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隨著全球貿易局勢持續變動，中美貿易戰與日韓貿易摩擦帶動台灣工業地產回流效應，中南部成為交易熱點。桃園以科技產業聚落完整、上市櫃企業偏好，交易金額穩居全台第一；台中具交通便利與精密機械、電子零組件產業優勢，吸引大立光及全聯、全家布局物流中心；台南則因高科技產業與資料中心需求增長，Google 等國際企業加碼投資。2025 年，台灣工業地產交易金額預估突破 1,200 億元，倉儲物流需求快速上升，政策支持與土地成本優勢進一步推升市場活絡。專家建議，投資者可依區位、交通與政策選擇土地，企業則可提前布局產能，結合資訊化、智慧化廠房建設提升競爭力。中南部工業地產正成為科技、精密製造及物流產業的重要核心，預計未來五年將持續維持高需求與穩定增長。

📌中南部工業地產升溫！大立光、Google 布局與投資案例

🔹 目錄

1. 🌏 全球貿易局勢與台灣工業地產影響

2. 🏢 中南部工業地產交易概況

3. 📈 交易熱點分析：桃園、台中、台南

4. 🏗 大型企業布局案例

5. 🚛 倉儲物流需求與商用不動產發展

6. 💡 專家觀點與策略建議

7. 📝 結論與未來展望

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🔹 引言

隨著全球經濟局勢多變，國際貿易摩擦頻繁，特別是中美貿易戰持續升級，以及日本與韓國之間的貿易僵局，台灣的工業地產市場迎來前所未有的發展機遇。中南部工業地產因其土地成本相對北部更具優勢，加上交通便捷、基礎建設完善，逐漸成為國內外企業回流與擴產的首選地區。根據最新統計，2025 年台灣工業地產交易金額預計突破新台幣 1,200 億元，顯示中南部市場正快速升溫。

台灣中南部地區，包括桃園、台中與台南，因地理位置優越且交通網絡完善，形成了獨特的產業聚落優勢：

1. 桃園：鄰近桃園國際機場與主要港口，科技產業聚落完整，是上市櫃企業首選的工業地產熱區。

2. 台中：中部交通樞紐，擁有海港、空港及高鐵，並搭配完整的精密機械與電子零組件產業鏈，是產業回流與倉儲物流布局的首選。

3. 台南：科技產業與資料中心聚集，國際企業如 Google 加碼投資，帶動南部工業地產需求持續攀升。

近年來，隨著國際貿易局勢不確定性增加，台灣中南部工業地產呈現以下幾個顯著特點：

• 國際企業回流效應明顯：中美貿易戰及東亞區域貿易摩擦，使許多國際大廠將供應鏈部分回流台灣，帶動土地及廠房需求急速升溫。

• 倉儲物流需求快速成長：隨著電商及零售業持續擴張，倉儲物流成為商用不動產的新寵，尤其在台中及台南地區，倉儲面積需求年年攀升。

• 政策支持與開發加速：政府推動工業區立體化、缺地解決方案及稅收優惠，吸引大型企業提前布局，形成穩定長期投資市場。

• 產業多元化與升級趨勢：傳統製造業積極轉型智慧化與自動化，高科技產業及精密製造需求穩定，帶動中南部土地價值提升。

此外，台灣中南部工業地產市場的快速發展，也反映出投資者與企業對於中長期產業布局的高度重視。無論是大型科技企業、精密製造業者，還是電商及物流業者，皆將中南部視為布局核心區域。未來五年，隨著國際供應鏈重組與區域政策利多持續發酵，中南部工業地產將保持高需求、交易量持續上升，成為台灣經濟成長與產業升級的重要引擎。

綜合上述背景，本篇文章將深入分析 中南部工業地產市場現況、交易熱點、企業布局案例、倉儲物流發展趨勢及專家策略建議，並提供完整數據分析與市場前景展望，為投資者及企業提供全面且精準的決策參考。

