行高價住宅目前最高3成、無寬限期。
2026第二戶房貸放寬嗎？	是。3月20日起最高成數由5成升至6成，但仍無寬限期；不適用高價住宅貸款。
台北7000萬以下一定不是央行豪宅？	不能只看成交價，央行也看鑑價。
財政部門檻就是豪宅交易稅嗎？	不是，是特定舊制房屋交易所得的設算標準之一。
17%豪宅交易稅還存在嗎？	不能如此概括。最新可查114年度相關設算所得率為20%，且不是所有豪宅出售案件直接按成交價20%課稅。
台北8000萬就是固定豪宅稅嗎？	不是。8000萬元是高級住宅認定門檻之一，影響房屋現值與房屋稅計算。
115年度財政部門檻是多少？	截至2026/8/26查證，公開可查的最新完整年度規定為114年度，因此本文不虛構115年度數字。

九、一句話結論

2026年的豪宅不能只看一個價格：貸款看央行、出售所得看財政部、房屋稅看地方政府；央行高價住宅目前仍是3成無寬限期，而2026年3月放寬的是一般第2戶房貸至6成。

詠騰工商觀點

高總價房地產交易最容易出錯的，不是不知道豪宅價格，而是把貸款、所得稅與房屋稅的標準混在一起。簽約前應把成交總價、車位、銀行鑑價、取得日期、取得成本、房屋評定現值等資料整理完整，再分別確認適用規定。

免責聲明

本文依2026年8月26日前可查得之政府公開資料整理，供一般資訊與房地產教育用途，不構成個案稅務、法律、會計或授信意見。實際貸款仍以銀行審核為準，個別稅務案件應洽稅捐稽徵機關或專業人士確認。

資料來源

中央銀行「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」；財政部「114年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」；台北市政府「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」。