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政府於火炭松頭下路與桂地街交界推出近20年來規模最大的工業官地招標，總樓面面積達 93.85 萬平方呎，吸引市場廣泛關注。地政總署公布，共收到 9 份標書，估值介乎 21.4 億至37.5 億港元。投標者包括長實、新地、華懋、華置，以及財團形式參與的億京、信置、資本策略與泛海國際等。

火炭區多年來工業地供應稀少，加上地塊面積大、交通便利、鄰近主要幹道與鐵路網絡，具備高度開發潛力，適合建設現代化工廠、倉儲物流中心、研發辦公室及創意產業空間。專家指出，停車場及公共設施規劃對投標與估值影響顯著，投資者需平衡成本與未來收益。整體而言，此地招標事件不僅反映市場對工業地需求殷切，也成為香港新界工業發展的重要風向標。

🏭火炭稀有工業地亮相｜長實、新地、華懋角逐投標焦點

📑 目錄

1. 📝 引言：火炭工業地市場概況

2. 📍 地皮位置與規模分析

3. 💰 標書競投與入標者概況

4. 🏗️ 可建樓面與用途分析

5. 🅿️ 停車場設置與影響評估

6. 📊 市場估值與樓面呎價分析

7. 🌐 火炭區供應與落成後售價預測

8. 💡 專家觀點與建議

9. ✅ 結論

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📝 引言：火炭工業地市場概況

政府於火炭松頭下路與桂地街交界推出新工業地招標，吸引市場高度關注，成為近 20 年來規模最大的工業官地之一。根據地政總署公布的資料，此次招標共收到 9 份有效標書，市場估值介乎 21.4 億至 37.5 億港元，顯示投資者對該地塊的開發潛力充滿信心。投標者陣容強大，包括地產龍頭 長實、新地、華懋、華置，以及財團形式參與的 億京夥拍信置、資本策略及泛海國際，顯示該工業地具備吸引大型企業與財團爭相入市的實力。

火炭區作為香港新界東的重要工業樞紐，多年來土地供應相對稀少，使這塊地皮的推出成為市場焦點。據資料顯示，該地塊 可建樓面面積達 93.85 萬平方呎，遠高於近年區內其他工業地項目，賦予極高的開發彈性。無論是建設現代化工廠、物流倉儲中心，或是結合創新科技的研發辦公空間，該地都具備承載多元化用途的能力。

此外，政府近期針對工業地的政策支持亦為市場熱度提供推動力。隨著創新科技及物流行業需求上升，火炭區工業地供應相對有限，使得這次招標不僅是單純的土地交易，更成為衡量市場對工業用地需求的指標性事件。市場專家指出，這塊地的地理位置優越，交通便利，鄰近主要幹道及鐵路網絡，對物流及製造企業而言具有顯著吸引力。

值得注意的是，火炭工業地的高度開發潛力也反映在投標策略上。部分財團採取聯合投標方式，結合資金實力與開發專業，降低單一企業承擔風險，同時提升競爭力。這種模式凸顯出市場對大規模工業地開發的高度重視，也表明投資者看好未來產業升級與地產增值的雙重機會。

綜合來看，火炭松頭下路與桂地街交界的工業地招標，既是近二十年來少見的重大地產事件，也是市場對工業地長期需求與投資信心的重要體現。未來該地塊的開發方向、入標價格及投資回報，將成為業界觀察香港新界工業地市場的重要風向標。

