專題文章手握 56 萬坪土地、帳面 1,306 億！遠東新土地活化全面啟動，桃園內壢、觀音成 AI 擴廠新戰場
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隨著 AI、高效能運算（HPC）、半導體、智慧製造及物流產業快速成長，企業對大型廠房、研發中心、物流倉儲及企業總部的需求持續增加，北台灣工業地產再度升溫。土地供給有限、地價高檔，讓握有大量土地的企業備受關注，其中遠東新（1402）是最具代表性的指標之一。
依遠東新法說會揭露，截至 2025 年 6 月 30 日，集團全台土地約 56 萬坪，其中投資型不動產與自用土地合計約 24.2 萬坪（約 80.1 萬平方公尺）、帳面價值約 1,306 億元。除深耕紡織、化工及綠色材料外，公司近年積極推動土地活化——透過都市更新、工業土地開發、園區建設及長期出租提高資產效率，也成為觀察台灣工業地產的重要風向球。
目錄
- 一、遠東新為何成為土地市場焦點？
- 二、主要土地資產布局一覽
- 三、桃園內壢：從都市計畫變更到 2030 完工
- 四、桃園觀音：AI 擴廠潮下的工業地活化
- 五、台北遠東通訊園區（Tpark）
- 六、宜蘭礁溪：舊廠改度假酒店
- 七、AI 時代改變企業購地模式（BTS）
- 八、2026 北台灣工業土地行情參考
- 九、【市場觀察】大地主自留收租，合法工業地更稀缺
- 十、遠東新土地活化時間軸
- 結語
一、遠東新為何成為土地市場焦點？
遠東新多年累積的土地資產分布於雙北、桃園、新竹及宜蘭，不少位於交通便利、產業聚落成熟的區域，開發價值高。公司多次表示，土地活化採多元策略、不侷限於出售，而是依市場需求以出租、合建、自行開發及資產重整方式提高利用效率與長期收益。相較一次性賣地，長期經營商辦、園區及企業營運中心更能創造穩定租金，也符合永續經營策略。
二、主要土地資產布局一覽
| 區域 | 規劃方向 | 發展重點 |
|---|---|---|
| 新北板橋 Tpark | 智慧綠色園區 | 研發商辦、企業總部、住宅、醫療、零售 |
| 桃園內壢 | 都市計畫變更 | 商業、住宅、公共設施、綜合生活園區 |
| 桃園觀音 | 工業土地 | AI、智慧製造、物流、生技產業 |
| 新竹湖口 | 工業土地 | 半導體供應鏈、生產基地 |
| 新北五股 | 物流倉儲 | 現代化物流中心 |
| 宜蘭礁溪 | 觀光資產活化 | 度假酒店（舊成衣廠原址） |
其中以桃園內壢、觀音及新北板橋 Tpark 最受市場關注。
三、桃園內壢：從都市計畫變更到 2030 完工
內壢開發案是遠東新近年最重要的資產活化計畫之一。基地鄰近中壢、內壢生活圈，交通便利，規劃朝綜合生活園區發展，包含住宅、商業、公共設施及開放空間。依市場資訊，都市計畫變更預計 2026 年第三季由內政部審議完成；若順利通過，工程約於 2028～2029 年逐步推進，全案最快 2030 年前後完成。一旦完成使用變更，除提升土地效率外，也有望成為桃園南區新興生活與商業據點。（進度以主管機關公告為準。）
四、桃園觀音：AI 擴廠潮下的工業地活化
觀音是遠東新最早啟動的工業土地活化基地。近年 AI 伺服器、半導體設備、智慧物流及醫療科技快速發展，大型企業對高電力、高載重、大面積廠房及完整供應鏈聚落的需求提升，觀音具備多項優勢：
- 以台 61 線（西部濱海快速公路）與台 66 線快速道路為主要幹道，並可經台 66 線銜接國道 1 號。
- 可快速串聯桃園國際機場與台北港。
- 工業土地規模完整，適合大型企業設廠。
- 周邊已聚集化工、電子、金屬加工及物流產業。
- 鄰近大潭電廠、供電條件相對寬裕，具大型物流中心與智慧工廠發展潛力。
隨 AI 供應鏈持續投資台灣，觀音仍被視為北台灣深具潛力的工業區之一。
五、台北遠東通訊園區（Tpark）
