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🏗️ 【2026 購屋必讀】建照 vs. 使照差在哪？「可以蓋」不代表「可以住」的法律真相

作者：小編於 2025-12-17

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在不動產交易中，建築執照（建照）如同房屋的「身分證」，是確保資產合法性與結構安全的最高憑證。本篇文章深度解析建照查詢的重要性，強調其不僅是確認合法興建的依據，更直接影響房貸成數、房屋稅率及未來轉售價值。文中詳細拆解全台各縣市線上查詢系統的操作流，從門牌、地號到執照編號，教您快速比對現況與圖說的差異，揪出「工業住宅」或「非法增建」等隱性風險。

此外，針對老舊房屋資料遺失、建照過期失效及行政資料誤繕等異常狀況，本文提供詳盡的救濟路徑，包括依《政府資訊公開法》申請閱覽原始卷宗的步驟。透過專業建築師與代書的私房查驗策略，協助讀者讀懂用途代碼（如 H-2、G-2）背後的裁罰危機，並提供防禦性契約條款建議，確保在簽約前即完成全面的「建照基因檢測」，避免買到隨時可能面臨拆除或開罰的黑戶房產。

🏗️ 【2026 購屋必讀】建照 vs. 使照差在哪？「可以蓋」不代表「可以住」的法律真相

📑 目錄

壹、引言： 房產交易的「基因檢測」——為什麼建照是核心？
貳、建照深度解析： 法律定義、核發權限與五大建築執照分類。
參、建照 vs 使照： 從「胚胎」到「成體」的法律時序與效力比對。
肆、全方位查詢攻略： 線上系統操作流與臨櫃調卷的隱藏技巧。
伍、建照內容拆解： 教你讀懂用途代碼、結構強度與容積率內幕。
陸、金融與稅務關聯： 建照如何影響房貸成數、房屋稅與估價。
柒、各縣市系統特輯： 北北桃中高五大建管系統的獨家功能解析。
捌、異常狀況處置： 查無資料、資料誤繕、建照逾期失效的法律救濟。
玖、Q&A 實戰集： 彙整 20 個關於建照與違建的最深層疑問。
拾、結論： 資訊對稱，才是資產安全的最高保障。

📢 壹、引言：房產交易的「基因檢測」

在台灣不動產市場，「權狀」告訴你誰擁有土地，但「建照」告訴你這棟房子是否應該存在。許多購屋者在參觀預售屋或中古屋時，常被精美的裝潢或「二次施工」增加的空間所迷惑。

建照查詢（Building Permit Search） 的本質，是一場法律合規性的審查。這不僅關係到你的房子是否會被強制拆除，更涉及結構安全、消防避難以及金融機構的放款意願。懂得查詢建照，就是懂得透視鋼筋混凝土背後的「法律骨架」，確保你的每一分錢都花在受法律保護的合法建物上。

📘 貳、建照深度解析：法律定義與五大執照分類

2.1 建築執照的法律基石：建築法第 28 條

根據《建築法》第 28 條，建築執照分為以下四類（加上實務中常見的第五類）：

建造執照： 建築物之新建、增建、改建及修建。
雜項執照： 針對雜項工作物（如圍牆、煙囪、挖填土石）之許可。
使用執照： 建築物完工後，經檢驗合格之證明。
拆除執照： 建築物拆除之許可。
變更使用執照（實務）： 原有合法建物欲變更用途（如辦公室變更為幼兒園）。

2.2 誰有權發放建照？

在台灣，建照的審核權限在地方政府的**「建管處」或「工務局」**。如果是國家公園或科學園區，則由各該管理處（如內政部國土署、管理局）負責。這意味著查詢建照時，必須找對「行政窗口」。

⚖️ 參、建照 vs 使照：時序與效力的終極比對

這兩張執照常被混淆，但在法律與實務上有著天壤之別。

📊 3.1 建築生命週期與執照關聯表

生命週期	對應執照	核心功能	法律影響
規劃期	建造執照	確認土地使用分區、容積率合法。	取得建照始可開工，否則屬違建。
施工期	開工申報	監造人與營造廠定期申報勘驗。	確保按圖施工，防止偷工減料。
完工期	使用執照	現場檢驗消防、公共安全、綠建築。	取得使照後，銀行始核發房貸。
營運期	權狀登記	辦理建物所有權第一次登記。	確立私產地位，可進行過戶。

3.2 「建照」查驗的黃金指標

購屋者查詢建照時，應聚焦於**「建築用途」**。許多工業住宅案在建照上載明為「一般事務所」或「工業用」，若業務員宣稱為住宅，未來轉手與貸款將面臨巨大風險。

💻 肆、全方位查詢攻略：線上系統操作流與實體調卷

4.1 線上查詢系統：三招教你快速定位

全台 22 縣市已全面電子化。

方法一：地號查詢。 適合購買空地、農舍或自建。
方法二：門牌查詢。 適合購買現成中古屋。
方法三：執照編號。 適合對照預售屋廣告上的「建照字號」。

4.2 實體調卷：當電腦系統「失靈」時

針對民國 70 年以前的老舊建築，線上資料常不齊全。

申請主體： 屋主本人、利害關係人（需檢附文件）。
調閱內容： 申請調閱「存根簿」或「建築圖說藍圖」。
隱藏細節： 透過紙本圖說可以看清是否有「非法佔用防火巷」的原始設計。

