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2019 年，桃園龜山華亞科技園區廠房公開標售，最終由全球人壽以 28.08 億元成功得標，溢價率達 14.6%，刷新大型物流倉儲資產市場熱度。該廠房土地面積 4,568.66 坪、建築總面積 13,395.51 坪，樓高、樓板承重及卸貨碼頭等均為高規格設計，目前整棟出租作倉儲物流使用，租金穩定。2025 年台灣倉儲物流市場持續升溫，桃園龜山、林口及台中南屯等核心區域租金平均達 165～210 元/坪/月，自用型企業與電子商務、零售及超市對高規格倉儲需求強勁，法人投資者如壽險公司與 REITs 積極布局長期收益型資產。市場交易活絡，租金持續上揚，政策利多支持工業區升級與物流發展。本文深入解析交易細節、租金收益、投資回報與未來市場趨勢，提供法人與自用企業完整專業投資建議，顯示大型倉儲資產將持續成為台灣商用不動產市場的重要投資標的。

🏢法人、壽險資金熱衷物流倉儲！桃園華亞科技園區廠房標售詳解

📑 文章目錄

1. 🔹 引言

2. 🏗️ 桃園華亞科技園區廠房概況

3. 💰 標售結果分析

4. 🏬 物流倉儲不動產投資趨勢

5. 📊 倉儲物流不動產歷年交易案例分析

6. 📈 租金收益與投資回報分析

7. 🏢 自用型企業與物流布局需求

8. 📉 市場競爭分析：自用 vs 投資型買方

9. 💡 專家觀點與投資建議

10. 🔮 未來市場趨勢與政策影響

11. 🏁 結論

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🔹 引言

隨著台灣產業升級與電子商務快速成長，物流倉儲不動產正成為市場焦點。2019 年，桃園龜山華亞科技園區廠房公開標售，吸引近 10 組投資人競標，最終由 全球人壽 以 28.08 億元 成功得標，溢價率達 14.6%。

此次交易不僅刷新了大型物流倉儲資產的市場熱度，也反映出壽險公司與 REITs 對長期穩定收益資產的高度偏好。本文將深入解析交易細節，從產業趨勢、投資回報、租金收益、未來市場走勢等多角度，提供完整專業分析。

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🏗️ 桃園華亞科技園區廠房概況

📌 標的地理位置

華亞科技園區位於桃園市龜山區，鄰近廣達電子研發園區，區域交通便利，園區內基礎建設完善。園區周邊有多條主要道路與高速公路連接台北、桃園及中南部，適合物流倉儲及產業研發雙向布局。

此外，園區自成立以來聚集大量科技及電子企業，形成完整產業鏈，租賃需求穩定，且具有增值潛力。

📐 建築與土地規格

高規格建築設計滿足大型倉儲需求，也符合法人投資標準，是市場罕見的優質資產。

🏭 現況用途與租賃情況

目前整棟廠房出租給物流業者，租約穩定，收益穩健。長期租金收益與優越地理位置，使其成為壽險公司及 REITs 的首選。倉儲空間可靈活調整，滿足不同租戶需求，增強資產的市場競爭力。

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💰 標售結果分析

📊 標售底價與得標金額

此次廠房標售底價為 24.5 億元，吸引約 10 組投資人 領標。最終由 全球人壽 以 28.08 億元 得標，溢價 14.6%，反映出投資人對物流倉儲資產長期收益的信心。

