最新消息中央銀行最新不動產抵押貸款規定（114.9.8 生效）完整問與答｜購屋族必讀、銀行端重點一次整理
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中央銀行自 114 年 9 月 8 日起強化金融機構辦理不動產抵押貸款之審核標準，適用於法人購屋、自然人高價住宅以及個人第 1 至第 3 戶以上購屋貸款。只要建物用途含「住」字樣，或其他文件顯示住宅用途，皆需依新規審核。
新制重點包括：禁止以周轉金、修繕等名義承作購屋貸款，且以其他擔保品、定存質借增加額度，均需併計至貸款成數上限；若資金流向購屋，銀行須按住宅貸款規定辦理。青年安心成家貸款可不受第 1、2 戶成數限制，其餘優惠貸均適用新制。
寬限期管理更為嚴格，第 1 戶以外貸款不得有寬限期，增貸、轉貸亦有三年內外不同限制。房貸戶數以聯徵及財產稅查詢認定，繼承取得之房屋與房貸不計入；持分則視為有房，除非為繼承。
整體而言，新制著重避免規避成數、強化資金用途查核，提升房市健全與金融穩定。
中央銀行最新不動產抵押貸款規定（114.9.8 生效）完整問與答｜購屋族必讀、銀行端重點一次整理
中央銀行於 114 年 9 月 8 日 起實施新版《金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》，針對 住宅貸款、房貸成數、增貸、寬限期、名下房屋認定、貸款用途查核 等面向提出更明確規範。本篇以 問與答（Q&A）方式完整整理，協助購屋民眾、房仲人員及金融業者快速掌握最新規定重點。
購置住宅貸款規範總整理
新版規定涵蓋下列三大範圍：
公司法人購置住宅貸款
自然人購置高價住宅貸款
自然人第 1、2、3 戶以上之購屋貸款
以下依據央行公布內容，逐條以 Q&A 方式說明。
一、購置住宅貸款問與答（Q1～Q16）
Q1：建物權狀上用途登記為「住、住商、住辦、住工」等是否都屬於本規定管制範圍？
答案：是。
只要建物權狀用途含有上述任何字樣，即屬於央行規範的住宅貸款。
但有例外：
若地方政府法規允許該建物作為營業用途，且
借款人主張主要供「本人營業使用」（不得出租）
並已設立營業登記（或承諾半年內完成）
金融機構實地查核屬實
→ 可排除本規定適用。
若借款人為自然人，「本人營業」僅限於其為獨資或合夥事業的負責人。
Q2：若購買之住宅不含基地（如土地向國產署承租），是否仍受本規定限制？
答案：是。
即使土地非自有，只要購置之標的是住宅建物，即受本規定約束。
Q3：建物所有權狀用途空白，但其他文件（謄本、測量圖、使用執照）含「住」字樣，是否適用本規定？
答案：依情況認定：
建物為無價值或鮮少價值，且座落於住宅區或商業區土地 →
依購地貸款 Q9 規範處理。建物具價值、非無價值建物 →
視為住宅，適用住宅貸款規定。
Q4：公教房屋貸款（築巢優利貸）及青年安心成家貸款是否受規範？
答案如下：
青年安心成家購屋優惠貸款 → 不受自然人第1、第2戶限制。
其餘優惠貸款（如築巢優利貸） → 均需依本規定辦理。
Q5：銀行可否以「周轉金」名義承作購屋貸款？
答案：否。
不得以修繕、周轉金等名義偽裝承作購屋貸款。
Q6：若以其他擔保品申貸，但資金實際流向購屋，是否受規範？
答案：是。
重點如下：
以增提擔保品方式提高貸款額度 → 視為另以名目增加貸款。
總額（含定存質借、增提擔保品）不得超過規定成數。