📜 伍、建照內容拆解：讀懂數字背後的魔鬼

拿到查詢結果後，這五個數據決定了房屋的價值：

5.1 建築用途代碼

依照《建築物使用類組及變更使用辦法》，代碼如「H-2」代表住宅，「G-2」代表辦公室。若買了 G-2 卻住進去，一旦被檢舉，最高可罰 30 萬元並連續處罰。

5.2 容積率與建蔽率

建蔽率： 房子在地上的佔地比率。
容積率：房子能蓋多高。
查詢時若發現現況比建照記錄多出許多「凸出物」，那通常就是報拆危險區。

5.3 結構型式

RC： 鋼筋混凝土（標準抗震）。
SC/SS： 鋼骨結構（韌性高，適合高樓）。
SRC：鋼骨鋼筋混凝土。
查詢結果可核對賣方宣稱的結構等級是否屬實。

💰 陸、金融與稅務關聯：建照如何決定你的資產價值？

建照不僅是法律文件，更是金融機構進行「風險定價」的核心依據。在銀行眼中，建照上的每一個字，都代表著數百萬元的貸款額度差異。

6.1 建照與房屋貸款成數的「生死掛鉤」

銀行在核貸前，首要動作就是比對「建築執照」與「建物謄本」。

非法增建部分的價值： 銀行對於建照之外的「頂加」、「夾層」或「外推」面積，估價一律為 0 元。
用途不符風險： 若建照登記為「一般事務所」但實際作為住宅使用（工業住宅），大多數公股銀行會降低貸款成數（例如從 8 級降至 6 級），且無法適用「新青安」等政策性優惠貸款。
保存登記的必要性： 沒有建照就無法辦理保存登記（建物所有權第一次登記），銀行絕對不會承作這類房屋的抵押貸款。

6.2 建照對房屋稅與契稅的影響

建照上的「建築構造」與「總樓層數」是地方稅務局核定房屋標準單價的基礎。

折舊率計算： 不同結構（RC、SRC、SC）在建照上的核定耐用年限不同，這直接影響你每年的房屋稅支出。
評定現值： 若建照記載有昂貴的建材或高級電梯設施，房屋稅負擔會隨之提升。

🌏 柒、全台各縣市系統特輯：地方自治下的建管「潛規則」

雖然全台系統逐步整併，但各縣市在建照管理上仍存在高度差異。

🏙️ 7.1 台北市：全國最嚴密的「無違建追蹤」

台北市建管處的系統與「地政局」高度連動。

無違建證明： 2015 年 9 月後核發使照的建築，買賣時需建築師簽證無違建。
線上圖說比對： 北市系統支援部分公開圖說查詢，讓檢舉達人或買家能輕易發現二次施工痕跡。

🏙️ 7.2 新北市：著重「防災與結構安全」

新北市因海砂屋與老舊建物多，其建照查詢系統中特別強化了**「防災建築」與「海砂屋列管」**資訊。

容積獎勵標註： 查詢新北建照時，可清楚看到該案是否透過「危老重建」獲得獎勵，這對未來的持有稅率有預測價值。

🏙️ 7.3 桃園市與台中市：工業住宅與重劃區之爭

這兩個城市因重劃區多，建照查詢系統中常出現「共同負擔」與「開發限制」的註記，買家需留意建照是否含有「限建」或「變更」的但書。

⚖️ 捌、異常狀況處置：當建照出現瑕疵、失效或查無資料

在查詢建照的實務中，並非所有資訊都能一鍵即得。遇到資料異常時，若不採取行政救濟，可能導致資產無法過戶或被迫停工。

8.1 查無資料的「三種黑洞」與救濟

當你在線上系統輸入正確地號卻顯示「查無資料」，通常涉及以下法律場景：

8.1.1 歷史性遺漏：民國 70 年前的「存根簿」時代

現象： 早期台灣建管資料尚未數位化，許多老舊房屋的建照僅存在於「手寫存根簿」中。
救濟路徑： 你必須依據《政府資訊公開法》，向地方建管處申請「閱覽、抄錄或複製建築物原始卷宗」。這需要證明你是利害關係人（屋主、繼承人或受委託之仲介）。

8.1.2 行政處分之撤銷或廢止

現象： 某些建案雖曾領得建照，但因建商涉及行賄、偽造文書（如偽造鄰房同意書）或環境影響評估未過，導致建照被主管機關撤銷。
法律後果： 該建物將瞬間喪失合法身分，變為「待拆違建」。

