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2025 Q4 全台待售新成屋衝上 11.25 萬宅、創歷史新高，六都僅新北庫存下降、高雄年增 2,064 宅居首。但標題會嚇人、真相更微妙：總量季增僅 0.04%、增速已近停滯（見頂訊號）；按絕對量桃園 19,856 宅才是庫存王、反超新北；高雄則是「屋齡 1 年內滯銷比例六都最高、建商卻堅守不降價」的僵持。本文帶你看懂這場從推案競賽轉向去化競賽的區域分化。

只看「創新高」很容易被嚇到、也容易誤判。拆開數據會發現三個更重要的真相：其一，總量季增只有 0.04%、增速已近乎停滯，比較像「量增到頂」而非持續惡化；其二，論絕對庫存量，桃園才是全國第一，高雄其實排第四——高雄是「增最快」，不是「存最多」；其三，高雄真正的問題不是賣不掉，而是「剛蓋好就滯銷、建商卻堅守不降價」的僵持。這篇帶你看懂這場從「推案競賽」轉向「去化競賽」的區域分化。

一、先看六都庫存變化

一句話：全台待售新成屋創高，但六都分化明顯——新北獨減、高雄暴增、其餘小增。

城市	2024 Q4	2025 Q4	年增減
台北	4,468	4,710	+242
新北	20,542	19,233	-1,309（六都唯一減少）
桃園	18,873	19,856	+983
台中	17,121	17,514	+393
台南	11,133	11,194	+61
高雄	13,901	15,965	+2,064（增量六都之首、創當地新高）
全台	111,085	112,501	+1,416

＊待售新成屋指屋齡 5 年內、仍維持第 1 次登記且有銷售可能性的住宅。資料來源：內政部不動產資訊平台

二、真相一：創新高，但增速已近停滯

「創新高」三個字最容易誤導。年增看起來嚇人，但把時間縮短到「單季」，畫面完全不同：全國 Q4 待售新成屋較 Q3 僅增加 50 宅、季增幅約 0.04%，增幅已明顯趨緩。

換句話說，庫存不是還在急速惡化，而是「爬到高原、增速急凍」。這比較像量能見頂的訊號，而不是崩盤前的雪崩。

成因也不神秘：過去幾年建商大量推預售案，如今陸續完工交屋，未售出的戶別就從「預售」轉入「待售新成屋」，堆高了帳面庫存。所以待售創高，很大一部分是「交屋潮的技術性累積」，而非市場突然賣不動。

三、真相二：庫存王是桃園，不是高雄

很多報導用「年增減」排序，凸顯高雄暴增。但如果問「哪個城市待售新成屋最多」，答案不是高雄，是桃園。

絕對庫存量排序（2025 Q4）	宅數
桃園（全國第一，反超新北）	19,856
新北	19,233
台中	17,514
高雄	15,965
台南	11,194
台北	4,710

再往下看行政區，庫存熱點更清楚：待售最多的是桃園龜山（4,275 宅），其次台中北屯、桃園中壢、桃園區、新北板橋——前五名幾乎全是近年推案最猛的新興重劃區。

高雄是「增最快」（年增率 14.85% 六都最高），桃園是「存最多」。兩者是不同性質的壓力：一個在加速累積，一個是總量已高。

四、真相三：高雄「量爆卻不降價」的僵持

高雄的庫存為何受矚目？因為它同時出現兩個看似矛盾的現象。

高雄的矛盾	數字
屋齡 1 年內待售比例	41.43%（六都最高）——大量剛完工就滯銷
建商態度	即使大量完工，仍堅守不降價
背後題材	台積電設廠、亞洲新灣區、科學園區、捷運，帶動建商南下推案

高雄近年靠半導體與重大建設題材吸引建商大舉推案，但建設與人口移入需要時間、住宅供給卻能短期灌出，於是形成「時間差」：房子先蓋好了，買方還沒跟上。加上央行信用管制未鬆綁、房貸偏緊，去化更慢。

關鍵在於：高雄是「量爆但價不讓」。開價沒跌，不代表市場沒修正——真正要看的是實價登錄成交價，以及建商在資金壓力下何時鬆手。（對照台北：屋齡 4~5 年待售比例僅 8.85%、六都最低，多數新屋 4 年內去化，建商硬氣有本錢。）

五、新北為何逆勢降庫存？

新北是六都唯一庫存下降（年減 1,309 宅、季減 5.87% 為六都減幅最大）。原因是龐大且穩定的自住需求：人口基數大、與台北高度通勤、交通與產業聚落成熟，加上部分重劃區生活機能已到位，讓新案維持一定去化。

但別過度解讀。新北庫存降不代表全區都好，仍要回到個別生活圈的供給、價格與真實人口需求判斷（詳見新北五大精華區房價分析）。

六、名詞解釋：待售新成屋、去化、餘屋貸款

名詞	白話解釋
待售新成屋（餘屋）	屋齡 5 年內、完工後仍維持第 1 次登記、還在等買方的住宅；是「新屋賣壓」的溫度計。
去化	房子從「待售」變成「賣掉」的過程；去化速度慢＝賣壓累積。
交屋潮	前幾年熱銷的預售案集中完工、辦交屋；未售戶會轉入待售庫存。
餘屋貸款	建商拿未售成屋向銀行融資；央行信用管制對其成數有限制，會加大建商資金與去化壓力。

七、購屋族接下來看什麼

指標	怎麼看
① 庫存增速（季增）	季增趨緩代表接近高原；若重新加速，供給仍大於需求
② 實價成交 vs 開價	建商「開價不跌」時，更要看實價登錄的真實成交
③ 屋齡結構	屋齡 1 年內滯銷比例高（如高雄），代表新案賣壓集中
④ 區域真實需求	有產業、就業、交通、機能的區抗跌；純題材重劃區壓力大
⑤ 新成屋 vs 中古屋	新成屋多在重劃區；成熟區中古屋屋主讓利空間大，可比較

八、快速問答 FAQ

問題	答案
待售新成屋創新高，房市要崩了嗎？	不必然。年增創高，但季增僅 0.04%、增速已近停滯，屬「量增到頂」而非雪崩。
哪個城市庫存最多？	論絕對量是桃園（19,856 宅）居冠，反超新北；高雄排第四。
那高雄為什麼最受關注？	因為年增最多（+2,064、+14.85%），且屋齡 1 年內滯銷比例六都最高。
庫存高，房價一定跌嗎？	不一定。高雄建商堅守不降價，開價未跌不代表沒修正，要看實價與建商何時鬆手。
新北為何逆勢降庫存？	自住需求穩定、通勤剛需強、重劃區機能到位，去化較佳。
現在該買新成屋還是中古屋？	看需求。新成屋多在重劃區；成熟區中古屋讓利空間較大，值得一起比較。

九、一句話結論

「全台待售新成屋 11.25 萬創新高」的標題會嚇人，但真相更微妙：總量增速已近停滯（見頂而非惡化）、庫存最多的其實是桃園不是高雄、高雄的問題是「量爆卻不降價」的僵持。這是一場從「推案競賽」轉向「去化競賽」的區域分化，不是全台一起崩——看區域真實需求與實價登錄，遠比看「創新高」三個字重要。