最新消息
🧱 換屋族福利！教你用「重購退稅」提升居住品質＋拿回現金稅金！

作者：小編於 2025-10-31

18
次閱讀

自用住宅重購退稅是政府為協助民眾換屋、減輕稅負而設立的制度。當屋主出售自用住宅用地後，若在兩年內購買新的自用住宅用地，且新購土地價值高於原出售土地扣除已繳土地增值稅後的餘額，即可申請退還部分或全部土地增值稅。申請條件包括：舊屋與新屋須為同一人所有、皆為自用住宅、無出租或營業行為，並設有本人或直系親屬戶籍。退稅後，新屋五年內不得出售、出租或遷出戶籍，否則將被追繳退稅。透過妥善規劃，換屋族可節省數十萬稅金，將退稅變成換屋基金，有效提升居住品質與資金運用效率，是2025年不可錯過的節稅妙方。

🧱 換屋族福利！教你用「重購退稅」提升居住品質＋拿回現金稅金！

📋 目錄

🏠 引言：為什麼「重購退稅」值得關注
📌 制度核心概要：什麼是自用住宅重購退稅？
✅ 適用條件詳細解析（舊屋、舊地條件與新屋、新地條件）
⏱ 時限與流程／節稅「偏方」解析
- 4.1 買賣必須在2年內完成的限制
- 4.2 5 年內的管制期與追繳風險
- 4.3 流程簡表
📊 表格整理：條件比較與申請步驟一覽
💡 實務觀點與建議：換屋族、未來規劃者必看
🔍 案例解析：幾種典型情境與應用
🧭 結語：如何掌握「重購退稅」提升居住品質＋換屋資金？
🍀 附錄：申請表格、注意事項、參考網站

🏠 引言：為什麼「重購退稅」值得關注

在台灣，多數家庭一生可能只會經歷兩到三次「換屋」的過程。從第一間小宅到成家立業後的三房兩廳，再到退休後尋求交通便利、生活品質高的住宅，「換屋」早已不只是居住行為，更是一場長期的資產配置與人生規劃。

然而，許多人在換屋的過程中忽略了一個關鍵問題──稅負的壓力。
當我們賣出舊屋時，往往會被課徵一筆不小的「土地增值稅」。這筆稅金有時動輒數十萬、甚至上百萬，直接吃掉原本用來購買新屋的資金。對於中產階級或年輕換屋族來說，這筆錢無疑是一大負擔。

為了減輕換屋族的壓力、促進居住品質提升，政府設計了一項貼心的節稅政策——「重購自用住宅用地退還土地增值稅制度」（簡稱「重購退稅」）。

這項制度的核心精神在於：「如果你賣掉一間自用住宅，並在一定期限內再買另一間自用住宅，政府可以退還你部分或全部的土地增值稅。」
換句話說，這不僅是一項「減稅優惠」，更是政府鼓勵民眾提升居住環境的實質支持政策。

📌 制度核心概要：什麼是自用住宅重購退稅？

2.1 🔍 立法依據

根據土地稅法第 35 條及第 37 條，對於出售自用住宅用地後、於一定期限內另行購買自用住宅用地者，得就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。
稅捐稽徵法第 28 條、行政程序法第 131 條亦為申請流程之法律依據。

2.2 🎯 適用場景為何？

這項制度主要適用於以下情況：

你本人（或配偶、直系親屬）持有一塊房地產（含土地＋房屋），作為自用住宅用地，將其出售。
在出售前後一定期限內，購買另一塊房地產（土地＋房屋）作為自用住宅用地。
購入的新地價（或移轉現值）若超過出售舊屋時土地移轉現值扣除已繳土地增值稅後的餘額，即可申請退還部分或全部已繳之土地增值稅。台中市稅捐稽徵處+1
換句話說，這是「換屋族」在出售舊屋、購買新屋時可善用的節稅工具。

✅ 適用條件詳細解析（舊屋、舊地條件與新屋、新地條件）

以下我們逐條分析舊屋（舊地段）條件與新購房地產條件，並加入觀點與操作建議。

3.1 🏚 舊有房地產必備條件

項目	條件內容	觀點與建議
無出租／無營業	在簽約買賣前 1 整年內，不得出租或作營業使用。	建議提前規劃，避免在出售前有短期出租行為，導致不符條件。
土地上有房屋且為本人／配偶或直系親屬所有	此房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬之所有。	若房屋為第三人名義（如子女之外親屬），可能無法適用。務必確認名義。
設戶籍於該房屋（本人、配偶或直系親屬）	必須於該房屋設有戶籍登記／其配偶或直系親屬設籍亦可；若平時未設戶籍，在簽約買賣當時設登亦可。	建議於出售前先完成戶籍遷入登記，避免臨時處理有疏漏。
土地面積不限（但新購時有限制）	舊屋土地面積未必受都市土地300 平方公尺或非都市土地700 平方公尺限制。	對舊屋面積較大者較有利。換屋族可先確認舊屋是否符合自用住宅用地定義。

