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高雄版信義區成真？特貿三三強聯手：看興富發、國揚、國城如何翻轉亞灣天際線

作者：小編於 2026-03-04

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高雄「亞洲新灣區 2.0」迎來史上最強動能！指標性的特貿三公辦都更案正式全面動土，由興富發、國揚與台灣人壽、國城與高興昌三方團隊聯手，砸下超過 860 億元 打造全台最大規模的智慧辦公與複合生活圈。這不只是建築工程的啟動，更是高雄從工業港都轉型為「亞洲資產管理中心」的戰略關鍵。

本文深度剖析特貿三如何透過公私協力，整合 5G AIoT 產業鏈、安藤忠雄大師級美學以及完善的托育公益設施，解決高階人才回流的「留才」痛點。隨著 A 級商辦、大型商場與地標住宅預計於 2030 年陸續落成，亞灣區將補齊高雄長期缺乏高品質商務空間的短板。對於投資者而言，特貿三的「只租不售」策略確保了資產穩定性，也預示著周邊土地與不動產價值將進入長線收割期，正式開啟高雄與國際接軌的「大航海時代」。

高雄版信義區成真？特貿三三強聯手：看興富發、國揚、國城如何翻轉亞灣天際線

【本篇指南】

觀點：特貿三動土，不只是蓋房子，是「亞洲資產管理中心」的落地
三大基地拆解：國城、興富發、國揚，三強鼎立的戰略佈局
數據說話：特貿三開發規模、投資額與完工時程一覽表
亞灣 2.0 關鍵字：5G AIoT 之後，為什麼「安藤忠雄」與「商辦」才是真主角？
投資眼光：當商辦租金追上北高雄，亞灣的不動產價值該如何重新評估？
結論：看懂公辦都更背後的「政府紅利」

「過去高雄被笑說只有廠房，沒有像樣的 A 辦。但隨著特貿三這三塊基地全數動工，亞灣 2.0 正式進入了『空間換取時間』的收割期。」

觀點：這不是演習，高雄正在「換血」

如果你最近走在高雄總圖附近，會發現圍籬後面的動靜越來越大。這不是普通的建案動工，這是高雄歷史上投資規模最大的公辦都更案——「特貿三」。

很多人問，特貿三動土有什麼好大驚小怪的？

回答很簡單：這筆錢是「真」的。 過去十年，亞灣（亞洲新灣區）談了很多願景，但特貿三的三家民間開發團隊（智匯方舟、興富發、星紀元）合計砸下了超過 860 億元。商人不打沒把握的仗，當 860 億元銀彈落地，代表這座城市已經具備了吸引全球 5G AIoT 與跨國企業進駐的硬實力。這不只是買地蓋樓，這是高雄從傳統工業轉型為「亞洲資產管理中心」的最後一塊拼圖。

三基地全紀錄：誰在幫高雄蓋地標？

特貿三被分為「北基地」、「南基地北」與「南基地南」。這三塊基地各有性格，也代表了不同建商的商業思維。

A. 北基地：興富發集團（投資約 470 億）

這是規模最大的一塊。興富發的特色就是「快」與「多」。他們要在這裡打造複合式的微型商辦與店面，預計將提供超過 2,000 戶的產業空間。對於想要擠進亞灣門檻的中小企業或新創公司來說，這裡是未來的首選。

B. 南基地南：智匯方舟（國城建設+高興昌，投資約 151 億）

這是個人最期待的基地。原因無他，國城建設找來了普立茲克建築獎大師 安藤忠雄。

這裡不只是商辦，安藤忠雄要打造一座「光影美術館」，將藝術、住宅與 A 級辦公室結合。這對於亞灣的「城市美學」有極大的拉抬作用。如果你問我哪一棟樓最能代表亞灣 2.0 的質感，這棟 45 層的地標絕對榜上有名。

C. 南基地北：星紀元（國揚實業+台灣人壽，投資約 237 億）

國揚集團創辦人曾自詡這將是他「這輩子最棒的建築」。這裡規劃了 48 層雙塔住辦與 3 層商場，這不僅補足了亞灣最缺的高級商場機能，更與旁邊的軟體園區形成無縫接軌。

特貿三開發數據大補帖（2026 更新版）

這張表是目前市場上最完整的進度整理，建議投資者：

基地位置	實施者 (開發團隊)	投資金額	開發特色	預計完工
北基地	興富發集團	470 億	6 棟商辦、2202 戶規模，智慧建築地標。	2031 年底
南基地北	星紀元 (國揚+台壽)	237 億	48 層雙塔、3 層大型商場，主打複合生活圈。	2031 年底
南基地南	智匯方舟 (國城+高興昌)	151 億	安藤忠雄設計、光影美術館、高階住辦。	2030 年 4 月
總計	亞灣三巨頭	約 858 億	提供超過 10 萬坪商辦與 4,000 個就業機會。	--

亞灣 2.0：當 5G AIoT 遇上安家留才

以前大家覺得亞灣只是看海的地方，但「亞灣 2.0」計畫的核心在於「留人」。

為什麼特貿三會特別強調「托育公益設施」和「智慧安家宅」？因為高雄市長陳其邁很清楚，要台積電、輝達（NVIDIA）、鴻海這些企業的高階工程師願意搬來高雄，不能只有辦公室，還要有好的托育環境、便利的交通（輕軌+捷運）以及具備質感的居住空間。

擴大群聚： 經濟部已經挹注 13 億元吸引 23 家資通訊大廠落地。
擴大輸出： 亞灣不僅是研發中心，更是智慧解決方案輸出南向國家的「母港」。

投資視角：亞灣商辦的「地板價」在哪裡？

從不動產角度看，特貿三動工帶動的最直接影響就是「租金天花板的抬升」。

過去高雄 A 辦租金每坪過千就算貴，但隨著亞灣區新完工的商辦如「國城 U10」或未來的特貿三釋出，租金行情有望上看 1,200~1,500 元。

土地增值： 公辦都更案因為有政府掛保證，土地流動性極佳，周邊像是新光路、成功二路的土地身價早已不可同日而語。
資產保值： 特貿三是採「權利變換」模式，市府與台電分回的數萬坪商辦將「只租不售」，這保障了區域內商辦供應的品質，避免了零散拋售導致的價格崩盤。

結論：看懂公辦都更背後的「政府紅利」

最後，想給各位讀者一句話：「買房看生活機能，投資看產業布局。」

特貿三公辦都更案的動土，代表政府已經把最肥沃的土、最充足的銀彈（中央補助、國營事業資源）都投進去了。2030 年後，當這 10 萬坪的 A 級商辦、美術館、商場一一落成，亞灣就不再是計畫書上的藍圖，而是南台灣真正的政經中心。

如果你是想進場布局的投資人，現在要觀察的不是地價，而是「企業進駐的速度」。只要 AI 算力中心、資產管理專區持續落地，亞灣的長期資產價值，現在才剛要開始起跳。

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