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🌳住宅、商業、綠地一次看懂：苗栗都市計畫變更，還地於民政策解析

作者：小編於 2025-10-15

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苗栗、竹南及頭份都市計畫近期完成公共設施用地專案通盤檢討，提出住宅區大幅增加的變更方案，以「還地於民」活化土地。苗栗市住宅區增加 7.35 公頃，最大地塊為國立苗栗農工中正路舊校區「文中4」的 2.45 公頃，並同步調整商業區與農業區，以兼顧土地整體利用。竹南頭份住宅區新增 31.95 公頃，頭份市八德路「公10」及竹南鎮開元路「公23」為主要擴增地塊，同步保留部分公園與道路用地。公共設施總計減少 50 公頃左右，但透過跨區市地重劃整合，保留重要綠地與社區公共空間。此政策有助於緩解區域住房需求、提升土地價值，同時兼顧居民生活品質與城市綠意。專家建議完善基礎建設配套，透明公開資訊，提高居民參與度，並平衡公共利益與地主權益。整體而言，苗栗都市計畫變更將帶動住宅供給、促進土地活化，並為地方經濟發展與永續城市規劃提供新契機。

🌳住宅、商業、綠地一次看懂：苗栗都市計畫變更，還地於民政策解析

📋 目錄

🔹 引言
🏘 苗栗都市計畫變更詳解
- 🏡 住宅區新增與分析
- 🏬 商業與農業用地調整
- 🌳 公共設施減少與保留策略
🏙 竹南頭份都市計畫解析
- 🏡 住宅區擴增重點地塊
- 🏭 工業及農業區調整
- 🌿 公園與道路用地變動
📊 表格與地塊圖示分析
🏛 法規、政策與歷史沿革
👥 居民與地主影響
💡 專家觀點與發展建議
📌 結論與未來展望

🔹 引言

苗栗縣政府近期公告《苗栗、竹南、頭份都市計畫公共設施用地專案通盤檢討草案》，以 「公共設施解編還地於民」 為核心政策，釋放未使用土地資源。本次草案共提出 82 件變更案，涵蓋苗栗市、頭份市、竹南鎮三大區域，擬增加住宅區 39.3 公頃、商業區 1.2 公頃，由縣政府辦理市地重劃開發，地主負擔土地面積不超過 45%。

全國尚有 2 萬多公頃未取得的公共設施保留地，地方政府徵收能力有限，透過專案通盤檢討，可兼顧土地利用效率、居民生活品質及地主權益。本篇文章將深入解析苗栗及竹南頭份都市計畫的變更明細、土地用途調整、公共設施保留、居民與地主影響，以及專家觀點與未來發展建議。

🏘 苗栗都市計畫變更詳解

🏡 住宅區新增與分析

本次苗栗都市計畫共研提 29 案變更，住宅區總計增加 7.35 公頃，主要目的是緩解區域住房需求，提供更多適宜居住土地，並配合城市擴張與人口增長。

最大一筆變更：國立苗栗農工中正路舊校區「文中4」地塊，住宅區增加 2.45 公頃。此地塊位於交通便利、生活機能完善的地段，預計將成為中高密度住宅社區。
其他住宅區變更：分布於停車場、園道及公園周邊，透過 跨區市地重劃整合開發，可將零散土地整合成連續住宅區，提高土地使用效益，降低開發成本。
配套規劃：新增住宅區將同步規劃道路、排水系統與公共設施，如學校、醫療、綠地及停車設施，保障居民生活品質。
經濟效益：增加住宅區可帶動地方建築業、營造業與周邊商業發展，創造就業機會並提升地方稅收收入。

🏬 商業與農業用地調整

商業區增加 1.04 公頃：主要配合住宅區需求設置社區型商業服務中心，包括便利商店、超市、餐飲及零售服務，方便居民生活，並提升住宅區吸引力。
農業區增加 1.04 公頃：保留耕地及灌溉功能，維護區域農業生態系統，防止都市擴張侵占農田，同時確保農業生產持續性。
調整比例合理：住宅、商業與農業用地兼顧整體土地利用，促進經濟與生態協調發展，避免單一用途過度集中造成城市功能失衡。