📈 溢價率與市場反應

• 溢價率：14.6%，高於市場平均

• 市場反應：專業投資法人與壽險公司積極參與

• 投資意義：大型、高規格、長期租約保障的物流倉儲資產，是目前最受青睞的投資類別

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🏬 物流倉儲不動產投資趨勢

🏢 投資法人參與情況

近年來，壽險公司與 REITs 將倉儲物流納入核心投資組合：

• 國泰人壽、南山人壽、全球人壽積極參與標售

• 樂富一號 REITs 斥資 25.278 億元購入世紀鋼構桃園物流中心

• 投資策略以長期穩定租金收益為核心，確保資產回報穩定

📊 歷年交易金額與買方類型分析

近年倉儲物流交易以法人投資與自用企業雙軌推動，交易總額持續增長。

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📊 倉儲物流不動產歷年交易案例分析

為全面解析市場，整理了 2015～2025 年主要交易案例：

透過歷年案例可以看出：

1. 投資型交易金額普遍高於自用型，原因在於長期租金收益保障

2. 高規格物流倉儲更受法人青睞

3. 地段與交通便利性是交易溢價的重要因素

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📈 租金收益與投資回報分析

💹 租金收益概況

• 平均租金收益率：3.5%～5%

• 長期租約可提供 10 年以上穩定現金流

• 高規格廠房可提升租金溢價

🔄 投資回報模型

以華亞科技園區廠房為例：

分析顯示，對壽險及 REITs 等長期資金，該投資具有穩健現金流與中期資本增值雙重優勢。

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📊 區域租金比較與市場分析

隨著 2025 年物流產業快速擴張及電子商務需求大幅增加，台灣各主要區域倉儲租金持續上揚。以下為最新區域租金比較與分析：

🔹 觀察與分析

1. 華亞科技園區租金持續領先：得益於高規格設計、交通便捷及產業聚落效應，租金高於周邊區域平均水平約 15%～20%。

2. 北部核心物流區域：林口、龜山因鄰近雙北與科技園區，租金增幅較大，投資吸引力高。

3. 中南部區域：雖租金水平略低，但土地供給相對充足，對自用企業與區域物流公司仍具吸引力。

4. 租金增幅趨勢：2023~2025 年平均增幅約 5%~8%，顯示倉儲市場持續升溫。

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🏢 自用型企業與物流布局需求

隨著電子商務、零售及冷鏈物流快速發展，自用型企業對倉儲資產的需求明顯增長：

1️⃣ 電商、零售及超市持續擴張倉儲需求

• 電子商務平台：需建立多點倉儲網絡以縮短配送時間，尤其在雙北與桃園核心物流區域。

• 零售連鎖：大型零售商與超市需集中倉儲管理，減少運營成本並提升供應鏈效率。

• 冷鏈物流需求：生鮮、醫療及高附加值產品對高規格倉儲要求更高，包括溫控、分區管理及安全監控設施。

2️⃣ 自用型買方偏好條件

• 交通便利：鄰近高速公路、捷運物流樞紐或主要幹道，提高配送效率。

• 樓高與卸貨碼頭數量：高樓板可支持大型倉儲架構與自動化設備；多卸貨碼頭降低裝卸瓶頸。

• 高規格設施：包括地坪承重、消防安全、監控系統及環控系統，保障貨物安全並符合法規要求。

3️⃣ 高規格倉儲的多樣物流模式支援

• 即時配送 (Same-Day / Next-Day)：高樓板與自動化設備支援快速分揀與出貨。

• 冷鏈物流：分區溫控設施與安全監控保障生鮮及醫療產品品質。

• 智慧倉儲：IoT 感測器、RFID 系統與自動化搬運設備，可提升倉儲管理效率並降低人力成本。

4️⃣ 案例觀察

• 華亞科技園區廠房：自用與投資型租戶皆高度青睞，租金溢價明顯。

• 林口物流園區：主要供自用企業和中型物流公司使用，租金增幅穩健。

• 南部倉儲中心：雖租金低於北部，但土地可擴張性強，適合企業長期布局。

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📉 市場競爭分析：自用 vs 投資型買方

1. 自用企業

   • 優勢：物流鏈穩定，成本可控

   • 劣勢：資金占用高，彈性不足

2. 投資型法人

   • 優勢：長期租金收益穩定，增值潛力大

   • 劣勢：需管理空置風險與租戶品質

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💡 專家觀點與投資建議

1️⃣ 市場觀察：大型倉儲不動產受法人與自用企業雙重青睞

近五年來，台灣倉儲物流不動產市場呈現「法人投資熱」與「自用型需求旺」的雙重特性。

