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💡 買到「透明屋」？一文看懂建物保存登記：沒權狀的房子如何影響你的貸款與安全！

作者：小編於 2025-12-18

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購屋市場中，低價、屋況良好的「無保存登記」房屋看似誘人，但背後潛藏法律、稅務與重建風險。本文深入解析無保存登記的真實含義，說明房屋未登記對產權、貸款、繼承及危老重建的影響，並針對自住、投資、重建三類買家提供分群策略。專家建議，自住者應避而遠之，投資者可重點評估土地價值，重建需求者則需確認危老資格。文中附稅務解析與法律注意事項，讓購屋者明白「便宜不等於安全」，購屋前多一份地政查核，購屋後少一分糾紛與風險，幫助你做出理性、安全的購屋決策。

💡 買到「透明屋」？一文看懂建物保存登記：沒權狀的房子如何影響你的貸款與安全！

📑 目錄

引言： 為何「無保存登記」是購屋地雷？
核心定義： 什麼是建物保存登記？其法律意義為何？
身分分析： 無保存登記的成因與法律定位。
風險解析： 三大紅色警戒：法律、財務、拆除風險。
買賣流程： 「事實處分權」的交易真相與糾紛。
法條匯整： 《土地法》與《建築法》的關鍵約束。
合法化路徑： 如何補辦登記？危老重建的可行性。
物件大對比： 合法建物 vs. 無保存登記 vs. 違章建築。
安全清單： 購屋前必看的 5 項地政檢查清單。
進階探討： 稅務問題（地價稅、房屋稅、房地合一稅）。
專家建議： 投資與自住的不同應對策略。
結論： 買的是保障，還是買一個「結構物」？

🚀 一、引言：為何「無保存登記」是購屋地雷？

在購屋市場中，價格低廉、屋況良好的房屋常常吸引買家目光，但當物件資訊欄寫著「無保存登記」時，這是一個不容忽視的紅旗。很多人以為這只是不小心遺失了登記證書，其實不然——「無保存登記」代表該建物從未在地政機關完成合法建物登記，因此法律上並不具備完整的不動產身分。

換句話說，眼睛看到的房屋結構、可使用的空間，甚至能正常供水供電，但在地籍圖上，它的存在是空白的。這種房屋的法律地位僅停留在「物理結構」層面，而非完整的「不動產所有權」。換言之，買下這樣的房屋，你買的不是法律上的房產，而是一個可能隨時遭遇法律糾紛的「結構物使用權」。

🔍 法律層面風險

產權不明：無保存登記房屋缺乏合法建號，日後在過戶、繼承或貸款時，銀行與地政機關可能不予承認。
貸款受限：多數銀行僅對合法登記建物提供房貸，無保存登記房屋可能無法貸款，或只能全額自籌資金。
重建與改建風險：若未來想參與危老重建或合法改建，無登記房屋必須先補辦合法化手續，程序繁瑣且費用高昂。
法律責任不清：若房屋存在違建疑慮或安全問題，責任歸屬模糊，買家可能承擔意想不到的法律與經濟風險。

💡 實務觀察
許多投資客看到低價就心動，但往往忽略了「價格低背後的風險成本」。有些房屋表面價值不高，但土地具開發潛力，才是真正的資產核心；而建物本身可能隨時面臨拆除、查封或無法過戶的風險。

📌 核心提醒
購屋前，務必查清房屋的「建號、權狀與登記資料」。切勿僅憑價格、屋況或現場使用狀況做決策。畢竟，法律保障才是房屋價值的根本，而不是肉眼可見的磚瓦水電。

🏗️ 二、核心定義：什麼是建物保存登記？

建物保存登記，正式名稱為「建物所有權第一次登記」。這是一間房屋在法律上的「出生登記」。

📌 法律依據：土地登記規則第 97 條

「建物所有人，應檢附使用執照及建築師完工證明，向地政機關申請建物第一次登記。」

完成保存登記後，建物才會獲得專屬的「建號」，並核發「建物所有權狀」。

📊 建物合法身分的完整鏈條

階段	證照名稱	意義	主管機關
興建前	建築執照 🏗️	核准動工、符合容積	建管單位
完工後	使用執照 🔑	檢驗合格、可進入居住	建管單位
產權後	保存登記 📜	取得權狀、法律保障身分	地政事務所

