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🎶 科技 × 文創 × 交通樞紐，南港成為投資人新戰略標的

作者：小編於 2025-09-25

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武漢肺炎疫情雖衝擊全球經濟，但台灣土地交易逆勢熱絡，特別是可興建辦公室的商業及工業用地成為建商與投資法人搶購的焦點。以南港區為例，久揚建設2019年底斥資近16億元購入南港成功夜市停車場土地，每坪140萬元，四年漲幅高達75%，顯示產業聚落效應與資金避險需求推升土地價值。隨著內湖科技園區延伸至南港，國內外企業進駐形成產業軸帶，加上都市計畫變更與工業區立體化政策，2020年最大宗土地標售案「大南港」面積7513.9坪、底價超過265億元，進一步凸顯區域投資熱度。南港具三鐵共構、交通便利與政策利多，未來將發展為國際會展、科技研發及文創音樂聚落，成為北台灣潛力投資核心區。土地增值、商辦需求與產業布局共構，使南港成為長線投資及城市發展的新焦點。

🎶 科技 × 文創 × 交通樞紐，南港成為投資人新戰略標的

📑 目錄

📝 引言：疫情下土地市場的矛盾與機會
📊 全國土地交易數據與疫情衝擊比較
🏙️ 南港土地交易案例解析
🏗️ 南港產業軸帶與開發熱潮
📈 大南港土地標售案：2020 最大宗交易
💡 投資與策略建議
🔮 未來展望與市場風險
🏁 結論：疫情下的逆勢成長，南港成為新投資核心

📝 引言：疫情下土地市場的矛盾與機會

武漢肺炎疫情爆發後，全球經濟陷入不確定性。然而，在資金寬鬆與產業回流的推動下，台灣土地交易卻出現逆勢熱絡的景象。尤其是可興建辦公室的商業或工業用地，成為建商與投資法人高價競逐的標的。

以台北市南港為例，2019 年底，久揚建設砸下近 16 億元買下 南港成功夜市停車場土地，拆算每坪價格高達 140 萬元，相較 2014 年與 2016 年每坪 80 萬元，短短四年漲幅高達 75%。這顯示疫情雖打亂全球供應鏈，但資金卻持續湧入土地市場，南港更因為產業聚落效應，成為投資熱點。

此外，2020 年最大宗土地標售案「大南港」專案，透過工變住商都市計畫，總底價超過 265 億元，規模龐大，堪稱市場焦點。這些案例不僅展現了南港土地價值持續攀升，也透露出疫情下資金尋求避險與成長的雙重動能。

📊 全國土地交易數據與疫情衝擊比較

✅ 住宅用地 vs 商辦/工業用地交易量差異

根據內政部實價登錄與市場調查數據，2020 年第一季土地成交金額高達 842 億元，為歷史新高。值得注意的是，其中超過七成來自非住宅用地交易，包含商辦與工業用地，顯示疫情並未抑制投資需求，反而推動了廠辦與土地收購熱潮。

年度	全台土地成交金額 (億元)	住宅用地占比	商辦/工業用地占比	備註
2018	550	60%	40%	正常市場
2019	720	55%	45%	台商回流啟動
2020Q1	842	28%	72%	受疫情影響，非住宅交易爆發

📌 觀點：疫情讓自住需求趨於保守，但產業與企業資金反而積極購地，凸顯資金轉向資產配置的趨勢。

🏙️ 南港土地交易案例解析

🏢 久揚建設南港成功夜市案

2019 年 12 月，久揚建設以 15.98 億元，購入台北市南港區玉成段一小段 58–60 地號三筆土地。該地使用分區屬於 第三種工業區，具備 300% 容積率、55% 建蔽率，土地總面積 1141.33 坪。

換算下來，每坪單價約 140 萬元。與 2014–2016 年間的實價揭露（每坪約 80 萬元）相比，僅僅四年時間價格上漲超過 75%。

年份	每坪價格 (萬元)	漲幅 (%)	說明
2014	80	–	南港夜市畸零地揭露案例
2016	80	0%	價格持平，市場仍觀望
2019	140	+75%	久揚建設購地，市場明顯增溫