🌳 公共設施減少與保留策略

公共設施用地本次減少 10.55 公頃，包括停車場、公園及園道，但在規劃中仍保留重要綠地與休憩空間：

保留重點：苗栗市鐵路高架橋沿線綠地 0.73 公頃，園道 2.1 公頃，提供居民休閒與運動空間。
跨區市地重劃整合：利用重劃策略將閒置公共用地整合至住宅區或商業區開發，兼顧公共設施保留與土地活化。
居民影響：保留綠地與園道不僅維持生活品質，也保護城市生態及防洪功能。
政策意涵：此策略符合《都市計畫法》與地方政府土地活化政策，避免長期閒置造成土地浪費。

🏙 竹南頭份都市計畫解析

🏡 住宅區擴增重點地塊

竹南頭份都市計畫住宅區總計增加 31.95 公頃，對應地方人口增長與房屋需求。

主要地塊：竹南鎮開元路、功明街口東側「公23」用地增加住宅區 3.72 公頃，該地段交通便利，鄰近學校與商業設施，適合作為中密度住宅社區開發。
次要地塊：頭份市八德路、幼英街路口西側「公10」地塊住宅區增加 2.68 公頃，周邊道路、公園及公共設施同步配套。
整合開發：住宅區擴增透過跨區市地重劃整合，將零散地塊連結成完整住宅區，提高土地使用效率，並同步規劃排水、交通及綠地。

🏭 工業及農業區調整

甲種工業區增加 2.10 公頃：支援地方產業發展，提供工業用地供應，促進地方就業與經濟活絡。
農業區增加 4.86 公頃：保留耕地，維護灌溉系統及區域農業生態。
灌溉設施專用區 0.70 公頃：確保農業灌溉功能，保障農業可持續發展。
效益分析：農業與工業區配置兼顧經濟發展與環境永續，避免都市擴張過度侵占農田或自然環境。

🌿 公園與道路用地變動

部分保留公園與道路：如「公23」、「公10」地塊，保留 0.71 公頃公園用地，提供社區綠地及運動休閒空間。
道路規劃：新增道路 0.55 公頃，改善社區交通通行，方便住宅區、商業區與公共設施連結。
跨區市地重劃策略：將多個地塊整合開發，降低建設成本，提升城市規劃完整性與社區環境品質。
居民生活影響：綠地與道路保留兼顧生活品質與安全，確保人口增加後的都市功能運作順暢。

📊 表格與地塊圖示分析

住宅與商業用地明細

區域	住宅區增加 (公頃)	商業區增加 (公頃)	備註
苗栗市	7.35	1.04	文中4舊校區等
竹南鎮	31.95	0.16	公23地塊為最大增幅
頭份市	2.68	0.00	公10地塊

工業及農業用地明細

區域	工業區 (公頃)	農業區 (公頃)	灌溉設施專用區 (公頃)
竹南鎮	2.10	4.86	0.70
苗栗市	0	1.04	-

公共設施與綠地圖示

公共設施減少與保留對比表，可標示停車場、公園、園道及鐵路沿線綠地。
用 🔴 表示減少公共設施，用 🟢 表示保留綠地。

🏛 法規、政策與歷史沿革

📜 《都市計畫法》規範與實務意涵

《都市計畫法》是台灣都市發展的核心法律，明訂地方政府得依都市發展需求進行土地使用變更，包括公共設施用地、住宅區、商業區及工業區。此次苗栗、竹南與頭份都市計畫的公共設施解編還地於民，正是依據此法進行專案通盤檢討。

政策重點：將長期閒置的公共設施用地，依實際都市發展需求重新規劃，促進土地資源活化。
操作方式：透過市地重劃、跨區開發與附帶條件限制，兼顧居民生活與公共利益。
法規保障：要求變更須公告、說明會、公展及徵求民意，確保程序合法透明。