借款人須切結資金用途，銀行需查核並落實。
第 1 戶若透過其他擔保品取得貸款，也 不得有寬限期。
Q7：借款人以定存質借方式取得款項，再拿去買同一住宅，是否算增加貸款？
答案：是。
定存質借視為額外貸款，需併入計算成數上限。
Q8：以下兩種情況是否需受規範？
（1）過戶後一段時間才拿該房申貸？
（2）已清償房貸之房屋再申貸？
答案：依資金用途而定。
借款人需切結資金非流向購買受限制不動產。若查到資金仍用於購屋 → 必須依規定辦理並執行切結效果。
Q9：哪些情況算「不得有寬限期」的違規？
以下皆屬違反規定：
分期攤還部分本金後，再就已償還額度增貸。
前期少還、後期多還的還款方式。
短期房貸期間僅繳利息。
原則：
必須按月或按週以「本息平均攤還」。
Q10：購屋貸款撥款後，可否增貸或轉貸提高額度？
整理如下：
● 自然人第 1 戶購屋貸款
可增貸，但仍須落實資金用途查核與不得流向購屋切結。
● 其他受限制之貸款（法人、自然人高價住宅、自然人第 2 戶以上）
依時間點區分：
撥款後 3 年內
僅能就「已償還本金超過平均攤還」或「原貸未達成數上限之差額」增貸。
滿 3 年後
可增貸，但 總額不得超過成數上限。
● 注意
增貸不可有寬限期。
銀行需查核資金用途，若查到用於購置受限不動產 → 必須改以新規定辦理。
Q11：自然人名下是否有房屋，如何認定？
依財產稅「全國總歸戶查詢」為準。
若名下有建物即視為有屋（含未註記「住」字樣）。
惟繼承取得之建物不計入房屋戶數。
Q12：自然人名下無房貸但有持分房屋，本次購屋是否算第 1 戶？
答案：是。
持分亦視為有房屋。但若持分係繼承取得 → 可不受限。
Q13：自然人名下原有房屋均出售，本次購屋是否算第 1 戶？
答案：可排除規定。
經銀行查證名下房屋全部已售 → 可視為無房，適用第 1 戶規範。
Q14：自然人名下房貸戶數如何認定？
認定原則如下：
以聯徵中心資料為準（資金用途代號 1 或實際屬購置不動產）。
以擔保品數計算戶數：
1 擔保品 = 1 房貸戶
繼承的房貸不計入
銀行撥款前需重新查詢一次，以避免資訊延遲。
Q15：若同時申請 2 戶以上購屋貸款，房貸戶數如何計算？
依實際購買戶數與名下房屋狀態判定。
包括：
連戶、打通戶
多筆產權之透天厝
銀行需逐戶認定，並依規定分別適用成數上限。
Q16（部分內容）：自然人主張房貸已清償，但聯徵中心尚未更新，是否可排除房貸戶數？
原則：可以。
但必須符合：
借款人已取得清償證明、或抵押已塗銷。
銀行查證屬實。
（你提供的內容至此，後段未完整，因此本篇以「原則敘述」方式撰寫。）
新規定對購屋族的實務影響
① 購屋貸款用途將更嚴格查核
所有借款人需切結資金用途，銀行需查核流向，避免規避成數限制。
② 第 1 戶優惠仍存在，但規範更細
例如：
若用其他擔保品借貸，也不得有寬限期。
③ 以定存質借、增提擔保品補足頭期款將受限
避免「假自備、真借貸」情況。
④ 增貸與轉貸需符合時間與成數規範
3 年內增貸限制最多、3 年後較寬鬆但仍需遵守成數上限。
結語：購屋前務必了解新規定，避免申貸遭拒
央行 114.9.8 生效的新規定，對 購屋族、房貸族、法人購屋、投資客 都有重大影響。本篇以最完整的 Q&A 方式整理重點，建議：
購屋前先了解自身房貸戶數
避免以其他名義規避貸款成數
增貸、轉貸前先確認是否在 3 年內
保存所有清償與塗銷文件
