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🏠舊制vs新制怎麼分？5年內出租恐追繳！達人教你省下百萬稅金

作者：小編於 2025-11-03

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2025年房市政策持續滾動修正，「重購退稅」成為房屋交易者關注焦點。本文深入解析重購退稅申請流程、適用條件與節稅技巧，協助民眾在房地合一稅2.0制度下聰明節稅、合法減稅。只要在出售舊屋後2年內購買新屋、並完成自用登記與實際居住，即可享有高達數十萬元退稅優惠。文章同時比較新舊制差異、提供常見錯誤示例與各縣市實務案例，幫助讀者避開稅務陷阱。特別收錄退稅申請書範本與線上申辦教學，讓整個流程更簡單透明。若善用配偶共有、新屋登記與購屋時間差策略，更能放大退稅效益。本篇是自住換屋族必讀的2025最新節稅寶典。

🏠舊制vs新制怎麼分？5年內出租恐追繳！達人教你省下百萬稅金

📖 目錄

1️⃣ 引言：為何換屋族最關心重購退稅？
2️⃣ 重購退稅的法源與政策目的
3️⃣ 新舊制差異總整理
4️⃣ 新舊制交錯時期的實務判斷原則
5️⃣ 個人換屋常見時序與適用制度圖解
6️⃣ 重購退稅條件與申請資格
7️⃣ 退稅申請流程與應備文件說明
8️⃣ 五年內改作他用或再出售的追繳機制
9️⃣ 實際案例詳解（小明、小華、小張案例延伸）
10️⃣ 退稅計算公式與比例範例
11️⃣ 申請退稅的實務時間軸與作業流程
12️⃣ 專家觀點與節稅策略
13️⃣ 常見錯誤與退稅被駁回的原因
14️⃣ FAQ：最常見的重購退稅問題
15️⃣ 結論與建議

🏡 引言｜房地合一稅2.0下的換屋族挑戰

自 105 年房地合一稅上路後，台灣房地交易邁入「新舊制並行」時代。
許多民眾在換屋過程中常聽到「可以退稅」、「要在兩年內買賣」，
但實際操作時卻發現規則繁瑣，稍有誤差就可能失去退稅資格。

重購退稅制度的設計，原意是鼓勵「自住換屋」而非「短期炒作」。
但隨著法條修正與時程交錯，不同年度購屋、售屋的案件，
可能同時涉及兩個制度，導致納稅人搞不清楚究竟該依哪一條申請。

本篇將從政策源起、實務判定、退稅計算、申請流程到追繳規定，
以完整結構、實例與表格解說，讓你一次看懂重購退稅的所有關鍵。

💡 重購退稅的法源與政策目的

重購退稅是所得稅法中針對「自住換屋者」設計的優惠規定，
目的在於避免民眾為改善居住品質而被課以重稅，影響生活負擔。

📘 法源依據與核心條文

制度別	所得稅法條文	適用時間	主要內容
舊制	第17條之2	104年12月31日前取得房地	小屋換大屋可退稅，全額扣抵
新制	第14條之8	105年1月1日以後取得房地	可按比例退稅，5年內轉售須追繳

👉 政策目的在於：

減輕換屋族稅負壓力。
鼓勵長期持有與自住使用。
限制短期買賣、避免投機炒作。

⚖️ 新舊制差異總整理

重購退稅制度的核心差異在「退稅基準」與「追繳機制」。

比較項目	舊制	新制
適用期間	取得日於105年前	取得日於105年以後
適用對象	出售自用住宅房屋並重購	出售自住房屋或土地並重購
時限	買賣移轉登記日差距2年內	同上
可退稅額	小屋換大屋全退稅	大屋換小屋依比例退稅
退稅公式	無比例計算	已納稅額 ×（重購價 ÷ 出售價）
五年內出售	無追繳規定	須追繳原退稅額
是否可再申請	可再次重購申請	可，但以最後一筆出售為準

📅 新舊制交錯時期的判定原則

重點在於 「出售房地的取得日」：

狀況	適用制度	說明
出售的房屋於105年前取得	舊制	不論重購屋為何年度，仍依舊制退稅
出售的房屋於105年後取得	新制	須依新制比例退稅與追繳規定
出售屋與購屋分屬不同制度	出售屋為主	以出售屋所屬制度為準

🧭 實務提醒：

「取得日」依不動產登記完成日為準。
舊制房屋若持有超過 2 年仍舊適用舊制。
不論先買後賣或先賣後買，2 年內完成即可。

🏘️ 個人換屋時序與制度適用圖解

情境	說明	適用制度
先賣後買	出售後兩年內買入新屋	出售屋制度為主
先買後賣	購入後兩年內賣出舊屋	出售屋制度為主
舊屋舊制 + 新屋新制	同時跨制	以舊屋（出售）制度為主
新舊制混合持有多屋	須逐屋計算	以個別交易認定

📌 關鍵觀念：退稅制度的判定，與購屋時間無關，
完全取決於出售那一棟房子的「取得日」。

📑 重購退稅條件與申請資格

要能申請退稅，必須同時符合以下要件：

1️⃣ 出售的房屋或土地為「自住房屋」。
2️⃣ 於兩年內完成重購（以登記日為準）。
3️⃣ 新屋或土地登記於本人、配偶或未成年子女名下。
4️⃣ 新屋必須實際作為自住使用。
5️⃣ 未出租、未作營業用途。