📜 《土地徵收條例》與地方執行困境

《土地徵收條例》規範政府徵收土地的程序與補償標準，但全國尚有 超過 2 萬公頃公共設施保留地 尚未取得，地方政府徵收能力有限。此次專案透過解編還地於民，讓土地所有權人重新取得土地使用權，並可參與市地重劃，降低地方財政負擔。

影響：透過市場機制活化土地使用，鼓勵地主自行開發或配合政府整體規劃。
限制：地主土地負擔上限 45%，避免過度負擔，平衡利益。

🏗 歷史沿革與專案背景

苗栗、竹南及頭份都市計畫自 2010 年起多次調整，但以往多為局部微調，缺乏系統性整合。此次專案是首次 全面檢討公共設施用地，整合住宅、商業、工業及綠地等用途，並同步考量人口增長、都市擴張及交通配套。

歷史案例：過去某些閒置停車場、園道及鐵路沿線綠地多年未開闢，造成土地閒置與浪費。
政策創新：跨區市地重劃模式，兼顧公共設施保留與民間利益。

👥 居民與地主影響

🏠 地主收益分析

透過住宅、商業及工業用地轉換，地主土地價值明顯提升。例如，竹南鎮「公23」地塊住宅區增加 3.72 公頃，預期開發後地價將提升 15%–25%。

附帶條件：地主在市地重劃中負擔比例上限 45%，避免財務壓力過重。
經濟效應：增加住宅區與商業區供給，活絡地方經濟與交易量。

🏘 居民生活影響

人口增長：住宅區擴增帶來人口增加，需配套學校、醫療、公共交通及社區設施。
生活品質：保留部分綠地、公園與園道，可維持生活環境品質與休憩空間。
社區互動：規劃整合的住宅區、商業區及公共設施，有助於提升社區生活便利性與安全性。

🌿 環境與生態影響

保留鐵路沿線綠地 0.73 公頃、園道 2.1 公頃，維持城市綠意與生態走廊。
公園與公共綠地作為社區緩衝區，降低都市熱島效應與洪水風險。
計畫強調 綠色與可持續發展，兼顧建設與環境保護。

👥 參與權益

公展、說明會及線上徵求意見機制，保障居民參與都市計畫決策。
專案強調 透明化程序，居民可提出建議或反饋，增加政策接受度。
特別針對大型變更地塊，如「公23」、「公10」，提供公開討論與附帶條件規範。

💡 專家觀點與發展建議

⚖ 公共利益與地主權益兼顧

建議保留必要公共設施，如交通要道、園道與公園，確保居民生活便利與城市綠化。
同時讓地主參與開發，促進土地資源活化。

🏗 基礎建設與住宅、商業區配套

新增住宅區與商業區需完善交通網絡、排水系統及公共設施。
避免人口增加帶來交通壓力或生活不便，尤其是學校、醫療、停車及公共綠地。

📈 市地重劃整合策略

跨區整合可降低開發成本，提高土地利用效率。
避免零散開發造成都市規劃混亂，提升城市整體品質。

📰 政府資訊公開與居民參與

建議政府定期公布都市計畫變更進度與影響分析。
鼓勵居民、社區組織及專家參與決策，提升政策透明度與民眾信任。

📌 結論與未來展望

苗栗都市計畫住宅區增加 39.3 公頃、商業區增加 1.2 公頃，公共設施適度保留。
跨區市地重劃策略可降低開發成本，提高土地利用效率。
政策兼顧居民生活品質、城市綠地維護及地主收益。

🌟 未來展望與策略建議

改善住宅與商業土地供應：減緩房屋短缺，促進市場穩定。
維護居民生活品質與城市綠意：保留綠地、公園及園道，強化生態與休憩功能。
提升地方經濟與土地價值：透過開發帶動商業活動與稅收收入。
政策透明化與民眾參與：建立居民回饋機制，提升都市計畫可接受度。
持續檢討與優化：定期評估都市計畫執行成效，動態調整土地使用策略。

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