🌏 全球貿易局勢與台灣工業地產影響

📊 中美貿易戰與轉單效應

自 2018 年中美貿易摩擦升級以來，全球供應鏈出現重組現象。台灣因為產業結構完整、技術水準高，成為許多大廠回流與轉單的首選地。根據工業地產統計，2019 年台灣工業地產交易金額（1-10 月）已達 2018 年全年交易量的 90%，顯示產業回流效應明顯。

*相較於 2018 年全年交易金額。

2025 年，台灣工業地產市場持續升溫，交易金額預估突破新台幣 1,200 億元，年增率達 20%。這主要受到以下因素影響：

• 產業回流：中美貿易戰持續升級，台灣成為企業尋求供應鏈多元化的首選地點。

• 政策支持：政府積極推動「新南向政策」與「產業升級條例」，提供稅收優惠與土地開發支持。

• 市場需求：高科技產業、半導體、電子製造等領域需求旺盛，帶動工業地產需求增長。

🗾 日韓貿易僵局帶來新機會

近期日本與韓國貿易摩擦仍持續，台灣製造業因地緣優勢與政策配套吸引更多企業回流，加速中南部工業地產需求成長。

• 地緣優勢：台灣位於東亞核心地帶，接近主要市場，具備優越的物流與供應鏈條件。

• 政策配套：政府推出「台灣製造2025」計畫，鼓勵企業升級與轉型，提供資金與技術支持。

• 產業轉型：傳產企業積極轉型升級，進軍高附加價值產業，如智慧製造、綠能科技等。

📈 全球資金流向與台灣工業地產

根據最新統計，2025 年全球外國直接投資（FDI）出現結構性轉變：

• 美國：FDI 成長 23%，達 3,430 億美元，主要受惠於製造業回流與政策支持。

• 中國：FDI 減少 27%，降至 1,148 億美元，主要受貿易摩擦與內部經濟結構調整影響。

• 台灣：吸引大量外資進駐，特別是在高科技、半導體、綠能等領域，成為亞太地區投資熱點。

這些變化使得台灣工業地產市場成為全球資金配置的重要選項，帶動土地與廠房需求上升，特別是在中南部地區。

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🏢 中南部工業地產交易概況

📌 桃園：上市櫃企業首選

桃園因交通便利、鄰近機場及港口，一直是上市櫃企業購置工業地首選。大型電子、精密製造業者集中於此，土地需求穩定增長。

📌 台中：快速崛起的交易熱區

台中地理條件優越，兼具海港、空港與高鐵，交通便利。2019年土地交易與工業地產交易金額大幅攀升，已成為全台第二熱區。

• 大型回流企業：大立光、台灣櫻花等

• 工業區分布：北區科學園區、南區精密機械產業群

• 交易金額：2016-2019大立光於台中共購置 5 筆土地，總交易金額達 65 億元

📌 台南：科技產業布局加速

台南工業地產交易逐年升溫，吸引國際大廠 Google 投資南科，興建第 2 座資料中心。台南科技工業區土地價格相對北部親民，吸引更多高科技企業進駐。

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📈 交易熱點分析：桃園、台中、台南

🔹 桃園：上市櫃企業首選地

桃園長期以來一直是台灣工業地產的核心熱區，尤其受到上市櫃企業青睞。桃園具有完整的科技產業聚落，如電子零組件、精密製造及半導體相關產業，形成穩定需求。

• 交易需求：自用廠房、產能擴充及物流倉儲建設

• 交易金額：2019 年約 180 億元，穩居全台交易金額第一

• 區域特色：鄰近桃園國際機場、主要港口與高速公路，交通便利，利於國際貿易及物流效率

• 產業動態：多家科技及電子大廠持續擴產，帶動上下游供應鏈聚落形成，加速土地與廠房價格上升

專家分析指出，桃園雖土地成本較北市低，但仍面臨工業區供應有限的問題，未來建商及投資者應注意土地取得策略與長期規劃。

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🔹 台中：中部經濟重鎮與產業回流熱區