⚠️ 三、無保存登記的定義與法律意涵

「無保存登記」代表該房屋從未走完上述鏈條。這通常隱含以下幾種可能：

實質違建： 未申請建照就興建，或嚴重超出建照範圍，根本無法請領使用執照。
程序違建： 有建照且合法，但地主或建商因稅務、私人紛爭或懶惰未辦理最後的保存登記。
舊有合法建物： 在實施建築管理（如民國 62 年）前即存在，因歷史悠久資料遺失。
臨時結構： 如鐵皮屋、貨櫃屋，其結構不符永久性建築標準。

📉 法律上的「隱形屋」

在法律眼中，無保存登記的房屋僅具備「事實處分權」。這代表你可以拆它、賣它，但在地籍謄本上，這塊土地上依然是「無建物」。

🧨 四、無保存登記可以買嗎？三大風險全面解析

1️⃣ 法律風險：買到「佔有權」而非「所有權」

由於沒有權狀，交易無法透過地政事務所辦理正式「過戶」。買賣雙方只能簽署私契約，將「事實處分權」移轉給買方。若日後發生一屋二賣，法律往往優先保障地政登記之名義人。

2️⃣ 財務風險：銀行的「拒往戶」

這對多數買方是致命傷。銀行核貸的基礎是「抵押權設定」，既然沒有保存登記，就沒有產權可設定抵押。

影響： 你無法辦理購屋貸款、週轉金貸款。
代價： 買方必須「全額現金」購屋，且資產流動性極差，未來難以轉手。

3️⃣ 拆除風險：政府的「黑名單」

若該建物屬於未申請建照的違章建築，即使你花了幾百萬購買，一旦被檢舉或政府推動公設建設，該建物隨時可能被無償拆除，你的資產將瞬間歸零。

📊 五、建物類型安全性大對比

類型	保存登記	產權權狀	銀行貸款	法律保障
合法建物	✅ 有	✅ 有	✅ 正常 (8成)	⭐⭐⭐⭐⭐
舊有合法建物	❌ 補辦中	⚠️ 需補領	⚠️ 部分核貸	⭐⭐⭐
無保存登記房屋	❌ 無	❌ 無	❌ 拒貸	⭐
頂樓違建/加蓋	❌ 無	❌ 無	❌ 拒貸	❌ (隨時拆除)

🛠️ 六、補救路徑：無保存登記房屋能轉正嗎？

並非所有無保存登記房屋都沒救。若符合特定條件，可尋求合法化：

【程序補正】： 若有使用執照僅未登記，可備齊資料向地政事務所補辦。
【既存合法建物證明】： 針對實施建築管理前（通常為 1970 年代前後）的房屋，可向公所申請證明，進而辦理登記。
【危老重建】： 雖然房屋本身無登記，但若土地價值高，可連同土地持分申請危老重建，換取全新的合法產權。

🔍 七、購屋安全檢查清單 (買房必備)

在簽約前，請務必核對以下 5 項指標：

[ ] 土地謄本： 確認土地所有權人是誰？是否與屋主一致？
[ ] 房屋稅籍證明： 雖然沒登記，但通常會有稅籍。確認納稅義務人是否為賣方。
[ ] 水電繳費單： 確認建物已存在多久，是否曾有違法紀錄。
[ ] 實施建築管理日期： 查詢該地行政區的實施日期，判斷是否有補辦保存登記的機會。
[ ] 鄰里詢問： 確認該物件是否曾被檢舉為違建或有產權紛爭。

💬 八、觀點與建議：給購屋者的忠告

💡 對於「自住客」的建議

不建議購買。 自住講求安穩，購買無保存登記房屋意味著你沒有權狀保障，且未來想以房養老或貸款周轉完全不可行。省下的房價，最終可能變成官司費。

💡 對於「投資者」的建議

看土地、不看建物。 若該物件位於核心地段且土地持分大，建物僅視為「附屬贈送」。投資的重點應放在土地的增值與未來參與都更的可能性。

💡 法律面的實話

無保存登記房屋的買賣，本質上是「買一個佔有的事實」。如果土地不是你的，你隨時可能面臨地主控告「拆屋還地」的窘境。

✅ 九、結論

「無保存登記可以買嗎？」答案是：法律不禁止買賣，但法律不完整保障其產權。

在房地產市場中，真正的財富保障來自於那份蓋有印鑑的「地政機關權狀」。無保存登記房屋雖然價格誘人，但其背後的財務黑洞（現金購買）、法律黑洞（事實處分權爭議）與安全黑洞（隨時拆除）往往讓買方得不償失。

購屋前請記住：看得到的油漆是假的，查得到的建號才是真的。

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