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🏠重購退稅攻略：小換大、大換小全額退稅公式一次搞懂

作者：小編於 2025-10-31

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2025 年重購退稅是政府提供給換屋族的重要節稅工具，適用於自用住宅的土地增值稅與房地合一稅。無論先買後賣或先賣後買，只要在兩年內完成交易並符合條件，即可申請退稅。土地增值稅依土地持有年限享減徵優惠，房地合一稅則依持有期間與版本差異計算。退稅額度依新舊房屋價格及已繳稅款決定，小換大可全額退稅，大換小則採比例退稅。申請需備妥契約、所有權狀、戶籍及繳稅收據等文件，並於舊屋出售或新屋完成登記後提出。換屋族可透過提前試算退稅、合理規劃換屋時間及多屋併計申請，精準掌握稅額，確保資金充足。掌握重購退稅公式、案例及申請流程，2025 年換屋族即可快速完成退稅，順利換屋、省稅無憂。

🏠重購退稅攻略：小換大、大換小全額退稅公式一次搞懂

📑 目錄

📌 引言：什麼是重購退稅
💰 重購退稅適用課稅方式
- 🏞️ 土地增值稅
- 🏢 房地合一稅 1.0 與 2.0
🧮 重購退稅試算公式與案例
✅ 重購退稅申請條件與限制
📝 重購退稅申請方式與所需文件
- 💻 線上申請
- 🏢 臨櫃申請
- 📬 郵寄申請
- 📄 文件清單整理
❓ 常見問答 (FAQ)
💡 專家觀點與建議
🏁 結論

📌 引言：什麼是重購退稅？

重購退稅是政府針對換屋族推出的節稅政策，目的是減輕民眾在賣屋過程中產生的稅賦負擔，確保換屋資金更充裕。

重點摘要：

適用「自用住宅」
買賣期間 2 年內可申請
適用「先買後賣」或「先賣後買」

延伸說明：
重購退稅政策的誕生背景是政府為了鼓勵換屋族持續改善居住條件，同時避免因高額稅賦導致資金流動受阻。舉例來說，如果民眾想將小套房換成大戶型，若沒有重購退稅，土地增值稅與房地合一稅可能會消耗大部分售屋收入，造成換屋計畫延遲或資金不足。

💰 重購退稅適用課稅方式

重購退稅主要涉及兩大稅種：土地增值稅與房地合一稅。不同稅種計算方式與退稅限制不同，理解差異是成功申請的關鍵。

🏞️ 土地增值稅（土增稅）

土地增值稅（簡稱土增稅）是土地移轉時的稅收，依據土地增值額採累進稅率課徵。

累進稅率示意表：

持有年限	稅率	減徵優惠
不足 5 年	20%	無
5~10 年	30%	持有年限超過 20 年，可減徵 20%
超過 10 年	40%	自用住宅可享增值稅 10%

小提示：

土增稅退稅必須 原出售土地與重購土地所有權相同
自用住宅出售可享 10% 優惠稅率

案例說明：
假設王小姐持有土地 12 年，出售自用住宅土地時適用 10% 優惠稅率，她如果買入新宅，符合退稅條件，即可全額退還已繳土增稅。

🏢 房地合一稅（1.0 與 2.0）

房地合一稅是房屋與土地交易所得稅，分為 1.0 與 2.0 版本，主要差異在稅率與適用期間。

項目	房地合一稅 1.0	房地合一稅 2.0
稅率（依持有期間）	1 年內 45% 1~2 年 35% 2~10 年 20% 超過 10 年 15%	2 年內 45% 2~5 年 35% 5~10 年 20% 超過 10 年 15%
適用期間	105/01/01 後取得房地	105/01/01 後取得房地，且 110/07/01 後交易
適用對象	原出售房地與重購房地為同一人	原出售房地與重購房地為同一人或夫妻關係

延伸解釋：
房地合一稅的稅率會隨持有期間長短不同，持有越久稅率越低。這對短期換屋族影響較大，因為高稅率會增加賣房成本。

🧮 重購退稅試算公式與案例

退稅額度會依稅種不同而有所差異，以下整理各種情況：

稅種	重購情形	退稅方式
土地增值稅	小屋換大屋	全額退稅
土地增值稅	大屋換小屋	視價差而定，可能退部分或不可退稅
房地合一稅	小屋換大屋	全額退稅
房地合一稅	大屋換小屋	按比例退稅