台中因交通便利、建設完善及產業基礎雄厚，近年快速崛起為中部工業地產交易熱點。尤其在中美貿易戰背景下，精密機械及電子零組件產業回流台中，加速土地及廠房需求。

• 交易需求：精密機械製造、電子零組件廠房、物流倉儲中心

• 交易金額：2019 年約 130 億元，僅次於桃園

• 重大交易案例：

  • 大立光購入台中 1 處素地及 4 處工業區廠房，用於產能擴充與商辦開發

  • 全聯與全家物流中心在台中投資總額 24.85 億元，顯示電商及零售物流需求快速增長

此外，台中具有海港、空港及高鐵三大交通系統，並且大型建設陸續完善，使其成為中部交通及經濟樞紐。政府政策如工業區更新及立體化方案，也為土地利用效率提升提供助力。

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🔹 台南：高科技產業與資料中心聚集

台南以高科技及資料中心需求帶動工業地產增長，近年吸引國際大廠加碼投資，成為南部交易亮點。

• 交易需求：高科技產業擴產、資料中心建置

• 交易金額：2019 年約 85 億元

• 重大交易案例：Google 在台南科技工業區購置土地，建置第 2 座資料中心

• 區域特色：土地成本較北部及中部低，且政府積極推動產業聚落建設與稅收優惠

專家分析指出，台南科技產業聚落效應明顯，將帶動周邊土地及商用不動產需求持續上升，形成中長期穩定投資機會。

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🏗 大型企業布局案例

💡 大立光台中布局

• 購置素地與工業區廠房共 5 筆

• 產能擴充與商辦開發同步進行

• 總交易金額高達 65 億元

• 企業戰略：透過多筆土地分區開發，降低單一區塊風險，並提升長期資產價值

• 未來展望：隨著精密光學產業需求增加，預計台中廠房將持續擴產並吸引上下游供應商進駐

💡 全聯、全家物流中心

• 投資策略：布局中部核心物流節點，減少運輸成本，提升供應鏈效率

• 產業影響：拉動土地與工業地產需求，促進倉儲及物流相關產業發展

💡 Google 台南投資

• 購置土地建置第 2 座資料中心

• 投資總額未公開，但顯示國際科技企業布局中南部趨勢

• 帶動效應：周邊土地及商用不動產需求明顯提升，吸引上下游科技供應鏈及配套企業

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🚛 倉儲物流需求與商用不動產發展

📦 倉儲物流成為新寵

隨著電子商務及實體零售業快速擴張，倉儲物流需求成為中南部工業地產市場增長的重要驅動力。

• 台中案例：2019 年 1-8 月工業、倉儲開工總樓地板面積 138,115 坪，已超越 2018 年全年面積

• 趨勢分析：倉儲物流需求不僅來自電商，也包含全聯、全家等零售企業的物流中心建置

• 市場影響：大量土地需求轉向中南部，使得台中及台南成為倉儲物流投資熱區

🏢 商用不動產投資趨勢

• 國際企業積極加碼投資：Google、蘋果、精密製造大廠紛紛選擇中南部設廠或建置資料中心

• 土地成本優勢：中南部土地與廠房價格較北部低，投資誘因強

• 基建與交通完善：海港、空港、高鐵及高速公路完善，提高物流效率

• 長期影響：吸引壽險業及建商提前布局工業地及商用不動產，形成投資正循環

💡 市場展望

專家預測，未來五年中南部倉儲物流及高科技工業地需求將持續增長，土地及廠房價格將保持穩定上升，尤其是台中及台南，將成為企業擴產及國際資本投資的重要區域。

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💡 專家觀點與策略建議

🔹 對投資者

1. 中南部工業地產投資潛力巨大
   近年來，中南部工業地產交易熱絡，尤其是台中與台南，已成為大型企業擴產、科技與精密製造產業回流的首選區域。專家指出，隨著中美貿易摩擦及區域供應鏈重組，這些地區的土地與廠房將持續升值，短中期回報率相對穩定。