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📍 地皮位置與規模分析

• 地點：火炭松頭下路與桂地街交界

• 面積：9.88 萬平方呎

• 可建樓面：93.85 萬平方呎

• 地形：梯形

• 區位特性：位於火炭工業區北端，距地鐵站較遠

此地皮為近 20 年來火炭工業區最大規模官地，發展潛力大，適合倉庫、工作室、數據中心及多用途工廈。

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💰 標書競投與入標者概況

🔹 入標財團與企業

億京發展及策劃總監表示，此次入標考慮火炭地區多年未有土地推出、項目規模大、以及未來 2 至 3 年經濟及市場走勢的改善。

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🏗️ 可建樓面與用途分析

🔹 可建用途概覽

火炭工業地因其地理位置與面積條件，具備高度靈活性，適合多種企業型態與現代工業需求。可建樓面用途包括：

• 工業用途：適合生產、組裝及加工業，樓面面積大，能滿足重型設備需求。

• 倉庫：提供原材料或成品儲存空間，可配合物流配送中心使用，提高運輸效率。

• 直接支援工業營運的辦公室：設置企業管理、工程及研發辦公空間，便於生產線運作與人員協同。

• 資訊科技及電訊業：適合設立資料中心、伺服器機房及研發實驗室，符合ICT產業擴張需求。

• 研發中心：支援新產品開發及試製，符合政府及民間推動創新產業的策略。

• 媒體設計及製作：可設置影視拍攝棚、設計工作室及後期製作中心，提升文化創意產業密度。

• 驗車/修理中心：提供車輛檢測及維修空間，尤其適合新能源車及智慧車輛測試需求。

• 可循環再造物料回收中心：適合綠色環保企業，符合現代產業追求永續發展及環保法規。

整體而言，火炭工業地用途彈性極高，能承接從傳統製造到高科技研發的新型企業。該地塊樓面規模大、可承載多樣化產業進駐，對現代工商業發展具有重要吸引力。

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🅿️ 停車場設置與影響評估

• 停車位數量：305 個公眾停車位，符合政府對大型工業地及公共停車配套要求。

• 影響因素：

  1. 停車場不可拆售或另行分割，意味著土地與樓面配置需要整體規劃，增加建築成本。

  2. 停車場建設需遵循法規標準，包括坡度、排水及安全設施等，對設計與施工要求較高。

• 市場效應：

  1. 停車場設置增加項目總建築成本，可能影響投標價格及投資回報率評估。

  2. 對於大型企業而言，充足停車位能吸引員工及合作夥伴，提升項目整體價值。

  3. 美聯測量師行董事指出，此地皮樓面面積為近期政府推出其他工業地的約四倍，停車配套是投標及估值的重要考量因素，尤其在競標環節可能成為決定價格的關鍵因素。

綜合分析：

火炭工業地的可建樓面與用途具備高度彈性，無論是傳統製造業、現代科技業還是文化創意產業，都能找到合適的發展空間。然而，停車場與公共設施配置增加項目成本，也需投資者在商業規劃與資金分配上謹慎評估。對投資者而言，整合土地使用與停車配套的效率，將直接影響未來項目的市場競爭力與收益表現。

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📊 市場估值與樓面呎價分析

• 市場估值：21.4 億 – 37.5 億元

• 每呎樓面地價：2,300 – 4,000 元

• 估計平均地價：28.16 億元（每呎約 3,000 元）

表格：火炭工業地估值概覽

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🌐 火炭區供應與落成後售價預測

• 火炭區新工廈供應不多，地皮條款彈性大

• 可建新式多用途工廈，市場需求旺盛

• 預估落成後售價：7,000 – 9,000 元/平方呎，高於區內現有 4,000 – 5,000 元水平

此區段因土地稀缺及用途彈性，未來售價具有顯著增值潛力。

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💡 專家觀點與建議

1. 市場時機分析

   • 現時工商舖市場淡靜，但疫情影響將逐步消散

   • 預計 2 – 3 年後市場反彈，樓價穩定上升

2. 開發策略

   • 建議以倉庫、數據中心及多用途工廈為主，符合長期市場需求

   • 投資者需考量公眾停車位成本及不可拆售因素

3. 財務與投資風險控制

   • 建議分期投資，降低資金壓力

   • 結合財團合作分散風險

4. 產業聚落發展

   • 火炭區長期工業發展潛力大

   • 新工廈將帶動資訊科技、物流及中小企業集群形成

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✅ 結論

火炭工業地招標反映出市場對 工商物業及多用途工廈的強烈需求，近 20 年來最大規模的工業官地吸引 9 份標書競投。

• 市場估值 21.4 – 37.5 億元

• 可建樓面 93.85 萬平方呎

• 投資用途彈性高，適合倉庫、工作室、數據中心及辦公用途

• 預計落成後售價 7,000 – 9,000 元/平方呎

• 長遠將促進火炭區產業聚落形成，推動區域經濟發展

火炭工業地項目為投資者提供 高附加值、長期穩定收益與多用途開發機會，同時引領火炭工業區邁向新一輪發展高峰。

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