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近五年來，台灣商辦與廠辦市場呈現量能供不應求的格局。隨著企業汰舊換新需求增加，以及台商回流效應持續發酵，頂級商辦租金持續上漲，南山廣場、國泰置地租金甚至超越台北101，顯示企業對交通便利、景觀與現代化設施的需求強勁。中南部廠辦用地供給有限，長虹建設取得南港重陽路2,700坪土地，三鐵共構交通便利，吸引企業快速布局；高雄、台中廠辦租金雖低，但投資回報率高，吸引建商積極布局。四大建商觀點指出，企業汰舊換新、台商回流及智慧化改建需求，將持續支撐市場，未來五年景氣仍將保持上升態勢。對投資者而言，優質地段、租賃模式與智慧化建築將是布局關鍵，商辦、廠辦市場短期供需失衡，長期具高投資潛力與穩定收益。

🏢台灣商辦、廠辦五年景氣預測：租金、供需、投資策略一次看

📑 目錄

1. 🟢 引言：商辦、廠辦市場熱潮來襲

2. 💼 商辦市場概況與需求分析

3. 🏭 廠辦市場概況與投資潛力

4. 🏗 四大建商市場觀點解析

   • 🏢 華固建設：企業汰舊換新需求

   • 🏢 長虹建設：台商回流與地段優勢

   • 🏢 興富發建設：舊商辦汰換帶來商機

   • 🏢 其他建商觀點整理

5. 💡 專家分析與投資策略建議

6. 🏁 結論：商辦、廠辦五年景氣展望

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🟢 引言：商辦、廠辦市場熱潮來襲

近五年來，台灣商辦與廠辦市場呈現 量能供不應求 的局面。隨著企業汰舊換新需求增加，加上台商回流效應，市場租金持續上漲，廠辦用地需求增加，形成穩健成長的多頭格局。企業對優質辦公空間與科技化、智慧化廠辦的需求愈發明顯，帶動市場進入新一輪投資高峰。

🔹 市場現況與挑戰

• 供需失衡：過去土地多轉作飯店、住宅，導致辦公、廠辦用地供給不足。

• 租金上漲：頂級商辦如南山廣場與國泰置地租金持續走高，已超越台北101租金水平。

• 企業需求強勁：汰舊換新與台商回流帶動總部、研發單位進駐，使市場吸納率提升。

• 都市與區域效應：地段優勢與交通便利性成為企業選擇辦公或廠辦的首要因素。

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💼 商辦市場概況與需求分析

🏙 台北市商辦租金上漲趨勢

截至2025年第三季，台北市商辦市場呈現穩定成長態勢。根據報告，台北市A級辦公室平均租金已上漲至每坪NT$2,830，較前季增長0.7% 。信義區仍為租金最高的區域，達每坪NT$3,480，顯示出地段對租金的顯著影響。

此外，根據報告，2025年第二季，台北市A級辦公室的空置率降至8%，B級辦公室空置率為2.8%，創下25年來的新低。這表明市場需求強勁，企業對高品質辦公空間的需求持續增長。

📊 商辦供需結構分析

數據顯示，雖然商辦總樓地板面積持續增加，但可租賃面積有所減少，主要因為高品質辦公空間供應有限，需求持續增長，推升租金上漲。

📈 歷年租金走勢分析

從2019年至2025年，台北市商辦租金整體呈現穩定上漲趨勢，特別是在2024年和2025年，租金增幅顯著，反映出市場需求強勁。

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🏭 廠辦市場概況與投資潛力

⚙ 中南部廠房用地供需分析

中南部地區的廠房用地因台商回流效應與產業升級需求，成為市場搶手資產。例如，長虹建設於南港重陽路取得2,700坪土地，該地點具備三鐵共構的交通優勢，吸引企業進駐。此外，高雄加工區亦成為新創企業進駐的熱點，土地成本相對低廉，吸引建商布局。