2. 倉儲物流與高科技產業需求為主力
   物流倉儲需求增長明顯，主要受電商、零售及第三方物流（3PL）業者拉動。以台中為例，2019年1-8月工業、倉儲開工總樓地板面積達 138,115 坪，比 2018 年全年增加近 40%。高科技產業部分，大立光、台灣櫻花等企業持續擴產，加上國際大廠 Google 投資資料中心，形成高附加價值的長期需求。

3. 區位、交通與政策是投資決策關鍵

   • 交通條件：鄰近海港、空港、高鐵及高速公路的土地，具備物流與人員進出便利性

   • 政策因素：政府針對缺地問題加速開發工業區與立體化工業園區，可有效降低用地風險

   • 土地類型：選擇具產業聚落效應的工業區，能享受上下游產業鏈效益

4. 風險管理建議

   • 分散投資：建議將資金分散於台中、台南及桃園等核心工業區

   • 長期持有：考慮產業回流與政策支持，中南部工業地產中長期升值潛力大

   • 專業管理：投資倉儲或工業園區需委託專業物管，提升資產價值

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🔹 對企業

1. 土地與廠房成本優勢
   相較北部，台中與台南土地單價及廠房成本約低 20%-40%，可有效降低擴產成本，特別適合高科技、精密製造及物流企業。

2. 結合政府政策提前布局產能

   • 工業區開發政策：政府積極推動工業區更新與立體化方案

   • 投資獎勵與租稅優惠：部分工業區提供稅收減免與設備補助，鼓勵企業落地

   • 區域規劃：中南部交通建設完善，有助上下游產業供應鏈整合

3. 智慧化與自動化廠房建設

   • 建議企業導入自動化設備及智慧化管理系統，提升生產效率與競爭力

   • 整合智慧物流與倉儲系統，可降低運營成本、提升供應鏈靈活性

   • 未來資料中心與高科技製造業對於低碳、節能廠房需求增加，提前規劃可降低改建成本

4. 長期產業策略建議

   • 掌握中南部產業聚落優勢，與上下游企業合作形成供應鏈網絡

   • 配合國際貿易情勢，靈活調整產能布局，降低貿易戰風險

   • 投資兼具增值潛力的土地或倉儲，不僅滿足自用需求，也可做資產保值

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📝 結論與未來展望

1. 交易熱絡主因
   台灣中南部工業地產交易持續升溫，主要受國際貿易衝突、中美貿易摩擦及日本、韓國貿易僵局影響，加上大型企業回流，形成穩定需求。

2. 各區域特色與產業優勢

   • 桃園：上市櫃企業首選，科技產業與精密製造聚落完整

   • 台中：交通便利，精密機械與倉儲物流需求增長快速

   • 台南：科技產業與資料中心聚集，吸引國際大廠加碼投資

3. 倉儲物流成為商用不動產新趨勢

   • 電商與零售業的倉儲需求增加

   • 物流中心開發成為中南部工業地產的重要增長引擎

   • 預計未來五年，中南部倉儲與物流地產需求仍將持續增長

4. 國際企業投資影響

   • Google、蘋果及精密製造業者加碼投資，帶動周邊土地與廠房需求

   • 國際資本進入中南部市場，促使價格穩定上升，提升投資吸引力

5. 政策與基建助力

   • 政府推動工業區開發、立體化工業園區及稅收優惠，降低企業投資風險

   • 交通建設完善，包括港口、空港、高鐵及高速公路，提高物流效率

   • 中南部將逐步形成完善產業聚落，吸引更多企業長期進駐

6. 中長期展望

   • 觀察未來五年，隨著區域供應鏈重組及國際貿易不確定性，中南部工業地產將持續成為投資及企業擴產核心區域

   • 智慧化、綠能化及自動化廠房將成為主流

   • 投資者與企業應把握政策、交通與產業聚落優勢，提前布局，確保長期競爭力

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