📌 觀察：

土地價格漲幅與南港產業軸帶逐漸成形高度相關。
久揚此舉顯示建商已將南港視為未來「商辦廠辦聚落」核心地帶。
雖然疫情爆發後帶來經濟不確定，但資金避險需求反而推升土地價格。

📈 價格漲幅與市場評估

久揚建設進場的時間點，正值美中貿易戰與疫情交錯期。雖然全球供應鏈動盪，但台灣土地市場卻逆勢走揚，原因包含：

低利環境：央行持續維持低利率，資金成本偏低。
台商回流：企業因應貿易戰回台投資，帶動土地需求。
南港區位優勢：鄰近內科園區，交通串聯便利，具備產業升級空間。

久揚的購地策略，也為後續南港土地價格提供了參考基準。換句話說，這不僅是單一開發案，而是為南港土地價值定錨。

🏗️ 南港產業軸帶與開發熱潮

🌐 內科到南港的企業進駐趨勢

根據高力國際資本市場部資料，近年來南港逐漸成為內湖科技園區的延伸：

南港輪胎：釋出土地，引發大型建商競逐。
潤泰集團、國泰建設、遠雄建設、長虹建設：陸續插旗南港，鎖定商辦與廠辦。
大聯大控股、美商 3M、聯強國際：國際與本土龍頭企業選擇進駐。

這些企業與建商的佈局，形成「內湖–南港科技軸帶」，不僅分散台北市辦公市場壓力，也提升了南港在產業鏈中的戰略地位。

📊 企業進駐效應表

企業/集團	投資性質	預期效益
南港輪胎	釋地開發	帶動周邊土地價值上漲
潤泰集團	商辦/廠辦	創造大量就業與租金收益
美商 3M	自用辦公	鞏固國際品牌進駐信心
聯強國際	總部進駐	穩定南港商業活動

📌 觀點：企業與建商雙引擎推動，使南港從過去的工業區逐漸轉型為「新一代經貿園區」。

🏙️ 建商與國際企業布局分析

建商視角：
- 看重的是土地長期增值與開發潛力。
- 南港兼具「工業區轉型」與「科技園區延伸」的雙重優勢，屬於低風險高潛力標的。
企業視角：
- 大型跨國公司需要交通便利、設施現代化的辦公空間。
- 南港具備高鐵、捷運、台鐵三鐵共構，加上鄰近南港展覽館，形象逐漸國際化。
政府視角：
- 藉由都市計畫變更與工業區立體化，釋放更多土地價值。
- 引導產業聚集，提升地方稅收與就業機會。