🏞️ 土地增值稅試算公式

$A = 新購自宅用地申報移轉現值總額 - (原出售自宅用地申報移轉現值總額 - 已繳土增稅)$

若 $\le 0$ → 不符合退稅
若已繳土增稅 ≤ A → 全額退還
若已繳土增稅 > A → 退還相當於 A 的金額

案例分析：

小明出售自用住宅：

已繳土增稅：50 萬
原出售土地申報價：500 萬
新購土地申報價：800 萬

計算：

$\, 萬$

結論：符合退稅，可全額退還 50 萬。

🏢 房地合一稅試算公式

$重購退稅 = 賣房所得 \times 稅率 \times (新房價格 \div 賣房價格)$

賣房所得 = 賣房價格 − 取得成本 − 其他費用
其他費用：仲介費、代書費、印花稅、規費等

案例分析：

小明出售自用住宅：

賣房價格：1,500 萬
取得成本：1,000 萬
其他費用：100 萬
稅率：35%（2~5 年內）

小換大情況：

$\, 萬$ $35\% = 140 \, 萬$ $\, 萬$

結論：退稅上限為已繳稅額 → 可全額退 140 萬

大換小情況：

$\, 萬$

結論：比例退稅 → 實際繳稅 140 − 112 = 28 萬

📊 延伸案例分析

夫妻換屋案例

夫妻共同所有房屋出售
適用房地合一稅 2.0
退稅可按夫妻共同名義申請

多屋換一屋案例

多處自用住宅出售
併計總價申請重購退稅
避免各自單獨申請導致退稅不足

先買後賣情況分析

購買新房後出售舊房
申請退稅時間需在舊房出售後完成
可提前試算退稅額

✅ 重購退稅申請條件與限制

👤 適用對象

持有自用住宅的換屋族
符合土地增值稅或房地合一稅規定

⚠️ 限制條件

申請期限：2 年內
原房屋 1 年內不得營利或出租
新房 5 年內不得移轉或出租
所有權人、面積及設籍需符合租稅規定

📌 注意事項

先買後賣 → 售出後申請
先賣後買 → 重購後申請
無申請次數限制
多處自用住宅可併計申請
土增稅請求權時效 10 年，房地合一稅無時效

📝 重購退稅申請方式與所需文件

💻 線上申請

國稅局官網依指示操作
適合熟悉網路操作族群

🏢 臨櫃申請

備妥文件
前往所在地稅捐稽徵機關

📬 郵寄申請

下載表單
郵寄至稅捐機關

📄 文件清單整理

土地增值稅

申請書
原出售與重購房地契約影本
所有權狀影本
已繳稅收據
戶口名簿影本及無租賃聲明
土地稅率證明

房地合一稅 2.0

申請書
核定通知書
重購房地契約影本
新房屋土地所有權狀
買賣收付價款證明
戶口名簿影本

❓ 常見問答 (FAQ)

Q1：多處房屋可以併計退稅嗎？

✅ 答案：
可以，只要所有房屋均符合自用住宅條件，且申請人持有所有權，退稅額可合併計算。
延伸說明：
例如，張先生名下有兩處自用住宅，一處位於台北市、一處位於台中市，若同時出售並購買新宅，只要總價符合重購退稅公式，就能一次申請全額退稅。