3.2 🏡 新購房地產必備條件

項目	條件內容	建議與觀點
同一人名義	出售與購買土地所有權人必須為同一人。換句話說，賣舊屋時甲人／買新屋亦須為甲人，不能賣配偶名下再買本人名下。	若夫妻共同財產，建議以相同名義操作，避免名義差異導致不能退稅。
新購土地地上有房屋，且為本人／配偶／直系親屬所有	新屋必須已具備房屋，且房屋所有權人為上述人士。	若購買純土地後才自建，需確認建屋時間與申請期是否符合。參見下方「建屋適用」分析。
無出租／無營業	新購房屋在購買後不得出租、或提供營業使用。	建議確認契約／用途，確保新屋為自住用途。
面積限制（都市 vs 非都市）	都市土地最大適用面積為300 平方公尺（約90.75坪），非都市土地為700 平方公尺（約211.75坪）限制。	若購屋土地超過此面積，可能無法適用重購退稅，需事前查明地段是否屬都市或非都市土地。
地價／移轉現值條件	新買房屋土地之「移轉現值總額」必須超過舊屋出售土地移轉現值扣除已繳土地增值稅後之餘額。若超額則可退全部；若稍低，可退部分；若低於扣除後餘額，則無退稅。	建議事前試算（可參照相關網站或代書服務）以了解是否值得申請。

⏱ 時限與流程／節稅「偏方」解析

4.1 🕒 買賣必須在2年內完成的限制

不論是「先賣後買」或「先買後賣」皆須在2年內完成買賣流程。
- 先賣後買: 以出售土地辦妥產權登記日起2年內需完成重購土地之買賣契約（並於訂立後30日內申報）為基準。
- 先買後賣: 以重購土地辦畢產權登記日起算2年內出售原用地為期限。
若逾期未完成，則可能喪失退稅資格。
建議：在規劃換屋時，務必設定明確時程（賣屋→買屋）並預留時間，以避免延誤導致無法申請。

4.2 🔐 5 年內的管制期與追繳風險

核准退稅後，新購土地自完成移轉登記日起5 年內，不得再行移轉、出租、供營業或將戶籍遷出（至少本人、配偶或直系親屬之一須設籍）否則會被追繳退還之土地增值稅。
建議：換屋後5年內若有規劃再次出售、出租或搬遷戶籍，應先測算風險，或選擇暫緩申請退稅。
實務上，地方稅務機關已多次公告「5年內追繳」案。

4.3 📝 流程簡表

以下為簡化流程表，方便換屋族快速掌握：

步驟	說明	建議
步驟 1：確認舊屋／舊地條件	舊屋是否為自用、名義是否適格、戶籍是否設立、無出租/營業等	建議由代書或稅務顧問先審查
步驟 2：確認新購房地條件	名義同、無出租、面積限制、在2年內交易時間點是否符合	建議預算、買賣契約前即確認退稅可否申請
步驟 3：完成買賣／移轉登記	賣出／買入需在2年期限內完成移轉登記及契約申報	建議同步設定時間表並備份資料
步驟 4：向地方稅務機關申請退稅	使用申請書（例如「附錄 4-1」）提交相關文件。	建議線上申辦並保留申請進度紀錄
步驟 5：重購後5年內管制期	新購土地需維持自用住宅用途、不得出租／營業／移轉、戶籍設立等	建議規劃後續5年內無重大用途變更

📊 表格整理：條件比較與申請步驟一覽

類別	舊有房地產條件	新購房地產條件
名義	土地所有權人本人、配偶或直系親屬	賣出者本人必須為新買者，配偶名下賣→本人買不適用
房屋所有權	土地上有房屋，房屋為本人、配偶或直系親屬所有	新地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有
出租/營業	簽約前1年內不得出租／營業	購後不得出租／營業
面積限制	舊屋土地面積無都市／非都市限制	都市土地最多300 ㎡、非都市最多700 ㎡
時限	買賣時間須在2年內完成	同上
地價條件	舊屋出售後繳已納土地增值稅	新購地價需超過舊屋出售地價扣稅後餘額
5年管制期	—	新購地完成登記後5年內不得移轉、出租、改營業、戶籍遷出