8.2 建照失效（Expiration）的財務核彈

建照是有「保鮮期」的。根據《建築法》第 53 條，建築期限應由主管機關定之。

逾期未開工： 建照核發後 6 個月內必須申報開工（可展延一次 6 個月）。若逾期，建照作廢。
逾期未完工： 施工期間超過核定工期且未申請展延，建照亦會失效。
風險警示： 投資者若買到「過期建照」的建案，銀行將立即停止撥款，且該建案無法申請使用執照，形同「爛尾樓」。

❓ 玖、超深度 Q&A 實務集：解決你最核心的法律疑慮

這裡彙整了不動產糾紛中最常被問到的 13 個深層問題，將幫助你從外行轉為內行。

Q1：我買的預售屋，建照字號被註記「需捐贈公園」，這是什麼意思？

A：這代表建商為了獲取「容積獎勵」而承諾政府捐贈公設土地。若建商最後未履行捐贈，政府有權扣發「使用執照」，導致你付了錢卻拿不到房子。

Q2：建照上的「建築用途」寫「一般事務所」，我真的不能住嗎？

A：法律上絕對禁止。這就是俗稱的「商業宅」或「辦公宅」。除了被強制回復原狀外，你的水電費率可能按商業計費，且無法申請「自用住宅稅率」與「新青安貸款」。

Q3：查建照發現「建築師」與「營造廠」近期有重大職災紀錄，會有什麼影響？

A：雖然不影響合法性，但代表該案可能會被列為「重點稽查對象」，導致工期延宕。此外，施工品質堪慮，未來發生裂縫、漏水的風險較高。

Q4：二樓露台加蓋採光罩，建照查得到嗎？

A：查不到。建照僅記載原始結構。任何「二次施工」皆為違建。若建照圖說顯示該處為「露台（法定空地）」，則任何遮蔽物皆屬違法，買房時不應為此部分支付溢價。

Q5：如果建照號碼被重複掛號，該怎麼辦？

A：這通常涉及一地多賣或建商合建糾紛。應立即委請律師向建管處提出「異議」，並聲請裁定停止執行，否則後續產權會極度混亂。

Q6：農舍建照與一般住宅建照有何不同？

A：農舍建照受《農業用地興建農舍辦法》限制，建照上會註記「農地需與農舍併同移轉」。若查建照發現該農舍未與農地綁定，未來過戶將被地政機關駁回。

Q7：建照可以抵押給銀行借錢嗎？

A：建照本身只是一紙許可，無財產權價值，不能抵押。但建照是申請「建築融資」的前提。銀行會根據建照核定的總樓板面積來估算未來的資產價值。

Q8：如何查詢建照是否被列為「海砂屋」或「輻射屋」重建案件？

A：查詢建照時應特別留意備註欄。若有標註「特定列管建物」或「災後重建」，通常享有高額容積獎勵，但買家應查核結構鑑定報告。

Q9：建照上的「停車空間」被改裝成大廳，查詢系統看得出來嗎？

A：看得出來。對照建照圖說中的「用途分類」，若原核定為「防空避難室兼停車場」，現況卻是金碧輝煌的健身房，這就是違規變更使用，隨時會被開罰 6 萬至 30 萬元。

Q10：查不到使照，但查得到建照，這代表什麼？

A：代表這棟建築「爛尾」了，或是完工後因消防、公安檢驗未過。這種房子無法辦理保存登記，在法律上視同違建。

💡 拾、專業建議：建築師與代書的私房查驗策略

除了基本的線上查詢，專業人士在評估一個建案時，還會執行以下「深度防禦」：

10.1 交叉比對「土地使用分區」與「建照用途」

策略： 先到「全國土地使用分區查詢系統」查該地號。
警訊： 若分區是「乙種工業區」，建照卻申請「一般事務所」。這代表你買的是工業宅，未來轉手性極差。

10.2 留意「雜項執照」的關聯性

策略： 大型社區的景觀造景、擋土牆、超過 2 公尺的圍牆都需「雜項執照」。
警訊： 若僅有建照而無雜執，社區公設（如噴水池、大圍牆）可能遭強制拆除。

10.3 確認「法定空地」的真實位置

策略： 透過建照圖說確認法定空地範圍。
實務： 許多建商會將法定空地私下畫給一樓住戶當「私家花園」。一旦查建照發現那是公用空地，一樓住戶隨時會面臨鄰居檢舉並強制拆除。

🏁 拾壹、結論：建照查詢是資產合法的唯一防線

在資訊爆炸的時代，房地產買賣不再只是「看房」與「議價」，更是一場資訊對稱的攻防戰。懂得查詢並解讀建照，就是掌握了資產的法律底牌。

建照不只是建築工程的許可證，它是保證你居住安全、資產流動性、以及金融信用的法律契約。在這個透明化管理的時代，唯有合法，才是房地產增值的最高門檻。

【最終叮嚀】 買房時，請記住這句話：「漂亮的裝潢會消失，但合法的建照會留下。」 在簽下數千萬元的契約前，請務必花 5 分鐘，替你的房子做一次徹底的「建照基因檢測」。

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