Q2：先買後賣可以退稅嗎？

✅ 答案：
可以，但申請時間需於舊屋出售後進行。
實務建議：

保留舊屋的土地增值稅或房地合一稅繳納收據
避免提前申請，造成退稅資料不完整
若購買新屋後立即出售舊屋，建議事先試算退稅額度，以確保資金充裕

Q3：退稅申請次數有限制嗎？

✅ 答案：
沒有次數限制。
注意事項：

每次申請須符合重購退稅的條件
若持有多處自用住宅，建議分批整理文件並一次性併計申請，以避免重複申請或資料遺漏

Q4：房屋出租後能申請退稅嗎？

❌ 答案：
不符合，出租後即喪失自用住宅資格。
延伸提醒：

若出售房屋前曾出租，需重新計算持有期間與自用住宅資格
已出租的房屋不符合重購退稅，可能需繳回原先已退稅款

Q5：退稅審核需要多久？

⏳ 答案：
通常約 1~3 個月，但視各地稅務局作業效率而定。
建議：

提前備妥所有申請文件
線上申請可加快審核速度
若文件不全，可能延長審核時間

Q6：土地增值稅與房地合一稅能同時退稅嗎？

✅ 答案：
可以，但需分別依規定試算退稅額。
案例說明：
王小姐出售自用住宅土地，已繳 50 萬土增稅，房屋交易獲利 140 萬房地合一稅。若購買新宅，兩種稅款都符合退稅條件，則可分別申請退還。

Q7：先賣後買、先買後賣哪種策略比較好？

答案：
視資金與市場情況而定：

先賣後買：可確保資金充裕，減少貸款壓力，但需快速找房
先買後賣：可搶先購買理想房屋，但舊屋退稅需等待出售完成

Q8：若新房屋面積小於原房屋，退稅會受影響嗎？

✅ 答案：
是的，通常屬於「比例退稅」，退稅金額會依照新舊房價比例計算。
延伸案例：

原房屋賣價 1500 萬
新房屋購價 1200 萬
房地合一稅 140 萬 → 退稅 112 萬

Q9：退稅是否需要繳納利息或罰款？

✅ 答案：
只要資料正確、符合規定，退稅無需繳利息或罰款。
提醒：
若發現之前已退稅，但實際條件不符，需補繳稅款，否則可能產生滯納金。

Q10：土地增值稅退稅時效多久？

⏳ 答案：
土增稅的退稅請求權時效為 10 年，超過期限無法申請。
延伸提醒：

房地合一稅無退稅時效限制
建議及早確認申請資格

Q11：申請退稅需要委託代書或會計師嗎？

✅ 答案：
非必須，但若交易複雜或涉及多處房產，建議委託專業人士。
原因：

確保計算正確
減少文件遺漏
加快審核流程

Q12：重購退稅對貸款有影響嗎？

✅ 答案：
退稅後可增加換屋資金，對貸款成數有正面影響。
實務建議：

可用退稅金額作為頭期款
提前試算，確認換屋資金是否足夠

💡 專家觀點與建議

提前試算退稅金額

利用土地增值稅與房地合一稅公式，預估可退稅額
避免換屋資金不足或貸款壓力過大

完整文件備妥

原房契約、所有權狀、戶籍資料
土地增值稅繳納收據、房地合一稅核定通知
準備完整文件可減少退稅審核延誤

規劃換屋時間

根據「先買後賣」或「先賣後買」策略
確保申請退稅時間點正確

利用多屋併計申請

若持有多處自用住宅，可合併申請
增加退稅金額，提高資金使用效率

了解土地持有年限

土增稅長期持有可享減徵優惠
可透過持有年限調整退稅策略

選擇合適稅種

分析土增稅與房地合一稅適用條件
避免退稅申請錯誤導致補繳

注意戶籍與自用住宅規定

申請期間不得遷出戶籍
不得出租或營利使用

🏁 結論

重購退稅是換屋族節稅的核心工具，掌握以下策略可達到最佳效果：

小換大 → 全額退稅

新屋價格高於原屋，退稅上限為已繳稅額

大換小 → 比例退稅

新屋價格低於原屋，退稅依價格比例計算

先試算、後行動 → 避免資金風險

使用土增稅與房地合一稅公式
評估換屋資金是否足夠

文件完整 → 減少審核延遲

所有契約、所有權狀、戶籍資料齊全
避免退稅申請被退回或延長

多屋併計 → 最大化退稅效益

持有多處自用住宅時可合併計算
增加資金運用靈活性

注意持有年限與自用住宅規定

土增稅長期持有可減稅
房地合一稅申請需符合持有期間與使用規定

掌握以上規則、試算公式與實務案例，2025 年換屋族即可快速申請退稅，精準節稅、順利換屋，避免不必要稅務損失，輕鬆完成換屋計畫。

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