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📈【震撼房市的政策轉折？】換屋族終於要解套？房市影響一次看懂

作者：小編於 2025-12-12

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央行即將召開年底理監事會，市場普遍預期本次最可能調整的，就是讓換屋族叫苦連天的「切結書制度」。第七波信用管制原本旨在防堵炒房，但一年多來，切結書制度的實際適用件數僅七百多件，銀行端更反映查核困難、風險高、作業複雜，使得第一線分行普遍傾向不做貸款，反而讓真正有換屋需求的自住家庭陷入困境。

相較之下，炒房資金早已透過轉增貸、一般周轉授信、科目四融資等方式輕鬆繞過制度，使政策效果與原意出現巨大落差。市場預期央行可能調整方向包括：取消切結書制度、以房貸筆數或餘額認定換屋需求等。政策若鬆綁，換屋族買氣可望回流，房市交易量也可能回溫。這場政策轉折勢必左右 2025 年房市走向。

📈【震撼房市的政策轉折？】換屋族終於要解套？房市影響一次看懂

📑 目錄

🌟 引言：央行換屋貸款限制為何成焦點？
🏠 第七波信用管制回顧
📉 房市降溫現象：數據與趨勢分析
🧩 換屋族困境與切結書制度全面解析
🏦 銀行端實務困難：第一線真實反饋
🔍 資金規避路徑：炒房族如何繞過切結書？
📊 表格分析：切結書制度 vs 既有授信工具
🧱 為何制度失靈？政策邏輯與現實落差
🎯 央行可能調整方向：三大方案深度拆解
📈 若放寬換屋貸款，房市將如何變動？
💡 我們的觀點：政策、房價、需求的三角平衡
🧭 給換屋族的策略建議
🧭 給銀行端、政府的改善建議
✔️ 結論：今年底理監事會後，房市將往哪裡走？

🌟 引言：換屋貸款限制成為年底房市最大焦點

央行 18 日即將召開今年最後一次理監事會，而房市觀察者、銀行端與換屋族都把目光鎖定在一個政策上：

換屋貸款限制是否會鬆綁？

原因很簡單：
🌟 真正被限制到的不是炒房族，而是自住換屋家庭。

切結書制度上路一年多，實施件數僅 700 多件（平均每月 50 件），幾乎形同虛設。
但最尷尬的是——制度原意想堵炒房，但炒房資金根本不會走切結書管道，反倒是讓真正「需要換屋」的自住族被卡得動彈不得。

這場由政策引發的「換屋困局」，究竟會如何改變？
讓我們從政策、數據、銀行端、換屋族、炒房族等多角度，全面拆解。

🏠 第七波信用管制回顧：政策原本鎖定的是炒房，不是自住

🔹 背景

央行第七波信用管制於去年底啟動，目標很明確：

打擊炒房
降低投機客的槓桿操作空間
避免房價進一步失控

🔹 主要內容

項目	限制內容
第二戶購屋	降低貸款成數、取消寬限期
例外條件	若屬「換屋」，可簽切結書保留優惠貸款條件
切結書內容	承諾期限內出售原有房屋（原一年 → 延至 18 個月）

