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統一超（2912）公告以 1,834.4 萬元取得台中西屯 35 坪不動產使用權，交易對象為關係企業統一生活。這不是買房，而是租約在 IFRS 16 下認列的「使用權資產」，也是統一超幾乎每月都在發、對財務「無影響」的例行公告。本文白話拆解：使用權資產是什麼、租金為何分階段（25.33 萬→19 萬→22 萬）、為何要透過統一生活轉租，以及投資人該不該在意。

先講結論：統一超（2912）不是花 1,834.4 萬元買下一間房子，而是取得台中西屯區一處約 35 坪不動產在租約期間的使用權。交易對象是集團關係企業統一生活事業，屬關係人交易；1,834.4 萬是租約在會計上認列的「使用權資產」金額，不是一次付出的現金。

更關鍵的一點原文沒點破：這其實是統一超幾乎每個月都在發的例行公告。翻開公開資訊觀測站，統一超集團的「取得／處分不動產使用權資產」關係人公告一則接一則，交易對象多是自家關係企業；公司甚至常在同類公告裡直接註明「對財務業務之影響：無」。所以這則新聞真正值得懂的，不是「小七是不是買樓」，而是什麼是使用權資產，以及集團為什麼要透過統一生活先租、再轉給統一超。

一、先看懂這筆交易（表格版）

項目	內容
公司	統一超（2912）
交易內容	取得不動產使用權資產（非買賣所有權）
地點	台中市西屯區潮洋里朝富路 116 號部分不動產
租賃面積	約 35 坪
交易對象	統一生活事業（集團關係企業，關係人）
使用權資產金額	1,834.4 萬元（18,344 仟元）
租期	2026 年 8 月起，分階段至 2034 年 6 月
租金	每月約 25.33 萬元起，後續 19 萬～22 萬元（未稅，依期間）
目的	符合公司業務整體規劃、發揮集團效益

房屋所有權 ≠ 使用權。統一超取得的是「租約期間使用這處不動產的權利」，不是把房子買下來。

二、關鍵：這是統一超的「日常公告」，對財務無實質影響

先講重點：這則公告不需要過度解讀。對一家便利商店龍頭來說，「租一個點、簽一份租約」是每天在發生的事；差別只在於——依現行會計規定，簽長期租約要把它認列成「使用權資產」並發重大訊息，於是一份普通租約就變成一則「取得資產」的公告。

證據：同類公告一個月好幾筆

統一超集團的「取得／處分不動產使用權資產」關係人公告非常密集，交易對象幾乎都是自家關係企業，例如統一生活、統一精工、悠旅生活、二十一世紀生活、統一聖娜多堡，以及太子建設等。而在多筆租金調整或提前終止的公告裡，公司都直接載明「變動後對公司財務業務之影響：無」。

對照公司體量，更能看出它有多小

統一超規模（近況）	數字
資本額	約 104 億元
2025 年合併營收	約 3,507 億元（連 11 年新高）
2025 年稅後淨利	約 133 億元
本次使用權資產	1,834.4 萬元

1,834.4 萬相對統一超逾 3,500 億的年營收，比例微乎其微。這是一則「例行照會」，不是影響損益的重大事件。

三、1,834.4 萬是什麼？為何透過統一生活轉租？

1,834.4 萬 = 租約現值認列的「使用權資產」

依現行租賃會計（IFRS 16），企業簽較長期租約時，要把「未來各期租金」以折現方式估算現值，認列為一項「使用權資產」，同時對應認列一筆等額的「租賃負債」。所以：

• 1,834.4 萬 ≠ 一次付現買房：它是把整段租約的租金折現後入帳的資產金額。
• 也不等於把每月租金單純相加的「現金總租金」。
• 之後每月付租金時，會分別沖銷租賃負債並認列利息與折舊，逐期反映在財報。

