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🏠 買房才發現是違建？不想被即查即拆，這 4 個查詢步驟你一定要知道！

作者：小編於 2025-12-18

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在房地產交易中，違章建築（違建）是影響產權與資產價值最大的隱形風險。本文深度解析「如何查詢是否為違建」的完整流程，從《建築法》的核心定義出發，詳列「無建照新建」、「超照施工」與「違規用途變更」三大類型，幫助讀者建立正確法律認知。

文中手把手教導民眾如何交叉驗證建築執照、使用執照、地籍謄本與竣工圖說，並提供內政部及全台六都（雙北、桃園、台中、台南、高雄）的線上查詢平台連結。此外，針對「既存違建」的列管日期、買賣合約中的風險管理條款，以及發現違建後的法律補救措施，本指南均有權威性的實務分析。無論是首購族或資深投資人，透過本文提供的「三查」策略（文件查、現場查、官方查），都能有效規避地雷，確保財產安全。

🏠 買房才發現是違建？不想被即查即拆，這 4 個查詢步驟你一定要知道！

📑 快速導覽

引言：查違建是風險控管的核心
法規定義：什麼是違建？三大法律分類
查核流程：四大實務查詢步驟詳解
數位平台：全國與地方違建查詢系統總覽
地圖比對：各縣市系統功能與操作比較
核心文件：建照、使照與地籍圖的交叉驗證
樣態分析：常見違建類型與處理結果實例
縣市差異：雙北、桃園、台中、高雄政策解析
買賣策略：發現違建後的補救與合約自保
專家觀點：地政士與工程師的深度建議
結論：合法性是房產增值的唯一保證

🏗️ 一、引言：為什麼要查違建？

買賣房地產或租賃商用空間前，了解「建物是否合法」是風險控管的第一步。許多人看房只看裝潢、看採光，卻忽略了「結構合法性」。一旦買到列管拆除的違建，不僅損失金錢，更可能面臨無止盡的法律糾紛。

為什麼這件事這麼重要？

產權完整性： 合法建物有謄本證明，受法律保障。
貸款額度： 銀行估價只看「合法登記面積」，違建部分完全不算價值。
營業與稅務： 若要申請營登，建築物用途與結構必須完全合法。
公共安全： 許多違建擅自變更結構或阻塞消防逃生路徑，危及性命。

⚖️ 二、違建定義與法律依據

根據《建築法》第 77 條及《違章建築處理辦法》，違建的法律核心在於「許可制」。

📋 違建主要分為三種類型：

無建照新建： 土地上原本空無一物，未向建管單位申請即私自興建。這在農地違章工廠中最為常見。
超照施工： 雖然有領建照，但實際蓋的高度、寬度超過了核准範圍（如頂樓加蓋、陽台外推）。
違法變更用途： 結構雖然合法，但用途違反都市計畫（如工業區蓋住宅）。

🔍 三、如何查詢是否為違建 — 四大實務步驟

查詢違建不能只聽片面之詞，必須依循以下官方流程：

📈 違建查核實務流程表

步驟	查詢管道	核心查核內容	關鍵目的
1. 建築執照	內政部建管系統	核准圖說、容積率	確認「原始設計」是否合法
2. 使用執照	建管處檔案科	竣工圖、核准用途	確認「完工驗收」是否相符
3. 地籍謄本	地政事務所	登記坪數、土地分區	確保「法律登記」一致性
4. 違建列管	地方違建查詢平台	檢舉紀錄、列管處分	檢查是否已在「拆除名單」

🌐 四、線上違建查詢平台與管道彙整

現今政府資訊數位化程度極高，民眾可善用以下平台：

💻 全國性查詢系統

內政部建築管理資訊系統： 提供全國性的建照、使照編號查詢。
全國建築雲端資訊網： 整合地籍與建築圖層的進階工具。

🏢 地方性專屬查詢

各縣市政府（特別是六都）均設有「違章建築查詢系統」，可直接輸入地址或地號查詢該建物是否有「查報在案」的違建紀錄。

📊 五、各縣市違建查詢方式比較表

不同城市的查詢便利性與資料開放度不一：

縣市	系統成熟度	是否有地圖比對	查詢功能亮點
台北市	極高	是	支援「違建處理進度」透明化查詢
新北市	高	是	結合「愛連網」地理資訊系統
桃園市	中	否	需具備案號或明確標的
台中市	中高	否	側重於施工中違建的查報
高雄市	高	是	支援線上申請影本與處分書查詢

🏛️ 六、查詢前必懂：建築、地籍與使用執照的關聯

查詢違建時，最常遇到的問題是「文件對不起來」。這涉及到三種文件的交互關係：

建築執照： 這是「開工許可」，說明這塊地計畫蓋什麼。
使用執照： 這是「入住許可」，說明房子蓋完後經檢查合格。
建物登記（謄本）： 這是「財產所有權證明」。

常見陷阱： 如果謄本上寫 30 坪，但使用執照竣工圖只有 20 坪，多出來的 10 坪極可能就是「二次工程」產生的違建。

🏗️ 七、實務案例分析：常見違建樣態與處理結果

為了讓讀者更具體理解，我們分析以下實戰案例：

💡 案例 A：一樓法定空地增建

樣態： 一樓住戶將後院法定空地封起來做廚房。
查詢： 竣工圖顯示為「空地」，謄本無登記。
處理： 屬「程序違建」或「實質違建」，若遭檢舉需恢復原狀。

💡 案例 B：夾層屋（中綴樓）

樣態： 挑高 4 米 2 的房子擅自加蓋樓地板。
查詢： 使用執照未標註夾層。
處理： 屬於嚴重影響結構安全的違建，屬各縣市政府優先查報對象。

🚨 八、若發現違建，該怎麼處理？

一旦查詢結果證實該房屋有違建，應按下列優先序處理：

安全評估： 是否佔用防火巷？是否影響樑柱結構？如果是，必須主動拆除以策安全。
既存違建認定： 根據各縣市基準日（如台北市 1994 年），確認是否能「拍照列管」。
法律權益轉嫁： 在買賣契約中，註明賣方需告知違建之責任，或折抵房價。
補辦手續： 若容積率尚有餘額，可諮詢建築師是否能補辦建照「合法化」。

💬 九、專業觀點與建議

✅ 地政士（代書）的建議：

「買房前不要只看權狀，一定要看『測量成果圖』。」權狀只是數字，成果圖才是建築物的形狀。如果形狀對不起來，那就是違建。

✅ 建築師的觀點：

「結構是房子的靈魂。」隨意拆除剪力牆或增加載重（如頂加、夾層）都會改變建築的地震受力，查詢違建不只是為了錢，更是為了命。

🧭 十、結論：唯有合法，才能保障權益

「如何查詢是否為違建」不僅是法律問題，更是房產投資的基本功。透過本文詳列的「四查」步驟與各縣市工具，相信您已具備初步的鑑定能力。

重點總結：

善用政府系統： 台北地政雲、內政部建管系統是查證神器。
圖說為王： 竣工圖是判斷違建的唯一物理真理。
區分處理順序： 新違建即拆，既存違建列管。
買賣合約防護： 清楚標註增建範圍，避免日後爭訟。

✅ 專業建議： 房地產動輒千萬，查驗費（建築師或地政士）不能省。在簽約前，務必進行完整的官方查驗，確保您的每一分錢都買在合法、安全的資產上。

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