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台灣工業地產在2025年上半年逆勢走強，成交金額突破577億元，較去年同期成長6.8%，創近年新高。主要動力來自自用型企業及高附加值產業對土地、廠房與廠辦的強勁需求，尤其以桃園、台南、新竹、台中和高雄的科技園區及台積電供應鏈周邊最為熱絡。老牌企業如友達、穩懋半導體及泰豐輪胎紛紛釋出廠房資產，台達電以69.5億元接手泰豐廠，成為今年最大交易案例。這股交易熱潮反映台灣產業在全球貿易環境變化下的策略性轉型與資產活化布局，凸顯製造業的韌性與智慧。各城市因產業群聚效應、政策利多及交通便利而呈現不同熱度：桃園成交150億元穩定居北部之冠；台南受南科政策帶動，成交100億元增長快速；新竹、台中與高雄亦因供應鏈及物流需求形成穩定市場。未來，精準布局台積電周邊土地、結合上下游企業合作及政策利多，將成為企業與投資者提升回報率、掌握市場競爭優勢的核心策略。

🌏 南北雙星爭霸工業地：台積電供應鏈如何推升桃園、台南成交量？

📑 目錄

1. 🏭 引言：台灣工業地產逆勢走強

2. 📊 2025 上半年工業地成交概況

3. 🏢 自用型企業成為需求主力

4. 🏗️ 老牌企業資產活化案例分析

5. 🌏 台積電供應鏈帶動周邊工業地熱潮

6. 💹 各城市工業地市場深度解析

   • 桃園市

   • 新竹市

   • 台中市

   • 台南市

   • 高雄市

7. 📈 投資策略與企業布局建議

8. 🔮 未來市場趨勢與展望

9. 🏁 結論

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🏭 引言：台灣工業地產逆勢走強

近年來，台灣商用不動產市場呈現兩極化趨勢：住宅市場持續降溫，而工業地產卻逆勢上漲。2025 年上半年，工業地產成交金額突破 577 億元，較去年同期成長 6.8%，創下近年新高。

這波熱潮背後，自用型企業需求強勁，友達、穩懋半導體、泰豐輪胎等老牌企業釋出廠房資產，台達電以 69.5 億元 接手泰豐廠房，創下今年最大交易。專家指出，這反映台灣產業在全球貿易環境變化下的策略性轉型與資產活化布局，也展現製造業持續進化與務實應變的智慧。

工業地產的蓬勃發展與住宅市場形成鮮明對比。在都市住辦逐漸成為新一代城市發展型態的同時，工業地產表現尤為亮眼。即使面對美國關稅政策變動，企業購買力仍然強勁，顯示工業地產已成為企業布局的重要策略工具。

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📊 2025 上半年工業地成交概況

2025 年上半年台灣工業地成交金額接近 577 億元，較去年同期成長 6.8%。其中，自用型企業為主要買方，交易金額達 425 億元，占整體成交量 74%。

大型不動產交易今年 1～8 月總額達 1,900 億元，其中工業地產占比近四成，顯示自用型企業持續購買土地、廠房及廠辦。

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🏢 自用型企業成為需求主力

自用型企業占比高達 74%，交易金額 425 億元，顯示企業購買土地與廠房，主要目的是配合生產擴張與供應鏈整合。

• 企業自用需求強勁，反映對未來產能規劃的信心

• 面對全球貿易不確定性，企業選擇實體資產作為策略保障

• 台達電、友達、穩懋等科技大廠積極卡位，透過土地與廠房布局確保長期發展

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🏗️ 老牌企業資產活化案例分析

許多傳產企業釋出閒置廠房或土地，實現資產活化和資金調度：

回收資金的企業主要有三大用途：

1. 轉進更符合自身需求的商辦資產

2. 加碼研發與轉型升級

3. 補強營運資金以應對關稅與市場波動

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🌏 台積電供應鏈帶動周邊工業地熱潮

台積電作為全球半導體產業龍頭，其生產基地與上下游合作夥伴的布局，直接拉動台灣工業地產市場熱度。隨著 AI、電動車及高效能運算需求快速成長，半導體產業鏈對土地、廠房及廠辦的需求持續增加，形成「台積電供應鏈帶動周邊工業地熱潮」的現象。

• 封裝測試製造商需靠近晶圓廠
  封裝測試（OSAT）廠商必須距離晶圓廠近，以縮短運輸時間、降低物流成本，確保生產鏈穩定。這也造成桃園、新竹、台中、台南及高雄的工業土地需求明顯增加，成交量與土地價格同步上揚。

• 高附加價值產業留在台灣
  高附加值製造業如半導體、中高階電子零組件、精密機械等，受全球供應鏈重整與關稅政策影響，選擇留在台灣，對周邊工業地形成強力需求支撐。

• 科技園區周邊工業地供需高度活絡
  科學園區及工業區周邊的土地交易活躍，不僅有新建廠房需求，也有企業進行資產活化或重整產能需求，形成價格與成交量雙雙上升的趨勢。