透過此表格，讀者可快速掌握條件，並在實務操作時用作檢查清單。

💡 實務觀點與建議：換屋族、未來規劃者必看

6.1 換屋族節稅規劃建議

提前規劃買賣時程：若你有換屋計畫，建議先設定賣出舊屋、買入新屋的大致時間點，確保符合「2年內交易」與「5年內用途維持」限制。
確保名義一致：最好以同一名義（如本人）進行出售與購買，避免因名義不同（如賣配偶名下、買本人名下）而失去資格。
核算地價差額：在買入新地前，可先試算是否符合「新地價＞舊地價扣稅後餘額」。若差額不足，退稅可能為零。可參考例如「大揚代書」提供的試算方式。
避免短期出租、營業或戶籍遷出：換屋後5年內最好不要有出租或營業行為、也不要戶籍完全遷出，否則可能會被追繳。
與綜合所得稅優惠搭配：若出售房屋還涉及綜合所得稅優惠（出售自用住宅房屋所得部分），可考慮同時規劃。文首提及的條件亦涵蓋此面。

6.2 常見誤區與避免方式

誤區一：土地買入後立即出售原屋 → 若是「先買後賣」型態，要注意買入時是否已持有自用住宅，用地是否符合。若未符合則不能申請。
誤區二：購回原出售之地 → 若你是賣掉某塊地後，後續又買回相同那塊地，則不能適用重購退稅。
誤區三：忽略5年內用途變更風險 → 即使申請核准退稅，若重購地於5年內再移轉或用於出租、營業或戶籍遷出，仍可能被追繳。

6.3 與其他稅制（如綜合所得稅）配合策略

販售自用住宅房屋若符合條件，不僅可申請土地增值稅的重購退稅，還可能在綜合所得稅申報時享有扣抵或退還。文中開頭提及：出售自用住宅房屋所得部分，於重購自用住宅房屋完成登記日起2年內，若買價高於原售價，可就當年度結算申報時從應納綜合所得稅額中扣抵或退還。這表示：若換屋族同時掌握兩種優惠，節稅效果更佳。因此，建議在規劃時請教專業稅務顧問，將土地增值稅＋綜合所得稅一起納入考量。

🔍 案例解析：幾種典型情境與應用

案例 A：舊屋售價100 萬元、土地增值稅30萬元

假設：甲出售土地現值100萬元、已納土地增值稅30萬元；買入新土地現值若超過100萬元，則30萬元可全部退還；若買入80萬元，可退10萬元；若買入低於70萬元，則無可退稅款。此為筆者整理的常見範例。 (與官方說明相符)

案例 B：先買後賣型、買地自建情況

例如：林先生於110年8月购置土地（自建用），112年3月將舊屋出售，113年5月完工新屋。雖然建屋完工超過2年，但「購地」時已符合條件（在2年內出售舊屋、建屋於出售後2年內完成），因此仍可適用退稅。

案例 C：5年內用途變更遭追繳

某民眾於110年3月15日完成重購登記，申請核准退稅後，111年4月3日將該重購地全部出租。因未於5年內以自用住宅使用，稅務局查獲後即追繳原退稅款。

這類案例提醒我們：制度雖佳，但實務操作中仍有不易察覺的風險點。

🧭 結語：如何掌握「重購退稅」提升居住品質＋換屋資金？

總結來說，「重購自用住宅用地退稅」是一項專為提升居住品質、鼓勵合理換屋的稅制工具。當您有換屋需求、準備出售舊屋、購買新屋時，若能事前了解條件、掌握時間節點、避免誤區，就有可能在買賣流程中為自己創造一筆「換屋基金」，降低換屋壓力，同時提升居住品質。

建議您：

在決定出售／購買前，即委託專業代書或稅務顧問進行資格檢查。
設定明確時間表（賣→買）並預留變數。
保持重購後5年內用途穩定、自住使用戶籍設立。
與綜合所得稅優惠並行規劃，最大化節稅效益。
若不確定是否適用，勿貿然申請，以免未來被追繳。

「居住品質的提升」與「節稅換屋資金」並非遙不可及，而是可以藉由制度規劃、精明操作實現的。希望本文能為您帶來完整的理解與實務指引，讓您的換屋之路更順、更安心。

專營台灣/日本/泰國/越南

工業地產/房地產買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生告知需求

詠騰社群連結

官方Facebook粉專👉🏻https://www.facebook.com/www.yuteng.com.tw

官方IG👉🏻instagram.com/yuteng.tw?igsh=MXM5Y2Vib2J4NDEzcw==

官方Tiktok👉🏻tiktok.com/@yutengtw

官方Youtube👉🏻https://www.youtube.com/channel/UCuJkPV3xU7YNnFJV9c_yrXQ