📉 廠辦租金與投資回報率分析

儘管中南部廠辦租金低於台北，但投資回報率較高，且土地成本低，吸引建商布局。

🔍 台商回流效應與產業布局

台商回流帶動製造、研發及總部需求，特別是在中南部地區，廠辦市場價格合理，吸引企業快速布局。建商透過優質地段與租賃模式，降低企業初期投資壓力，加速市場吸納。

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🏗 建商市場觀點解析

🏢 華固建設：企業汰舊換新需求

華固董事長指出，企業汰舊換新需求是推升商辦、廠辦市場的重要因素。中小企業進駐新商辦可享受現代化設施與節能系統，租金上漲也顯示需求穩健。

🏢 長虹建設：台商回流與地段優勢

長虹董事長表示，美中貿易戰促使台商回流，加上取得南港、三鐵共構地段土地，市場需求強勁。尤其中南部廠房用地價格合理，吸引企業快速布局。

🏢 興富發建設：舊商辦汰換帶來商機

興富發董事長指出，舊辦公大樓存在車位不足、空調老舊等問題，汰舊換新需求龐大，將為商辦市場帶來新一波投資與租賃機會。

🏢 其他建商觀點整理

其他建商認為，商辦與廠辦市場短期供給不足，租金持續上漲，企業對高品質辦公空間需求明顯，五年內仍有較高景氣可期。

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💡 專家分析與投資策略建議

📋 投資布局建議

1️⃣ 優先布局交通便利、地段優勢廠辦

• 三鐵共構與交通樞紐優勢
  以南港重陽路、台中精密二期園區與高雄加工區為例，這些地區不僅交通便利，且靠近主要高速公路、捷運與鐵路系統，可縮短企業物流與通勤時間。專家建議，投資廠辦時應 優先選擇交通便捷、地段優越的土地，以確保租金穩定增值及長期投資回報。

• 都市區域與產業聚落效應
  在台北、新北市核心商業區，土地稀缺、供給有限，租金維持高位。中南部如台中精密園區及高雄加工區，雖租金相對低，但受惠於產業聚落與台商回流效應，投資回報率仍具吸引力。建議建商與投資者結合 地段優勢與產業需求，形成高效聚落，增強資產價值。

2️⃣ 租賃模式降低企業成本

• 租賃或租售混合策略
  專家指出，採取租賃或租售混合模式，可降低中小企業及新創企業初期投資負擔，吸引更多企業進駐。

  • 短期租賃：適合新創企業或短期專案，降低資金壓力。

  • 長期租賃 + 租購選項：讓企業先進駐運營，再視營收決定是否購置。

• 共享設施與智慧化管理
  透過共用會議室、實驗室、物流倉儲與智慧管理系統，降低企業營運成本，提高資源使用效率。這不僅增加廠辦吸引力，也提升建商租金穩定性。

3️⃣ 汰舊換新與智慧化改建

• 舊商辦改建策略
  台灣多數商辦存在空調老舊、車位不足、外觀過時等問題，專家建議建商可透過改建或重建方式，將舊有建築 升級為智慧綠建築，增加租金收益與競爭力。

• 智慧化設施提升價值
  引入 IoT 系統、智慧安防、能源管理與綠能設備，可降低營運成本、提升環境友善性，符合企業 ESG 需求，並吸引國際或高端企業租戶。

• 案例分析

  • 新北市標廠採銀級綠建築設計，樓地板 23,709 坪，年產值可達 17.13 億，創造 16,000 個就業人口。

  • 台中精密二期標廠總樓地板 7,565 坪，投資額約 597 億元，年產值 1,074 億，提供企業完整汰舊換新解決方案。

4️⃣ 關注中南部市場布局

• 市場潛力分析
  台商回流與土地成本考量，使中南部如台中、彰化、高雄等地廠辦市場具高投資潛力。專家建議建商可：

  • 分析區域產業特性，如精密機械、工具機、生技醫療。

  • 選擇有完整交通、物流與公共設施配套的地區。

  • 結合政府補助與土地政策，降低投資風險。

• 租金與回報率比較

  區域	平均租金（元/坪/月）	投資回報率	備註
  台北市核心區	4,500	4.5%	租金高、回報穩定
  台中精密園區	800	5.2%	中南部高增值潛力
  高雄加工區	600	5.5%	新創企業進駐優先

觀察顯示，中南部廠辦雖租金低，但投資回報率高且土地成本低，長期持有價值不容忽視。

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🏁 結論：商辦、廠辦五年景氣展望

綜合四大建商觀點與市場數據分析，台灣商辦、廠辦市場 短期供需失衡、租金上漲，未來五年仍將維持景氣向上態勢。專家認為：

1. 汰舊換新需求持續支撐市場

   • 舊辦公大樓及廠房改建需求龐大，將成為租賃與投資主要動力。

2. 台商回流與產業升級帶來長期效益

   • 台商回流推升中南部廠辦需求，提升租金與土地增值潛力。

3. 智慧化建築與租賃策略是關鍵

   • 智慧綠建築可降低企業成本，提高租金收益。

   • 租賃模式、租售混合策略吸引中小企業及新創企業，加速產業聚落形成。

4. 地段優勢與交通便利性影響投資回報

   • 三鐵共構或交通樞紐周邊土地，增值速度快，投資回報穩定。

投資建議：建商應把握 租賃模式、地段優勢、智慧化改建、產業聚落布局 等策略，搶占五年內商辦、廠辦市場先機，並透過整合公共設施與綠建築設計，提高資產附加價值與長期競爭力。

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