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2025 年換屋族必看！重購退稅是政府提供的自用住宅節稅政策，目的在減輕舊屋出售後的稅負，讓民眾有更多資金購入新屋。本文詳細介紹重購退稅適用稅種，包括土地增值稅與房地合一稅，並提供完整試算公式與案例分析，幫助換屋族計算可退稅額。文章同時整理申請條件、限制與注意事項，如交易需在 2 年內完成、新屋 5 年內不得出租、舊屋 1 年內不得營利，以及名義與戶籍要求。另附線上、臨櫃與郵寄申請方式，並列出所需文件清單，包含契約、所有權狀、戶籍及稅繳證明。透過專家建議與實例解析，讀者可掌握時間差、名義正確與實際居住三大關鍵，合法申請退稅，省下上萬元甚至數十萬元稅負，讓換屋更安心、聰明。

🏠土地與房屋可分開退稅嗎？2025 最新 FAQ 詳解

📑 文章目錄

1. 🔹 引言：什麼是重購退稅？

2. 🔹 重購退稅的課稅方式

   • 🏷️ 土地增值稅

   • 🏢 房地合一稅（1.0 與 2.0）

3. 🔹 重購退稅試算公式與案例分析

   • 📊 土地增值稅案例

   • 📊 房地合一稅案例（小換大 / 大換小）

4. 🔹 重購退稅條件、限制與注意事項

5. 🔹 申請方式與所需文件

   • 💻 線上申請

   • 🏢 臨櫃申請

   • 📮 郵寄申請

6. 🔹 專家觀點與節稅建議

7. 🔹 常見問題 FAQ

8. 🔹 結論：掌握三大關鍵，換屋更聰明

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🔹 引言：什麼是重購退稅？

💬 對於自住換屋族而言，買賣房屋是一筆龐大投資，而稅負往往成為換屋過程中的最大負擔。政府推出「重購退稅」政策，正是為了減輕這部分壓力，讓換屋族有更多資金順利購入新屋。

🔹 重購退稅的定義

「重購退稅」是針對 自用住宅 的換屋族所設計的節稅工具，符合以下條件即可申請：

• 舊屋出售並繳納土地增值稅或房地合一稅

• 新屋購買並作為自用住宅

• 交易期間不超過 2 年

💡 無論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合條件均可適用。

🔹 重購退稅的重要性

1. 資金運用更靈活：退稅可立即用於新屋付款或裝修。

2. 節稅效果顯著：依據案例，最高可省數十萬元。

3. 政策保障：政府明文規範，自住族合法申請。

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🔹 重購退稅的課稅方式

重購退稅主要涉及兩種租稅：

1. 🏷️ 土地增值稅（土增稅）

2. 🏢 房地合一稅

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🏷️ 土地增值稅（土增稅）

土地增值稅是土地交易時針對漲價部分徵收的稅款，依累進稅率計算：

🔹 自用住宅優惠

• 持有土地 超過 20 年，可減徵 20%

• 自用住宅出售，可享 10% 優惠稅率

🔹 土增稅退稅條件

1. 原出售與重購土地的所有權人為同一人

2. 購屋期間 2 年內提出申請

3. 原出售土地 未出租或用於營利

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🏢 房地合一稅（1.0 與 2.0）

房地合一稅適用於房地交易，依持有年限與取得時間劃分稅率：

💡 注意事項：

• 土地增值稅要求 原出售與重購土地所有權人相同

• 房地合一稅可 夫妻關係 適用

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🔹 重購退稅試算公式與案例分析

換屋族最關心的就是「我可以退多少稅？」與「如何計算退稅金額？」以下詳細整理 土地增值稅與房地合一稅的試算公式、實例案例，以及申請條件、限制與注意事項。

📊 土地增值稅試算公式

土地增值稅（簡稱土增稅）適用於土地所有權轉移時產生的增值稅，計算方式如下：

$$\text{重購退稅額}=\text{新購自宅用地申報移轉現值}-(\text{原出售自宅用地申報移轉現值}-\text{已繳土地增值稅})$$

• A 值 > 0：符合退稅條件，可退稅

• A 值 ≤ 0：不符合退稅條件

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🔹 土地增值稅案例分享

小明出售舊自宅：

• 申報移轉現值：500 萬

• 已繳土增稅：50 萬

購買新自宅：

• 申報移轉現值：800 萬

計算過程：

$$A=800-(500-50)=350\text{萬}>0$$

✅ 結論：小明符合退稅條件，可申請全額退還已繳土增稅 50 萬。

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📊 房地合一稅試算公式

房地合一稅退稅公式為：

重購退稅=賣房所得×房地合一稅稅率×(新房價格賣房價格)\text{重購退稅} = \text{賣房所得} \times \text{房地合一稅稅率} \times \left(\frac{\text{新房價格}}{\text{賣房價格}}\right)重購退稅=賣房所得×房地合一稅稅率×(賣房價格新房價格​)

• 賣房所得 = 賣房價格 − 取得成本 − 其他費用

• 其他費用包括仲介費、代書費、印花稅、規費等

• 退稅上限為實際已繳稅額

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🔹 房地合一稅案例分析：小換大 / 大換小

小明出售舊屋：

• 賣房所得：400 萬

• 房地合一稅稅率：35%

• 已繳房地合一稅：140 萬

1️⃣ 小換大（新屋 1,800 萬）

重購退稅=140×1,8001,500=168萬\text{重購退稅} = 140 \times \frac{1,800}{1,500} = 168\text{萬}重購退稅=140×1,5001,800​=168萬