看似合理，卻在實務上造成極大落差。

📉 房市降溫現象：第七波管制後的市場數據

儘管多處房價仍高，但政策效果確實讓市場走向降溫：

📊 市場主要變化

📉 交易量下降
📉 投資客明顯減少
📈 議價率上升
📈 自住比重提高
📊 住宅貸款需求回升（但成數更保守）

不過，在降溫的同時，一個意外的受災戶浮上檯面——

真正被卡住的，是換屋族。

🧩 換屋族困境與「切結書制度」全面解析

🏠 政策設計的核心概念

切結書制度是為了：

保護真正有換屋需求的家庭
避免炒房客也享有換屋的貸款優遇

❗ 但實際情況卻是：

99% 被切結書限制到的不是炒房族，而是資金有限的換屋族。

🔍 為何？
因為切結書制度本身存在以下問題：

🏦 銀行端實務困難：第一線行員的真實反饋

🔥 行庫主管的原話（概念整理）

⛔ 查核困難
⛔ 借款人賣屋不順怎麼辦？銀行要負責追查
⛔ 房市交易冷，換屋者很難如期賣掉
⛔ 風險太高，不如不做

於是出現一個現象：

銀行分行寧願婉拒，也不願承作換屋貸款。

📉 數據證明了銀行「不願做」

一年多來，全體銀行適用件數 僅 700 多件。

若制度有效，怎麼可能只有這麼低的數字？

🔍 反而炒房族，輕鬆繞過制度

真正會炒房的人根本不會走切結書。

他們會選擇：

📌 A. 轉增貸

名下已有房貸 → 轉增貸 → 提領現金 → 再投入房市或股市

📌 B. 「科目四」周轉性融資

名下有房子但沒有房貸 → 抵押 → 融資 → 作為槓桿資金

📌 C. 多重授信工具分散資金流向

資金用途不必逐筆查核，銀行也難追。

換句話說：

制度成功堵到無法炒房的人，卻完全堵不到真正想炒房的人。

📊 表格分析：切結書制度 vs 既有授信工具

類型	切結書換屋貸款	一般轉增貸 / 科目四
目標對象	換屋族	無特別限制
是否需出售原屋	✔ 必須	✘ 不需
貸款彈性	低	高
銀行願意做	極低	高
風險歸屬	銀行高	銀行低
是否有效防炒房	❌ 幾乎無效	❌ 完全無防堵效果
受影響最大族群	自住換屋族	無

結果非常明顯：

制度對炒房零影響，卻把自住換屋家庭推向政策黑洞。

🧱 為何制度失靈？政策邏輯與現實的脫節

🔹 政策假設

「只要要求出售原屋，就能防止炒房。」

🔹 實務現象

房市走冷，根本賣不掉
期限越延越難執行
銀行怕查核責任
借款人怕賣不到房導致違約
反而讓真正需要換屋的人進退兩難

🔹 最核心問題

制度沒有精準射中炒房客，卻正中自住族。

🎯 央行可能調整方向：三大方案深度拆解

根據市場與銀行端反應，目前討論最熱的方向有三個：

⭐ 方案 1：直接取消切結書制度（市場認為機率最高）

優點

💡 換屋族可正常借款
💡 銀行不需查核
💡 降低行政成本
💡 對自住需求大加分

風險

可能讓部分投資客假換屋之名重新進場
必須用其他工具控管炒房

⭐ 方案 2：改用「名下房貸筆數」作為評估依據

例如：

名下僅 1 戶房貸 → 視為換屋
名下 2 戶以上 → 限定為投資性購屋

比切結書更「可查、可控、可執行」。

⭐ 方案 3：以「房貸餘額」評估是否為換屋需求

例如：

若名下房貸餘額低，明顯是換屋，而非投資性買入
銀行可用授信數據判斷是否合理
無需查核借款人的售屋行為

📈 若換屋貸款放寬，房市將走向何處？

🔹 情境 A：政策大幅放寬 → 房市回溫

換屋族大量釋放買盤
交易量反彈
議價空間縮小
房價止跌回穩

🔹 情境 B：政策微幅調整 → 市場緩步回溫

換屋族買盤回流，但不會太劇烈
房價維持橫盤
自住族壓力大幅降低

🔹 情境 C：政策不變 → 換屋族陷入更大困境

成交量更低
新成屋餘屋量上升
銀行放款成長趨緩
建商壓力增大

💡 觀點：央行要在三角平衡中做選擇

政策本質是一場三方拉鋸：

角色	目標
央行	抑制炒房、維持金融穩健
換屋族	降低貸款負擔、順利換屋
市場	減少交易窒息與凍結

要同時滿足所有人，本來就極度困難。

但根據資料與銀行端意見，我認為：

切結書制度的調整，是勢在必行，且必須越快越好。

🧭 給換屋族的策略建議

💡 1. 若考慮換屋，建議先布局貸款條件

政策鬆動後，房貸成數與寬限期可能比現在更有利。

💡 2. 賣屋時避免過度定價

市場冷靜期更需要務實議價。

💡 3. 若財務允許，可考慮分段換屋策略

如：先買後賣、搭配增貸或科目四（自住用）

💡 4. 注意政策公布當週的房市波動

交易量會瞬間增加，不利於議價。

🧭 給政府與銀行端的政策改善建議

🔧 1. 以系統資料判斷是否為換屋族

例如：房貸筆數、餘額、還款紀錄。

🔧 2. 減少查核負擔，才能讓銀行願意放款

🔧 3. 管制應聚焦投機，而非自住

例如：購屋間隔過短、短期大量交易者。

🔧 4. 換屋族可採「預售換屋貸款」模式

以日本、韓國模式為參考。

✔️ 結論：年底理監事會將是 2025 房市方向的分水嶺

市場預期的調整方向十分明確：

切結書制度極可能是第一個被調整、甚至取消的政策。

因為：

影響到的不是炒房，而是自住
銀行大量反映操作困難
市場交易量逐漸凍結
央行重視金融穩定，而非窒息自住房需求

今年底理監事會的決策，將決定：

⭐ 換屋族是否能重新有機會提升居住品質
⭐ 銀行放貸是否能恢復正常
⭐ 房市是否能從冷凍狀態逐步解封

毫無疑問，這是一場攸關 政策邏輯、市場現實與家庭需求三者平衡 的重大轉折。

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