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茂德機構以130億元取得頂新集團三重新燕廠土地後，成功將工業區變更為住宅與商業區，預計開發總銷達600億元，成為新北市最大規模都更案。變更後容積率提升至651%，可建面積達8980.7坪，其中12%作企業總部，88%作住宅使用。茂德透過捐贈行政大樓及引入東森電視進駐，符合侯友宜「都更三箭」政策，享受容積獎勵與政策紅利，加速審核通過。短期策略以快速推案和住宅商辦混合銷售為主，中期整合交通與周邊商圈提升銷售價格，長期則維持品牌形象並創造社會與經濟價值。全案利潤率約23.6%，市場與投資人均看好，預期對區域經濟、公共設施及稅收皆帶來正面影響，並成為新北市都更及土地開發典範案例。

🏗️茂德三重案成功變更：容積率651％，開發潛力大解析

📑 目錄

1. 🏁 引言：茂德三重地開發案概況

2. 📊 土地取得與成本分析

3. ⚡ 都市計畫變更與開發規劃

   • 3.1 工業區變住商區流程

   • 3.2 容積率與可建面積分析

4. 💹 銷售預估與利潤分析

5. 🌏 政策因素與侯友宜「都更三箭」影響

   • 5.1 公共回饋與行政大樓捐贈

   • 5.2 容積獎勵與政策紅利

6. 📈 鄰近市場與土地交易分析

7. 🏛️ 歷史案例對比：頂新味全案 vs 茂德案

8. 💡 投資觀點與策略建議

9. 🏆 結論與後市展望

10. 📌 延伸分析：未來開發風險與機會

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🏁 引言：茂德三重地開發案概況

茂德機構於2018年以國巨投資名義，砸 130億元買下頂新集團旗下味全三重新燕廠土地，取得土地所有權及開發主導權。原規劃作「EBC東森電視商貿中心」廠辦大案，總銷估 450億元。

然而，後續提出都市計畫變更，將工業區轉為住宅與商業區，向新北市政府申請，若內政部核定通過，將可進行開發。變更後土地面積 1.71萬坪，可建面積 8980.7坪，容積率由 210％提升至651％，初步規劃 12％作企業總部，88％住宅使用。此案預計成為新北市總銷、坪數規模最大的開發案。

