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新北市土城區捷運永寧站旁，一座40年老舊印刷廠房經危老重建，成功轉型為地上10層、地下3層現代化作業廠房，於2022年完工。此案例顯示危老條例不僅加速老舊建築翻新，也帶動區域產業升級與房市增值。重建後樓地板面積擴大，租金可望成長3～5成，吸引科技、物流及高附加值企業進駐，形成穩定現金流與區域價值提升。土城區交通便利，鄰近65快速道路與國道3號，生活機能成熟，住宅及商辦市場同步受益。專家指出，危老重建結合政策獎勵與都市更新，提供企業升級硬體、改善環境與增加收益的契機，並提升周邊住宅及商業價值。此案例不僅是單一建築翻新，更象徵都市再生與產業轉型的雙贏典範，對投資人、企業及地方發展均具有長期價值。

🏚️租金暴增與產業升級｜土城危老重建讓老廠房變黃金資產

📑 目錄

• 🏗️ 引言

• 🌆 土城發展概況

• 🏭 危老廠房重建背景

• 💰 土城危老案例分析

• 📊 租金與房價趨勢

• 🔎 危老重建對產業與商圈影響

• 🌱 區域再生與生活機能提升

• 💡 投資觀點與風險

• 📜 政策與長期規劃

• ✅ 結論

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🏗️ 引言：危老重建下的土城新機會

新北市土城區位於台北盆地西南側，長期以 工業聚落與住宅混合 為主要特徵，形成獨特的都市結構。自1970年代起，土城區便吸引大量中小型製造業與加工業進駐，包括印刷、紡織、金屬加工及包裝等產業。隨著都市化進程與交通網絡完善，區域內住宅開發逐步興起，形成工業與住宅並存的特點。

然而，這些歷史悠久的廠房多數 屋齡超過30至40年，建物結構老舊，無法符合現行的 耐震、消防、環保及節能規範。對企業而言，這些老舊廠房不僅維護成本高，也限制產能升級與設備現代化。許多業者面臨兩難抉擇：一是搬遷至新園區或其他縣市，二是進行 危老重建或都市更新，以維持原有地點的產業布局優勢。

危老重建的先鋒案例

2018年，位於 捷運永寧站旁的印刷廠房 成為土城危老重建的首例。該廠房原為兩層磚造結構，屋齡超過40年，建築老舊且空間不足，無法滿足現代產業需求。經由危老條例申請重建後，廠房規劃為 地上10層、地下3層的現代化作業廠房，2022年順利完工。

重建後的廠房不僅 樓地板面積大幅提升，還提供現代化設備及符合環保標準的生產空間，使其租賃價值與市場吸引力大幅提升。商仲業者指出，新廠辦若針對硬體進行升級，租金預期可 成長3～5成，並吸引付租能力較高的承租方，包括科技研發單位、物流中心及中大型製造企業。

危老條例與都市更新契機

此案例也充分顯示 危老條例在都市更新中的重要角色。政府提供容積獎勵、稅賦減免及融資支援，降低重建門檻，使企業有動力將老舊廠房升級為現代化廠辦或廠辦大樓。同時，這類重建行為帶動區域 產業升級、生活機能改善與房市增值，對投資人與企業都是長期利多。