• 法人投資面：壽險公司、REITs 基金積極尋求長期穩定租金收益型資產，尤其偏好高規格、大面積廠房，因租約穩定、租金回報率可控。

• 自用企業面：電子商務、零售、超市等企業對物流布局需求強烈，尤其在雙北與桃園等核心產業區，提前布局倉儲資產可保障供應鏈效率，減少運營成本。

• 市場影響：雙軌需求拉高優質倉儲資產的價格和溢價率，也促使中小型投資者難以進場，形成市場分化。

2️⃣ 投資策略：長期租金收益型資產可有效分散風險

• 建議投資人將倉儲物流不動產納入長期資產配置，搭配其他商用不動產（如辦公大樓、商場）可分散風險。

• 收益穩定性：大型、高規格倉儲的長期租約能提供穩定現金流，降低市場波動對資產價值的影響。

• 資產增值：隨著產業聚落形成及區域發展，倉儲土地價值及租金水平均具增值潛力，尤其桃園、林口、新北等物流核心區。

3️⃣ 自用企業建議：提前布局倉儲資產確保物流穩定

• 自用企業可將倉儲資產作為物流核心，結合電子商務及冷鏈物流需求，降低倉儲外包成本。

• 高樓板、高載重與充足卸貨碼頭的廠房可支援多樣化物流運作，確保供應鏈效率。

• 透過自用型倉儲，企業可降低長期租賃風險，並提升物流服務速度與品質。

4️⃣ 資產管理：高規格倉儲吸引優質租戶，降低空置風險

• 高規格倉儲設施（樓高、樓板承載、卸貨碼頭規劃）是吸引大型租戶的關鍵因素。

• 穩定租戶群能降低空置率、保障租金收入穩定性。

• 對投資型法人而言，資產管理策略應包括租戶篩選、長期租約談判及設施升級，以延長資產壽命與收益穩定性。

5️⃣ 多元布局：不同區域、不同規格廠房可分散投資風險

• 投資組合應涵蓋不同區域（北部、中部、南部）及不同規格（小型倉儲、中大型物流中心）。

• 多元布局有助分散單一區域政策、租金波動及產業需求變化的風險。

• 例如桃園華亞科技園區適合作為高規格大型倉儲配置核心，其他地區可配置中小型倉儲以滿足區域型需求。

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🔮 未來市場趨勢與政策影響

1️⃣ 交易頻率提升：自用需求與租金增長將刺激交易

• 由於電子商務及零售業快速擴張，企業對物流倉儲的剛性需求持續增加。

• 高需求區域的大型倉儲資產交易頻率將顯著上升，尤其是桃園、林口及新北核心物流樞紐。

• 投資人應關注未來 3~5 年交易活絡度，作為資產進場時機判斷的重要指標。

2️⃣ 租金穩步上揚：區域發展帶動租金持續成長

• 隨著科技園區、工業區升級及交通網絡完善，物流倉儲租金呈現穩步上揚趨勢。

• 高規格倉儲的租金增幅通常高於普通工業廠房，可帶來額外租金溢價收益。

• 租金增長將吸引更多長期投資者進入市場，形成正向循環。

3️⃣ 法人資金持續介入：壽險、REITs 將繼續布局長期收益資產

• 壽險與 REITs 資金量龐大，偏好高穩定收益資產。

• 隨著市場上優質倉儲供給有限，法人競爭將推高資產價格及溢價率。

• 投資者應評估資金介入強度，以掌握市場行情與入場時機。

4️⃣ 政策支持：工業區升級與物流政策利多，推動市場活絡

• 政府工業區政策支持，鼓勵倉儲與物流產業升級，提供土地使用與稅務優惠。

• 電商及冷鏈物流發展政策，增加倉儲需求，提高市場活絡度。

• 投資人應關注政策變化對倉儲需求及租金回報的長期影響。

5️⃣ 產業佈局優化：科技園區、交通便利區成投資首選

• 高科技產業聚落與交通樞紐區域更能吸引長期租戶。

• 投資者應優先布局這類核心區域，降低風險並提升資產增值潛力。

• 同時，可考慮與自用企業合作，確保倉儲利用率及租金穩定性。

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🏁 結論

桃園華亞科技園區廠房以 28.08 億元 成功標脫，再度彰顯物流倉儲不動產市場的高人氣與投資價值。

核心亮點總結：

1. 高規格建築：樓高、樓板承重、卸貨碼頭規劃均符合大型物流運作標準。

2. 長期租約保障：穩定租戶提供持續現金流，吸引法人投資。

3. 優越地理位置：鄰近科技園區及交通樞紐，增值潛力大。

4. 市場雙軌需求：法人與自用型企業共同推升市場熱度。

5. 政策與產業支持：工業區升級、物流政策利多，未來交易持續活絡。

投資啟示：

• 對法人而言，高規格大型倉儲是長期收益核心資產。

• 對自用企業而言，提前布局可確保物流效率及成本控制。

• 市場多元布局與策略性資產管理，是降低風險、提高回報的關鍵。

隨著自用需求與長期投資需求同步增溫，大型倉儲資產將持續吸引市場目光，成為台灣商用不動產市場的重要投資標的，未來潛力不容小覷。

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