⚠️ 上限退稅為已繳稅款 140 萬
✅ 結論：小換大可全額退稅，實際退稅金額 140 萬。

2️⃣ 大換小（新屋 1,200 萬）

重購退稅=140×1,2001,500=112萬\text{重購退稅} = 140 \times \frac{1,200}{1,500} = 112\text{萬}重購退稅=140×1,5001,200​=112萬

✅ 結論：大換小僅退 112 萬，剩餘 28 萬需自行繳納。

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🔹 重購退稅條件、限制與注意事項

✅ 適用對象

• 持有自用住宅的換屋族

• 先買後賣或先賣後買皆可

⚠️ 限制條件

• 重購交易須於 2 年內完成

• 新屋購置後 5 年內不得出租或移轉

• 舊屋出售前 1 年內不得用於營利或出租

📝 注意事項

• 申請無次數限制

• 多處自用住宅可併計申請

• 土增稅退稅請求權 10 年有效

• 房地合一稅無固定期限，但違規使用需補繳

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🔹 申請方式與所需文件

💻 線上申請

• 透過所在地稅捐稽徵機關官網進行

• 按照系統指示填寫申請表、上傳文件

🏢 臨櫃申請

• 備妥所需文件

• 前往所在地稅捐稽徵機關窗口辦理

• 現場可詢問稅務人員，避免資料錯誤

📮 郵寄申請

• 至稅捐稽徵機關官網下載申請書

• 準備完整文件

• 郵寄至所在地稅捐稽徵機關

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🔹 土地增值稅所需文件

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🔹 房地合一稅所需文件

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🔹 專家觀點與節稅建議

換屋過程中，稅務規劃非常重要。以下整理專家建議，幫助換屋族在申請重購退稅時，減少錯誤、提升退稅成功率。

💡 換屋時間抓 2 年內

重購退稅的核心條件之一就是「交易期間不超過 2 年」。無論是先賣後買，還是先買後賣，只要兩次交易的移轉日間隔在兩年內，都可申請退稅。

• 先賣後買：出售舊屋後，需在 2 年內完成新屋購買，並確實申請退稅。

• 先買後賣：購買新屋後，需在 2 年內完成舊屋出售，並提出退稅申請。

⏰ 專家提醒：若超過 2 年，無論是時間差距 1 天或 6 個月，都可能導致退稅申請失敗，建議換屋計畫提前規劃。

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💡 避免「掛名」購屋陷阱

部分換屋族可能因財務或家庭原因，將新屋登記在配偶或其他親屬名下，但這種做法可能影響退稅資格。

• 土地增值稅：要求原出售土地與重購土地的所有權人必須完全相同。

• 房地合一稅：允許夫妻間適用，但若登記給非配偶或非直系親屬，可能失效。

⚠️ 提醒：務必核對名義，避免因「掛名購屋」而錯失退稅資格。

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💡 戶籍與實際居住要確實

政府會查核申請者的實際居住情況，常見檢查項目包括：

• 水電用量

• 信件收件紀錄

• 日常消費或生活證明

若登記為自用住宅但戶籍未遷入，或長期未實際居住，退稅可能被駁回。

✅ 建議：購屋後立即完成戶籍遷入，並保留水電費收據、生活帳單等證明文件，以備稅局查核。

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💡 提早規劃，掌握退稅時效

• 土地增值稅退稅：請求權 10 年有效

• 房地合一稅退稅：無固定期限，但若違規使用房地（出租或營利），仍需補繳退稅款

⏳ 建議做法：購屋前先規劃交易順序與時程，避免因操作不當而喪失退稅資格。

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🔹 常見問題 FAQ

Q1：土地與房屋可分開申請退稅嗎？
✅ 可以。土地與房屋屬不同稅別，可分別向「國稅局」與「地方稅務局」申請，兩者退稅互不影響。

Q2：重購退稅要同一人名義嗎？
✅ 土地部分必須為原所有人；房屋部分可登記在配偶或直系親屬名下，但非親屬將無法退稅。

Q3：退稅後多久不能出租？
✅ 自購屋日起 5 年內不得出租或改作他用，否則需補繳退稅款。

Q4：國稅局會查什麼？
✅ 主要查核申請者是否實際居住，包括水電用量、收件紀錄、日常消費證明，確保符合自用住宅條件。

Q5：多處自用住宅可以併計申請嗎？
✅ 可以，只要每處住宅均符合申請資格，可合併退稅。

Q6：退稅申請有次數限制嗎？
✅ 無次數限制，只要符合條件，每次換屋皆可申請。

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🔹 結論：掌握三大關鍵，換屋更聰明

重購退稅不只是節稅工具，更是換屋族提升生活品質的重要政策。只要掌握以下三大關鍵，即可順利合法退稅：

1. 時間差：2 年內完成買賣，避免超過申請期限。

2. 名義正確：土地與房屋所有權人符合規定（同一人或配偶/直系親屬）。

3. 實際居住：新屋戶籍已遷入，並確實自住，無出租或營利行為。

✅ 遵守規範即可省下 上萬元甚至數十萬元稅負，讓換屋更輕鬆、安心。

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