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📊 土地取得與成本分析

💰 2.1 茂德收購歷程

茂德於2018年完成收購頂新味全三重新燕廠土地，取得開發主導權。以下為歷程整理：

💡 觀察重點：茂德以企業背景與資金實力取得土地，掌握後續開發主導權，為後續都更操作提供基礎。

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📊 2.2 土地面積與成本解析

💡 分析：土地成本占總成本約 27.5％，工程與規劃費用占約 63％，合理反映都市核心區土地開發成本結構。

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⚡ 都市計畫變更與開發規劃

🏢 3.1 工業區變住商區流程

茂德案由乙種工業區變更為住宅與商業區，流程包括：

1. 市府都市計畫審查

2. 都委會核定

3. 特定專用區（一）與（二）設定

變更關鍵因素：

• 社會公益回饋（捐贈行政大樓）

• 對新北市媒體產業發展帶動效益

• 政策紅利（侯友宜「都更三箭」）

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📈 3.2 容積率與可建面積分析

💡 觀察重點：

• 容積獎勵與公共回饋並行

• 捐贈行政大樓作為公共回饋，有助於變更案快速闖關

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💹 銷售預估與利潤分析

🏘️ 4.1 單價行情與總銷預測

💡 分析：

• 住宅與商辦混合開發策略提升總銷

• 政策與區位優勢提升銷售價格空間

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📊 4.2 利潤率與投資回報

💡 觀點：

• 利潤率超過業界平均，回報穩健

• 土地增值與容積獎勵提供額外利潤空間

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🌏 政策因素與侯友宜「都更三箭」影響

🏛️ 5.1 公共回饋與行政大樓捐贈

• 捐贈新北市第二行政大樓，整合樓地板

• 東森電視進駐，帶動媒體產業發展

• 每年稅收挹注約 3.5億元

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📐 5.2 容積獎勵與政策紅利

💡 觀察重點：

• 容積獎勵整合最大化土地價值

• 政策紅利與回饋兼顧，使變更案快速闖關成功

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📈 鄰近市場與土地交易分析

🏘️ 鄰近工業區交易行情

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💹 市場趨勢與價格影響

• 工業區變住宅/商辦，可提升每坪 10～15萬元

• 預估全案單價約 50萬/坪，較廠辦案提升約 30％

• 投資回報穩健，市場接受度高

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🏛️ 歷史案例對比：頂新味全案 vs 茂德案

💡 分析：

• 社會形象與政策回饋決定變更案成功

• 茂德案整合政策紅利與社會公益，闖關成功

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💡 投資觀點與策略建議

🏃 短期策略：加快銷售，住宅商辦混合開發

1. 加速推案進度

   • 利用已核准的容積率651%，快速進行規劃與建設，縮短從施工到銷售的周期。

   • 針對住宅與商辦部分分段推案，可降低市場風險，確保資金流穩定。

2. 市場定位與價格策略

   • 住宅部分採中高價位策略，每坪單價設定於44～50萬元，吸引中產階級與企業高管購置。

   • 商辦部分可鎖定中小企業及新興產業，結合東森電視商業區資源，創造附加價值。

3. 銷售推廣與行銷活動

   • 透過媒體曝光、品牌形象宣傳與樣品屋展示，提高潛在買家對整體開發案的信心。

   • 結合數位行銷與線下看屋活動，擴大目標客群，提高成交率。

🛣️ 中期策略：整合交通與周邊商圈，提升銷售價格

1. 交通便利性提升

   • 利用三重區捷運與火車站出入口範圍內的容積獎勵，增加住宅與商辦建物附加值。

   • 配合周邊道路及公共運輸設施，打造便利生活圈，提升整體樓盤吸引力。

2. 周邊商圈整合

   • 與周邊商圈、零售、餐飲及娛樂業合作，形成完整生活機能。

   • 增加住宅和商辦租售附加價值，形成穩定長期收益。

3. 價格策略調整

   • 根據市場需求與供應情況，靈活調整住宅與商辦單價，保持競爭力。

   • 將容積獎勵轉化為可建面積優勢，提高樓盤單位坪效與總銷收益。

🌟 長期策略：維持品牌形象，持續創造社會與經濟價值

1. 品牌與形象建設

   • 強調茂德作為都更成功案例的企業形象，提高未來開發案的社會認可度。

   • 利用行政大樓捐贈與公益回饋，提升企業社會責任形象（CSR），形成正面品牌效應。

2. 持續創造經濟價值

   • 透過商辦出租、住宅銷售及配套商圈收益，形成穩定長期現金流。

   • 強化與媒體產業、企業總部及新興產業合作，增加區域經濟活力。

3. 風險管理與監控

   • 設立專案管理小組，追蹤建案進度、成本控制及市場反饋。

   • 對政策、法律、環境及市場需求變化保持彈性，隨時調整開發策略。

💡 投資總結：

• 短期透過快速推案與混合銷售策略取得穩定收益

• 中期整合交通與商圈，提高總銷與單價

• 長期維持品牌形象與社會回饋，創造持續收益與區域發展價值

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🏆 結論與後市展望

1. 開發案成功闖關

   • 茂德三重案成功將工業區變更為住商區，成為新北市典型都更案例。

   • 特定專用區（一）與（二）整合後容積率達 651％，大幅提升可建面積與開發潛力。

2. 總銷與利潤前景

   • 開發總銷預估 600億元，利潤率約 23.6％。

   • 住宅與商辦混合模式兼顧快速回收資金與長期收益，降低投資風險。

3. 政策紅利與公共回饋

   • 捐贈行政大樓與東森電視進駐提升社會形象及政策支持度。

   • 「都更三箭」政策紅利為開發案提供容積獎勵與稅收優惠，提高投資價值。

4. 市場與投資人反應

   • 市場對茂德三重案高度關注，住宅與商辦需求穩定，看好銷售前景。

   • 投資人對政策配套與品牌形象改善表示樂觀，認為回報穩定且具長期增值潛力。

5. 未來展望與潛在挑戰

   • 機會：持續利用政策紅利、交通與商圈整合，提高區域價值；開發案可成為新北市標竿案例，帶動後續開發。

   • 挑戰：建築成本上升、政策或核准延遲、市場供需變化可能影響總銷及利潤。

   • 透過策略性分期推案、彈性價格調整與風險管理，可穩健化投資回報。

💡 總結：

• 茂德三重案成功轉型為住商綜合開發，容積率及總銷大幅提升

• 政策、公共回饋與媒體產業進駐提供穩健市場支撐

• 成為新北市最大規模都更開發案，對投資人及區域經濟均具長期利好

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