🗂️ 退稅申請流程與應備文件說明

📋 申請流程概覽

步驟	說明
1	出售舊屋並繳納房地合一稅
2	於兩年內購買新屋並完成登記
3	準備文件並向國稅局申請退稅
4	國稅局審查與核定退稅金額
5	退稅撥款至納稅人帳戶

📎 應備文件

文件名稱	用途
重購退稅申請書	主申請文件
房地買賣契約書	記錄交易價格
土地與建物登記謄本	確認移轉日期
完稅證明或稅單	退稅依據
戶籍謄本	確認自住身份
銀行帳號影本	退稅匯入帳戶使用

📣 提醒：
申請退稅需於「重購完成後」提出，
若超過核定期限，可能被視為逾期不受理。

🚫 五年內改作他用或再出售的追繳機制

新制下最關鍵的變革之一，就是「5年內改作他用須追繳」。

⚠️ 核心條文摘錄

所得稅法第14條之8第3項規定：

個人申請重購退稅後，如於五年內將房地改作他用或再行移轉，
應追繳原已扣抵或退還之稅額。

🔍 何謂「改作他用」？

出租給他人
登記為營業場所
改作營業登記、短租用途
非自住使用情況

一旦被國稅局查核認定，將補稅並加計利息。

🧮 實際案例詳解

案例一：小明（舊制適用）

項目	說明
100年購入A屋	自住房屋
104年購入B屋	換屋用
105年出售A屋	持有超過2年
判定	適用舊制
結果	小屋換大屋可全額退稅

案例二：小華（新制適用）

項目	說明
104年購入A屋	自住房
105年出售A屋	未滿2年持有
105年購入B屋	換屋
判定	適用新制
結果	可按比例退稅，若重購價低於原售價則部分退還

案例三：小張（五年內追繳）

年份	行為	結果
105	購入A屋	自住
106	出售A屋繳稅50萬	新制所得稅
107	購入B屋申請退稅50萬	成功退稅
109	出售B屋	須追繳前次退稅50萬
110	再購C屋	可再依新制申請退稅100萬

🧠 實務重點：

五年內出售一定追繳。
但追繳後仍可依最新交易再次申請退稅。

📊 退稅計算公式與比例範例

💡 新制比例退稅公式

退稅額＝已繳稅額 ×（重購價 ÷ 出售價）

📘 範例：

項目	數值	結果
出售價	1,000萬元	-
重購價	800萬元	-
已繳稅額	100萬元	可退稅80萬元

若重購價高於出售價，則全額退還。

🕒 申請退稅的實務時間軸

時間點	行為	注意事項
第0日	出售舊屋	須繳房地合一稅
+2年內	完成新屋登記	先買後賣或先賣後買皆可
+2年內	申請退稅	準備完整文件
核定後	退稅撥款	國稅局核發退稅通知

💬 專家觀點與節稅策略

🧭 節稅策略建議

1️⃣ 換屋時程要精準控制
兩年期限以「登記完成日」為準，簽約日無效。

2️⃣ 新屋價值影響退稅比例
新屋金額越高，退稅比例越大。若低於出售價，僅能部分退稅。

3️⃣ 五年規則別忽略
重購後若五年內出售、出租或登記營業，退稅全數追繳。

4️⃣ 提前規劃現金流
退稅需時間核定，建議預留資金避免短期壓力。

5️⃣ 必要時諮詢會計師或地政士
跨年度、跨制度案件建議專業協助，以免誤判制度。

❌ 常見錯誤與退稅被駁回的原因

錯誤情境	結果	原因說明
新屋未登記於本人或配偶名下	駁回	不符自住資格
超過兩年重購	駁回	時限不符
出售與重購時間未辦理登記	駁回	登記日才算合法依據
新屋出租	追繳退稅	改作他用
申請文件缺漏	延遲核定	國稅局要求補件

💬 FAQ：重購退稅常見問題

Q1：可以先買後賣嗎？
✅ 可以，只要登記日間隔不超過兩年。

Q2：可以多次重購退稅嗎？
✅ 可以，但以每次出售的房地為基準分開申請。

Q3：退稅會主動撥款嗎？
❌ 不會，需主動向國稅局申請。

Q4：重購土地可以申請退稅嗎？
✅ 新制可，但舊制僅限房屋。

Q5：新屋價值低於舊屋是否可退部分？
✅ 依比例退稅（新制限定）。

✅ 結論與建議

重購退稅制度是換屋族的重要節稅工具。
其核心精神在於保障「真正自住者」的權益，同時防堵炒作。

🌟 重點回顧：

2年內買賣皆可申請退稅。
舊制：全退或不退，新制：可比例退。
新制多一條「五年追繳」規定。
退稅需主動申請，文件完整最關鍵。

🔍 建議：
1️⃣ 換屋前先確認舊屋取得日。
2️⃣ 依規劃時程控制在兩年內完成移轉。
3️⃣ 若預期短期再出售，慎用重購退稅以免追繳。
4️⃣ 保存契約與稅單五年以上，以備查核。
5️⃣ 若涉及跨制度交易，諮詢稅務專業人員。

🧾 總結一句話：

「房子可以換，稅不要多繳。」

掌握新舊制重點、理解退稅邏輯，
才能在換屋過程中合法節稅、安心換新家。

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