位於新北板橋的 Tpark，是遠東新土地活化最具代表性的成果，總面積約 24 公頃（約 7.37 萬坪），結合研發商辦、企業總部、住宅、醫療、零售與公共設施（研發商辦約 46%、公共設施與綠地 32%、醫療 11%、住宅 7%、零售 4%）。園區已吸引多家國內外科技企業進駐，形成完整科技聚落；並為國內首件獲美國 LEED 認證的都心型園區，且是亞洲首座同時取得 WiredScore 與 SmartScore「雙白金」認證的智慧園區，兼顧智慧、綠色與永續。
六、宜蘭礁溪：舊廠改度假酒店
宜蘭部分並非工業地，而是把舊礁溪成衣廠原址改造為度假酒店。依公司規劃，一期工程面積約 3.07 萬坪、導入獨棟別墅概念、約 172 間客房，預計 2027 年啟用，市場並傳出將與國際頂級品牌（凱悅集團 Alila）合作，後續以第二期擴大營運。此案展現遠東新「因地制宜」的資產活化能力——工業地做園區、閒置廠區轉觀光。
七、AI 時代改變企業購地模式（BTS）
過去企業多以購地自建為主，近年趨勢已轉向「Build-to-Suit（BTS）客製化廠辦」——由開發商依企業需求規劃興建，再以長期租賃提供使用。其優勢包括降低一次性購地成本、縮短建廠時程、廠房量身打造、保留更多資金投入研發與設備，並提高土地利用效率。因此客製化廠辦、企業總部及智慧物流中心，已成為近年工業地產的重要發展方向，也正是遠東新以「開發＋收租」取代「賣地」的核心邏輯。
八、2026 北台灣工業土地行情參考
| 區域 | 市場行情（每坪，約） |
|---|---|
| 新北產業園區 | 90～120 萬元 |
| 林口 | 60～90 萬元 |
| 龜山 | 45～65 萬元 |
| 蘆竹 | 45～60 萬元 |
| 中壢 | 40～55 萬元 |
| 大園 | 35～50 萬元 |
| 觀音 | 28～45 萬元 |
| 楊梅 | 22～35 萬元 |
※ 上表為市場概略行情，實際成交價受土地面積、使用分區、臨路條件、建蔽率、容積率、電力容量及區位影響甚大，請以內政部實價登錄及個案估價為準。
九、【市場觀察】大地主自留收租，合法工業地更稀缺
遠東新這波活化有個值得注意的訊號：策略是「開發＋長期收租」，而非把土地釋出到市場出售。當握有大面積優質工業地的企業愈來愈傾向自留經營、賺穩定租金，代表市面上「買得到的合法、大面積工業地」只會更稀缺——這正是北台灣工業地價長年居高不下的結構性原因之一。
對中小企業與投資人而言，這帶來兩個實務啟示：一是合法、可立即開發、供電充足的工業地將愈來愈搶手，卡位要更早、更主動；二是長期租賃（含 BTS）會成為更多企業的現實選項，與其苦等買地，不如及早鎖定符合製程與供電需求的廠辦租賃方案。
十、遠東新土地活化時間軸
| 期間 | 進展 |
|---|---|
| 2018 | 完成瑞健醫療（SHL）等企業專屬營運中心的客製化開發案例，展現專屬園區開發能力。 |
| 2020–2022 | 持續推動台北遠東通訊園區（Tpark）開發，科技聚落逐漸成形。 |
| 2023–2024 | 規劃桃園內壢土地變更及大型資產活化，強化工業土地布局。 |
| 2025–2026 | 觀音廠率先啟動；礁溪度假酒店一期敲定、內壢案送內政部審議；因 AI、HPC、半導體及智慧物流需求，桃園、湖口等工業土地活化加速。 |
結語
遠東新的競爭優勢，不僅來自長期累積的龐大土地資產，更在於「開發＋長期經營」的資產活化策略。隨著 AI、智慧製造、半導體及物流持續擴張，桃園內壢、觀音、新竹湖口及板橋 Tpark 等重點基地都具長期潛力。
從市場面看，企業需求正由傳統購地設廠，轉向客製化廠辦、企業營運中心與智慧物流園區；而大地主自留收租的趨勢，也讓合法優質工業地更顯稀缺。未來擁有完整土地資源、交通與供電優勢及開發能力者，將更有機會掌握 AI 時代的產業升級與資產增值契機。
※ 本文為市場資訊整理，非投資建議。文中資產規模、開發進度、時程及行情均可能因個案、法規或市場變化調整，實際請以公司公告、主管機關核定及實價登錄為準。