土城產業與房市升級潛力

• 產業升級：重建後廠房符合現代產業需求，吸引高附加值企業進駐，提升區域產業結構。

• 房市增值：捷運永寧站交通便利，加上新建廠辦帶動商業及就業人口增加，周邊住宅需求同步提升。

• 投資價值：新廠辦吸引高付租能力承租方，不僅租金收益提升，也形成區域資產增值效應。

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🌆 土城發展概況

📍 交通建設與地理優勢

土城位於新北市西南方，擁有雙重交通優勢：

• 捷運板南線永寧站：直達台北火車站約30分鐘

• 高速公路與快速道路：鄰近65快速道路與國道3號土城交流道

交通便利性，使土城兼具 產業聚落與住宅區雙重屬性，也是首購族與中小企業首選。

🏢 工業用地與產業聚落

土城區工業用地密集，產業型態包括：

1. 紡織業

2. 金屬模具加工

3. 印刷與包裝

4. 中小型製造業

多數廠房 屋齡超過30年以上，設備落後，迫使企業面臨危老重建或產業外移的選擇。

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🏭 危老廠房重建背景

⏳ 老舊廠房現況

土城廠房普遍面臨以下挑戰：

• 結構老化、耐震能力不足

• 消防與環保規範不符

• 空間不足、樓地板面積小

危老重建成為土城廠房更新必然趨勢。

⚖️ 政策支持

政府自2017年推行 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，提供：

• 容積獎勵

• 稅賦減免

• 融資優惠

📌 對廠辦重建是一大利多，讓老廠房更快進入更新循環。

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💰 土城危老案例分析

🏗️ 永寧站旁印刷廠房

• 原始狀況：2層樓、40年以上磚造廠房

• 占地：873坪

• 重建規劃：地上10層、地下3層廠辦大樓

• 完工時間：2022年

📈 預期租金成長

商仲業者認為，新廠辦將吸引 付租能力較高的承租方，包括電子業、物流業甚至研發中心。

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📊 租金與房價趨勢

🏘️ 周邊住宅行情

土城中央路三段周邊住宅數據如下：

雖為板南線末端，但距台北火車站僅30分鐘，仍吸引首購族進駐。

💹 商辦租金變化

危老重建後，周邊商辦租金預計成長 30～50%，吸引高科技企業及研發中心。

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🔎 危老重建對產業與商圈影響

🧵 傳統產業升級

老廠房改建後，能引進更先進設備與生產線，提升：

• 生產效率

• 環保與節能標準

• 吸引高端承租企業

🏭 新創與高科技企業進駐

土城靠近永寧科技園區，新廠辦有利於：

• 科技研發單位

• 軟硬體創新公司

• 物流及供應鏈管理中心

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🌱 區域再生與生活機能提升

🚉 捷運永寧站商圈變化

捷運永寧站日人流量高，危老重建帶來：

• 商業活動增加

• 餐飲、零售業機會增長

• 周邊住宅租售需求提升

🛍️ 周邊商業活動成長

中央路二至四段為核心商圈，沿街商家密集。
危老廠房重建後，將增加 就業人口與生活人口，促進周邊商業發展。

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💡 投資觀點與風險

危老重建不只是建築改造，更牽動租金、市場需求、產業布局及區域價值，是企業與投資人的重要決策依據。以下從投資亮點與潛在風險兩大方向深入分析：

📌 投資亮點

1. 租金成長潛力大

   • 重建後的廠辦樓層提升、樓地板面積增加，使得每坪租金預估成長 30～50%。

   • 新廠辦吸引科技、研發、物流等高付租能力企業入駐，形成穩定現金流。

   • 與周邊老舊廠房相比，新建廠辦具有更高吸引力與議價能力。

2. 吸引高付租能力企業

   • 區域內傳產升級需求強烈，電子業、綠能科技、研發中心等企業對 硬體升級與現代化廠房需求大幅增加。

   • 高附加值企業入駐，不僅帶動租金提升，也提升整體區域商業價值。

3. 區域產業升級與再生

   • 危老重建促進產業聚落優化，使傳統產業轉型現代化生產模式。

   • 增加產業多元化，吸引科技、物流、創新服務業進駐，形成產業升級的循環。

   • 周邊商圈與住宅市場同步受惠，提升生活機能與地段價值。

⚠️ 潛在風險

1. 建築成本與資金籌措風險

   • 危老重建涉及大規模建築投資，成本包含土地、建築、設計、施工、設備與稅費。

   • 若融資規劃不足，可能影響建案順利完成與收益實現。

2. 建築完工期延遲

   • 工程進度受限於天氣、施工隊伍、人力與材料供應等因素，延誤完工可能造成 租金收益推遲。

   • 延誤還可能影響周邊企業租賃規劃與投資人回報。

3. 市場需求不及預期

   • 雖然區域交通便利、產業聚落密集，但若宏觀經濟或產業景氣下滑，高付租能力承租方可能減少。

   • 需持續追蹤市場動態與需求結構，避免供給過量造成租金下修。

✅ 投資人應透過 風險分散、資金規劃、契約彈性 等策略降低不確定性。

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📜 政策與長期規劃

🏢 危老重建政策延伸

政府政策是危老重建能否順利推進的重要因素：

• 都市更新條例配套

  • 透過都市更新與危老條例的結合，可加速老舊建築重建、提升產業效率。

• 容積獎勵、稅賦優惠、融資支援

  • 給予企業與投資人更大空間進行硬體升級。

  • 包括容積獎勵、房屋稅減免、建築融資貸款優惠等。

• 促進產業與住宅雙贏

  • 危老重建不僅提升廠房品質，也改善周邊住宅與商業環境，形成區域共榮效應。

🔮 未來10年土城房市展望

1. 危老重建案例將增加

   • 土城老舊廠房比例高，未來十年將有大量廠房陸續申請危老重建或都市更新。

2. 商辦租金與住宅價格持續上升

   • 區域交通便利、產業聚落優勢明顯，租金與住宅市場具長期增值潛力。

   • 重建後的現代化廠辦將吸引企業高租金承租，帶動周邊住宅增值。

3. 科技與創新產業進駐，活絡經濟

   • 永寧科技園區與重建廠辦結合，將形成高科技與傳產並存的混合產業區。

   • 區域產業多元化將提高就業與人口流入，促進生活機能升級。

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✅ 結論

土城40年危老廠房經過重建，帶來多重價值提升：

• 租金與樓地板面積提升

  • 重建後每坪租金可望成長 30～50%，樓地板面積增加數倍。

• 產業升級與商圈活化

  • 危老重建促使傳產企業升級，引入科技與創新產業，活絡區域商業與經濟。

• 吸引高付租能力企業

  • 新建廠辦吸引科技、研發、物流企業，形成穩定現金流。

• 區域生活機能與房市同步增值

  • 危老重建帶動周邊商業、住宅與生活機能提升，形成區域共榮效應。

對投資人與企業而言，危老重建不只是房產更新，更是 都市再生與產業升級的雙贏契機。
投資者需透過 精準市場分析、風險管理與政策理解，把握土城未來十年的 增值與回報機會。

🏘️ 延伸建議

1. 選擇交通樞紐附近廠房

   • 永寧站及65快速道路周邊為首選，交通便利、人才流入穩定。

2. 重視政策與容積獎勵

   • 投資前務必評估都市更新條例與危老容積獎勵方案，最大化收益。

3. 分階段投資與租金策略

   • 可先以部分樓層出租測市場反應，再全面推廣租賃，提高收益安全性。

4. 結合產業升級需求

   • 選擇適合科技、研發或物流產業的廠辦，確保長期租賃需求穩定。

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