📈 大南港土地標售案：2020 最大宗交易

🏗️ 土地規模、總價與產業影響

2020 年 5 月 7 日，市場焦點聚集在「大南港案」。此案土地面積 7513.9 坪，總底價超過 265 億元，堪稱當年度最大宗所有權土地標售案。

此案的最大亮點在於 都市計畫變更（工變住商），使土地價值獲得躍升。市場預期，此案將吸引大型開發商與財團競逐，甚至可能成為未來「南港 CBD」的重要基石。

📊 都市計畫變更對土地價值的推升

都市計畫從「工業用地」變更為「住商混合」用地，意味著：

土地利用方式更具彈性。
容積率與建蔽率規劃更有利。
開發後產品多元（住宅、商辦、複合式商場）。

📌 案例比較

用途	容積率	開發潛力	市場價格影響
工業用地	250%	受限於廠辦	價格成長有限
住商混合用地	300–400%	可開發住宅、商辦	價格大幅上升

這也解釋了為何「大南港」案會成為資本市場的熱門標的。

💡 投資與策略建議

📌 建商角度

長期增值策略：鎖定南港，透過產業聚落效應推升土地價值。
短期套利策略：標下土地後，快速推出辦公室或商辦產品，迎合疫情後企業自用需求。

📌 企業角度

自用廠辦：疫情後，企業更傾向掌握核心設施，避免租金成本波動。
資產配置：土地或商辦作為資產保值工具，在低利時代特別具吸引力。

📌 政府角色

提供 容積獎勵 與 都市更新政策，鼓勵企業進駐。
持續推動 工業區立體化，釋放更多土地供給，避免價格過度飆升。

🔮 未來展望：南港產業與投資的長期走勢

南港的產業與不動產發展，並非短期現象，而是受到 國家政策、產業結構轉型、交通基建完成度 等多重力量推動的長期趨勢。未來五到十年，南港將逐步由「過去的工業區」蛻變為「國際商務與創新聚落」。

🌐 1. 國際化與跨國企業進駐

隨著台北市政府與中央推動南港作為 國際會展與企業總部核心，越來越多跨國企業將選擇在此設立辦公室或研發中心。例如，科技、醫療、生技產業將會是主要聚焦的方向。這將帶來穩定的租金需求，也提升不動產價值。

🏙️ 2. 房地產與商辦價值持續走升

南港在 三鐵共構（捷運、高鐵、台鐵） 的加持下，具備區域內無可取代的交通優勢。隨著信義計畫區的土地開發逐步飽和，南港將成為企業總部與大型商辦的新聚集地。

短期（1–3年）： 商辦租金走揚，開發商積極布局。
中期（3–5年）： 房地產資本化率下降，土地價格上揚。
長期（5–10年）： 南港將可能取代部分信義計畫區，成為「第二CBD」。

🚄 3. 交通建設的加速推進

未來 5 年內，南港的交通建設將進入收割期。捷運環狀線、南港展覽館延伸線，搭配高鐵台北—宜蘭線的規劃，都將讓南港成為「北台灣交通門戶」。這樣的效益會讓住宅需求與產業進駐同步增加，形成雙重利多。

🎶 4. 文創與流行音樂產業的聚落效應

南港近年積極發展 流行音樂中心、文創園區，吸引大量年輕人口與創意產業。這不僅讓南港擺脫工業印象，也逐步走向 產業多元化，成為台北市少數能兼顧「科技 × 文創」的雙核心區域。未來，南港將在演藝、設計、數位內容上與信義商圈形成互補。

💹 5. 投資風險與挑戰

儘管南港的投資前景普遍看好，但也存在幾項挑戰：

土地供給有限：土地價格可能因稀缺性過快飆升，增加投資門檻。
產業單一化風險：若僅依靠科技或文創，將缺乏多元支撐。
市場過熱：房價與租金若過快上漲，可能削弱長期承租企業的意願。

投資人應透過 分散產業布局 + 長期資本運作 來降低風險。

✅ 結論：南港是台北下一個經濟與投資核心

綜合分析，南港的發展具備以下三大結論：

📌 1. 「產業 × 交通 × 政策」三重利多

南港的發展並非單點突破，而是產業轉型、交通基建、政府政策共同作用的結果。這三大驅動力，將確保南港在未來 5–10 年保持持續成長的動能。

📌 2. 投資模式應該由「短線炒作」轉向「長線佈局」

南港的房地產與產業價值正在逐步顯現，短期炒作將難以捕捉真正利潤。投資人更應關注 BOT 模式、長期租金收益、企業合作開發 等模式，才能掌握穩健報酬。

📌 3. 南港將成為台北「第二個信義計畫區」

未來十年，南港有望以 企業總部 + 文創音樂產業 + 三鐵共構交通樞紐 的角色，逐步取代信義計畫區部分功能，成為北台灣的第二大 CBD。這不僅對台北市區域經濟結構產生深遠影響，也將為投資人創造長期價值。

🔑 總結一句話：
南港不再只是工業記憶的代名詞，而是即將承擔起「國際會展、科技研發、文創音樂」三大核心功能的全新城市聚落。對投資人而言，這是一個需要長期耐心、但潛力無窮的戰略性標的。

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