為什麼要繞過統一生活？集團「內部轉租」很常見

公告揭露，統一生活在 2026 年 5 月 15 日先向原房東（自然人）取得這處不動產使用權，當時月租 46 萬元（含稅）；接著再把使用權轉給統一超，由統一超依新合約條件承租。這種「由集團某家關係企業出面統一承租、再分配給實際使用的公司」的做法，在大型集團中相當常見，目的是集中管理租賃、發揮集團採購與調度效益——這也是公告寫「發揮集團效益」的意思。

四、租金為何先貴後便宜？分階段租金一次看

這份租約不是「每月固定一個價」，而是階梯式調整：

期間	每月租金（未稅）
2026/8 ～ 2026/9	253,333 元
2026/10	253,334 元
2026/11 ～ 2028/6	190,000 元
2028/7 ～ 2030/6	200,000 元
2030/7 ～ 2032/6	210,000 元
2032/7 ～ 2034/6	220,000 元

可以看到，前約兩個月租金較高（約 25.33 萬），11 月起降到 19 萬，之後每兩年再往上調到 20、21、22 萬。公告並未說明前期較高的原因，因此不宜自行推測；階梯式（前期不同、後期逐年遞增）的租金結構在長期租約中很常見，具體以雙方合約約定為準。

五、產業／會計現況：IFRS 16 與零售集團的租賃入帳

為什麼近幾年「取得不動產使用權資產」的公告特別多？關鍵是會計準則改變。IFRS 16 上路後，過去被當成「營業租金、逐月列費用」的租約，現在多數要「入表」——在資產端認列使用權資產、在負債端認列租賃負債。

對門市數量龐大、幾乎全靠租賃的零售與連鎖業（超商、餐飲、藥妝）來說，這代表每簽一份夠長的租約，就可能對應一則公告。因此對統一超這類企業，這種公告是結構性、常態性的，看到時先分辨「是例行租賃、還是真的重大」，比逐筆緊張更重要。

六、名詞解釋：使用權資產、租賃負債、含稅未稅

名詞	白話解釋
使用權資產	簽租約後，把「租約期間使用該資產的權利」以折現現值認列為公司的一項資產。不是所有權，也不是付現買下。
租賃負債	與使用權資產對應、代表未來要付的租金義務，一併入帳。
關係人交易	交易對象是集團關係企業或董監大股東等「自己人」，須加強揭露，接受更嚴格檢視；不等於不合理。
含稅／未稅	統一生活原租約 46 萬是含稅、統一超新約報未稅，兩者稅基不同，不能直接相減比較高低。

七、投資人接下來看什麼

坦白說，這一則本身不用太在意。若要從統一超身上找真正的觀察點，應該看這些：

真正該追蹤	為什麼
① 本業營收與展店	超商本業、每月營收年增動能，遠比單筆租約重要
② 營業利益率	展店、物流與數位化投資是否壓縮獲利率
③ 一次性損益基期	留意過往處分利益等一次性項目造成的比較基期落差
④ 關係人交易整體揭露	看集團一貫的揭露品質，而非單一小額租約

八、快速問答 FAQ

問題	答案
統一超是買下這間房嗎？	不是。取得的是租約期間的「使用權」，不是所有權。
1,834.4 萬是付出去的現金嗎？	不是。這是租約折現後認列的「使用權資產」金額，會對應一筆租賃負債。
交易對象是誰？	統一生活事業，統一超集團關係企業，屬關係人交易。
為什麼租金前貴後便宜？	公告未說明原因，不宜臆測；階梯式租金在長期租約中常見。
這對統一超股價／獲利影響大嗎？	幾乎沒有。金額極小、且為租賃入帳，公司同類公告常註明「對財務業務之影響：無」。
為什麼一份租約要發公告？	因 IFRS 16 規定長期租約須認列使用權資產，加上交易對象是關係人，故須揭露。

九、一句話結論

統一超以 1,834.4 萬元取得台中西屯 35 坪不動產「使用權」，不是買房，而是一份向關係企業統一生活承租的長期租約在 IFRS 16 下的入帳——這是統一超每月都在發、對財務幾乎沒有影響的例行公告；看懂「使用權資產」這個名詞，比糾結這筆金額有意義得多。