目錄

• 一、先懂制度：房地合一稅怎麼算
• 二、賠售也要申報！30 天期限別漏
• 三、陷阱一：繼承/受贈房，「你以為賠售、國稅局算你賺」
• 四、陷阱二：賠錢賣，土增稅可能照樣繳
• 五、關鍵：賠售損失是「3 年有效」的抵稅資產
• 六、費用認列：能列與不能列（一張表）
• 七、自住優惠與持有期間併計：合法節稅
• 八、常見錯誤觀念與出售前檢查清單
• 詠騰工商觀點

一、先懂制度：房地合一稅怎麼算

個人出售 105 年（2016 年）1 月 1 日以後取得的房地，適用房地合一稅新制；104 年底以前取得者則為舊制（併入隔年 5 月綜所稅的財產交易所得）。自 110 年（2021 年）7 月 1 日起，實施「房地合一稅 2.0」。核心不是看總價或公告現值，而是算出實際所得：

房地交易所得 ＝ 出售收入 － 取得成本 － 相關必要費用 － 土地漲價總數額。結果為正才可能課稅；為負（賠售）通常不課，但仍須申報。

二、賠售也要申報！30 天期限別漏

最常被忽略、卻最容易挨罰的一點：房地合一稅不論賺賠，都必須在完成所有權移轉登記日次日起 30 日內申報。很多人以為「有實價登錄就等於報過了」，其實兩者的申報對象與時機都不同。賠售若不申報，不但可能挨罰（可處 3 千至 3 萬元罰鍰），更會錯失把虧損拿去抵未來所得的權益（見第五節）。

三、陷阱一：繼承/受贈房，「你以為賠售、國稅局算你賺」

這是賠售族最痛的地雷。如果房子是繼承或受贈來的，取得成本不是長輩當年的買價，而是以「繼承/受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值」按物價指數調整計算——這個數字通常遠低於市價。

舉例：長輩多年前以 1,000 萬買進，你繼承時公告現值合計僅約 300 萬。你認為市價跌了、用 800 萬「賠售」，但稅上是用 300 萬當成本，等於帳面「賺」約 500 萬——不但要課稅，若持有未滿 5 年還可能適用 35%、未滿 2 年 45%。「賣得比長輩買價低」完全不等於稅上賠售。

解方在第七節：善用「持有期間併計」與「自住優惠」，把稅率與稅基壓下來。

四、陷阱二：賠錢賣，土增稅可能照樣繳

另一個常見誤解：以為賠售就「什麼稅都不用繳」。事實上，房地合一稅看的是實際交易所得（賠售為負，通常不課）；但土地增值稅是另一套制度，課的是土地「公告現值」的漲價總數額，與你買賣的市場賺賠脫鉤。只要持有期間公告土地現值上漲，即使房地整體賠售，土增稅仍可能要繳。換屋、賣房前，這兩稅要分開試算，別只算一種。

五、關鍵：賠售損失是「3 年有效」的抵稅資產

賠售損失不是報完就沒了。經國稅局核定的房地交易損失，可在交易日以後 3 年內，自其他房地交易所得中扣除。把它想成一張「3 年到期的稅務抵用券」。

國稅局實例：某人賠售 A 房損失 100 萬元，3 年內出售 B 房獲利 300 萬元，補列這筆 100 萬損失後，少繳房地合一稅 45 萬元。因此，如果你 3 年內可能再賣一間有獲利的房，這筆虧損就有實質價值——前提是「當初有依規定申報」。

要提醒：這是在房地合一範圍內的盈虧互抵，不能拿去抵薪資或一般綜所稅。

六、費用認列：能列與不能列（一張表）

大家只想到「當初買多少」，卻常在費用認列上失分。哪些能列、哪些不能列，一次看清楚：

七、自住優惠與持有期間併計：合法節稅

當計算後其實是「賺」（尤其繼承/受贈房），這兩招最能救命：

自用住宅優惠。符合條件者，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分按 10%。條件要看清楚：本人或配偶、未成年子女辦竣戶籍、持有並居住連續滿 6 年；交易前 6 年內無出租、供營業或執行業務；且交易前 6 年內未曾用過（6 年只能用一次）。

持有期間併計。繼承（含受遺贈）取得的房地，可將被繼承人的持有期間合併計算；連續繼承還可併計各次被繼承人的持有期間。善用這點，有機會把持有期間拉過 6 年（10%＋400 萬）或 10 年（15%）門檻，直接把 45% 壓到 15% 甚至 10%。

八、常見錯誤觀念與出售前檢查清單

出售前，建議先確認五件事：是否適用新制？持有期間多久、能否併計？是否符合自住優惠？取得成本與費用單據是否齊全？是否需要專業人士協助試算房地合一稅與土增稅？

詠騰工商觀點

從不動產交易實務來看，許多屋主只關注成交價格，卻忽略交易後的稅務影響。不動產的價值不只是「賣多少錢」，而是「實際留下多少資產」。尤其在繼承、受贈或換屋的情境下，稅務判斷一旦失準，可能造成數十萬元甚至更高的差異。無論是自住換屋、投資調整或資金需求出售，提前把房地合一稅、土增稅、自住優惠與成本認列一次盤點清楚，才能讓每一次不動產決策更有效率。

免責聲明：本文依 2026 年現行房地合一稅（2.0）及相關函釋整理，僅供一般參考，非個案稅務或法律意見；實際稅負依個人情況與主管機關核定為準，重大交易前建議諮詢會計師、地政士或稅務專業人士。