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💹 各城市工業地市場深度解析

🏙 桃園市

• 成交金額：150 億元，占北部市場主力

• 產業特點：桃園具有完整產業群聚效應，上下游供應鏈密集，交通便利，靠近台北都會區，物流與人力資源充足。

• 企業布局案例：

  • 台積電周邊封測廠及晶圓供應鏈企業

  • 和碩科技園區擴張

  • 其他 AI 與半導體相關產業進駐

• 投資亮點：桃園土地供應相對穩定，長期持有與租賃策略均有利潤保障。

🌉 新竹市

• 成交金額：120 億元

• 產業特點：以半導體封測、模組製造及上下游供應鏈企業為主，科技產業集中，對高附加值製造需求穩定。

• 企業布局案例：

  • 封裝測試企業卡位園區周邊土地

  • 模組與 IC 設計公司擴張廠房

• 投資亮點：由於新竹土地供應有限，未來增值潛力高，適合長期策略性布局。

🏢 台中市

• 成交金額：80 億元

• 產業特點：工業區以製造、物流及精密機械為主，與北部產業鏈互補。

• 企業布局案例：

  • 工具機及精密零件製造廠擴建

  • 物流倉儲企業選擇靠近高速公路及港區布局

• 投資亮點：台中工業地價格相對北部較低，長期收益穩定，適合企業做產能調整與中長期投資。

🌴 台南市

• 成交金額：100 億元

• 產業特點：南科政策帶動高科技產業快速卡位，尤其是半導體與 AI 相關企業布局積極。

• 企業布局案例：

  • 台積電南科擴廠帶動上下游供應鏈

  • AI、電子零組件與高附加值製造業進駐

• 投資亮點：南科政策提供稅務優惠與土地供應保障，未來增值潛力顯著。

⚓ 高雄市

• 成交金額：50 億元

• 產業特點：港區物流與倉儲需求活絡，南部製造業布局策略重要。

• 企業布局案例：

  • 港口周邊倉儲及物流企業擴建

  • 傳統製造業轉型升級，部分企業將台北與桃園產線南移

• 投資亮點：隨著港口及物流需求增長，土地價值及交易活絡度將持續上升。

台積電及其供應鏈企業對工業地的需求，不僅影響土地價格，也帶動交易熱度。各城市因產業特性、政策支持與交通物流優勢而呈現不同熱度：北部穩定，南部成長快速，中部價格相對穩定、潛力長期可期。對投資者與企業而言，選擇精準區域布局、結合上下游合作、掌握政策利多，是提升回報、降低風險的核心策略。

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💡 投資策略與企業布局建議

1. 長期持有結合租賃策略：提升資產回報率
   對於企業與投資者而言，工業地產不僅是短期投資，更是一種長期資產配置。透過長期持有，搭配租賃策略，企業可穩定獲取租金收益，同時保有土地增值潛力。尤其是在供應鏈重整和半導體產業快速擴張的背景下，優質工業用地的價值預期仍然高。租賃策略可降低資金壓力，讓企業靈活調整資源，同時確保在市場不確定性下仍能維持現金流穩定。

2. 上下游企業合作布局：形成生態圈，降低成本
   工業地產的價值不僅在於土地本身，更在於企業與上下游產業的互動。企業可以透過購置鄰近上下游合作夥伴的土地或廠房，建立產業聚落，降低物流與運營成本，並形成供應鏈協同效益。這種布局不僅強化競爭力，也能在未來產業升級與技術轉型中快速反應。

3. 政策利多整合：南科、科學園區及工業區政策可增加投資價值
   政府政策對工業地產投資影響深遠。南科、科學園區及各大工業區推出的土地供應、稅務優惠、產業補助等政策，都能大幅提升工業地產的投資回報率。企業在布局工業地時，應充分掌握這些政策信息，結合自身產業需求，將政策利多轉化為實際的產業優勢。

4. 精準選址台積電周邊：確保高需求及長期增值潛力
   台積電作為全球半導體產業龍頭，其供應鏈上下游企業對周邊土地與廠房需求極高。精準選址在台積電周邊或科學園區附近，不僅能確保自用需求，也能在未來土地稀缺與價格上漲時享有增值潛力。尤其是封測、封裝、模組及中下游製造商，提前卡位高潛力區域，將成為長期競爭優勢。

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🔮 未來市場趨勢與展望

1. 工業地產將持續逆勢增長
   即使住宅市場降溫，工業地產需求仍保持強勁。科技業及高附加值產業持續擴產、供應鏈重整、政策利多以及自用型企業購地需求，將推動工業地產成交額持續上升。短期波動可能存在，但中長期趨勢仍看好。

2. 南北市場差異明顯
   桃園因產業群聚效應與交通便利，維持穩定成交；台南則在南科政策與南部科技廊帶帶動下快速成長。投資者可透過區域布局，兼顧穩定性與成長性，形成南北市場互補策略。

3. 高附加值產業及科技業自用型需求將成長主力
   半導體、電子零組件及高附加值製造業對土地及廠房需求持續增加。自用型企業購地比例高，顯示這類企業是市場需求的核心。未來，隨著 AI、電動車、先進封測及智慧製造技術發展，相關產業將持續推動工業地產市場熱度。

4. 企業可透過上下游整合與政策利多布局，提高投資報酬率
   投資者除了選擇高潛力地段外，也應積極結合上下游產業布局，形成產業生態圈；同時密切關注政策動態，如土地供應、稅務優惠、產業補助等，以最大化資產回報與長期增值潛力。

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🏁 結論

台灣工業地產逆勢走強，成交金額創下近年新高，自用型企業需求持續支撐市場。老牌企業的資產活化、台積電供應鏈布局及科技業擴產潮形成交易熱潮，反映出台灣產業在全球貿易環境下的策略性調整與韌性。

投資者與企業在未來三至五年的布局策略應兼顧以下核心要點：

• 精準選址高潛力區域，尤其是台積電及科學園區周邊

• 結合上下游企業合作形成產業聚落，提高營運效率

• 運用政策利多及租賃策略，降低風險並提升回報率

• 持續關注市場動態與產業升級需求，靈活調整布局

透過上述策略，企業不僅能在工業地產市場中取得穩定收益，也能在全球供應鏈重整與產業升級浪潮中掌握競爭優勢。台灣工業地產市場的熱度與成長潛力，為投資者與企業提供了長期致勝的機會窗口。

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