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2021 年，致茂電子以 30.8 億元將華亞科技園區大型廠房出售予關係企業凌華科技，此案不僅是房地產交易，更是台灣科技產業資產活化與戰略布局的縮影。致茂透過出售，認列 10.9 億元處分利益，財報立即增色，同時回租 5,566 坪確保產能不中斷，並釋放資金投入新廠與研發，專注於半導體與光電檢測等核心業務。另一方面，凌華一次性投資 30.8 億元，獲得企業總部與長期發展基地，整合分散部門，提升營運效率，並預留空間支援 IoT 與工業電腦市場擴張。這場交易展現「短期財務利多 + 長期成長布局」的雙贏效果。對投資人而言，致茂具備 EPS 提振與長期成長動能；凌華雖短期承壓，但整合後競爭力將顯著提升，成為未來台灣科技產業資本運用的重要示範。

🏢30.8 億交易案解析：致茂資產活化、凌華整合資源的雙贏局

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📑 目錄

• 📝 引言：一場雙贏的資產配置

• 🏢 致茂與凌華的企業背景

• 💰 華亞廠房交易大事紀

• 📊 財務數據逐列分析

• 🏭 華亞廠房戰略意義

• 📈 產業與市場背景

• 🔍 投資人觀點與建議

• ✅ 結論：雙方共創未來的關鍵一步

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📝 引言：一場雙贏的資產配置

2021 年初，台灣科技產業迎來一場備受矚目的資產交易──檢測設備大廠致茂電子（2360） 宣布將位於 華亞科技園區 的大型廠房，出售給其關係企業 凌華科技（6166）。
這筆交易金額高達 30.8 億元，不僅讓致茂一次性認列 10.9 億元處分利益，更協助凌華順利取得合適的總部與廠辦基地，解決長期以來因業務成長而導致的 空間不足與營運分散問題。

這個案例，乍看之下只是企業間的資產移轉，但實際上蘊含了更深層次的意義：

• 對致茂而言，是一次 資產活化、財務結構優化 與 專注核心業務 的契機；

• 對凌華來說，則是 長期擴張、資源整合 與 國際化布局 的重要一步。

因此，這不僅是一筆單純的房地產交易，而是一場 雙贏的企業戰略調整。

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🔎 交易背後的時代意義

台灣科技產業向來競爭激烈，廠房與土地不只是物理資產，更是 產能規劃、資本運作與產業策略 的核心元素。
隨著 5G、AIoT、半導體等新興需求快速爆發，企業除了要在技術研發上持續領先外，更需要靈活運用資產，確保在市場循環與景氣波動中保持競爭力。

1. 資產活化的浪潮

   • 過去台灣許多科技公司，因為早期購地建廠，手中握有大量價值不斷升高的不動產。

   • 當營運策略調整或廠區遷移時，出售並活化資產，成為最佳選擇。致茂就是典型案例。

2. 企業整合與效率提升

   • 凌華長期承租多處辦公空間，導致資源分散、管理效率下降。

   • 華亞廠房的購置，將成為其 總部基地，有助於集中研發與行政資源，並預留長期成長空間。

3. 資本運用的示範

   • 致茂雖然出售資產，但仍回租部分空間，確保生產不中斷。這種「售後回租」的模式，讓資產能同時發揮財務與營運價值。

   • 這樣的安排，也成為許多科技企業參考的 財務工程手法。

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🌏 放眼國際：台灣案例的全球對照

類似的資產處分與再配置，在國際科技產業也屢見不鮮：

• Intel 在不同階段出售或關閉部分廠區，將資金集中於先進製程與核心技術；

• IBM 多次處分非核心資產（如 PC 部門、伺服器事業），專注雲端與 AI；

• 三星電子 則透過不動產整合，逐步建立龐大的韓國本土園區生態系。

相比之下，致茂與凌華的合作更具特色：

• 致茂仍保留部分使用權（回租 5,566 坪），兼顧短期生產與長期財務；

• 凌華透過收購，一次性解決擴張痛點，並以合理價格取得位於科技園區的珍貴資產。

這樣的操作，既展現 台灣科技企業的靈活財務策略，也突顯了園區資產在企業長期競爭力中的重要性。

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💡 為何這場交易值得關注？

1. 金額龐大：30.8 億元交易，對台灣電子產業來說是指標性規模。

2. 雙方關係密切：致茂持有凌華 11.3% 股權，這不只是資產買賣，更有策略協同效益。

3. 財報效應顯著：致茂一次性獲利 10.9 億元，將直接反映在 EPS 上，對投資人極具吸引力。

4. 產業趨勢切入點：這場交易正好發生在 5G、半導體、工業電腦需求旺盛的背景下，具有更高的戰略含義。

這場「致茂賣廠房、凌華買總部」的交易，不僅是單純的企業資產移轉，更是 台灣科技產業資產活化、資本運用與產業整合的縮影。

從投資人的角度來看，這是一場 短期財報利多 + 長期成長布局 的雙贏局面。
從產業的角度來看，它揭示了 科技公司如何在新世代競爭中，善用資產靈活調度，創造更高價值。

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🏢 致茂與凌華的企業背景

🔧 致茂電子（2360）：檢測設備龍頭

• 成立時間：1980年

• 核心產品：電子量測設備、半導體測試、光電檢測

• 產業定位：台灣電子檢測設備領導者，主要受惠於半導體與5G需求

• 2020營收表現：

  • 5月營收 13.07億元（年增25.39%）

  • 前5月合計營收 58.37億元（年增20.26%）

  • Q1獲利 年成長近6成，創歷史同期新高

💻 凌華科技（6166）：工業電腦與解決方案領導者

• 成立時間：1992年

• 核心產品：工業電腦、嵌入式系統、物聯網解決方案

• 股權關係：致茂持股 11.3%

• 購廠原因：

  • 業務成長，廠辦不足

  • 分散租賃導致營運效率低

  • 收購華亞廠房後，建立企業總部

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💰 華亞廠房交易大事紀

📍 交易細節

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📊 財務數據逐列分析

📌 致茂：認列處分利益

• 出售總獲利 17.6億元

• 由於回租 30% 空間 + 持股凌華 11.3%，實際認列 10.9億元

• 資產活化，增加現金流，可挹注新廠與研發

📌 凌華：資本支出與長期建設

• 一次性投資 30.8億元

• 換取長期總部整合效益

• 減少租賃成本，提升營運效率

📊 雙方財務影響對比

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🏭 華亞廠房戰略意義

🎯 對致茂電子的戰略意涵

致茂出售華亞廠房，不只是單純的資產處分，而是一個 資本運用與產能布局的轉折點。

1. 資產活化與財務彈性提升

   • 致茂持有該土地自 1998 年起，20 多年來土地增值空間龐大。這次出售讓帳面利益高達 17.6 億元，實際認列 10.9 億元，不僅立即反映在 EPS，也使公司資產結構更加靈活。

   • 透過資產變現，致茂能更快回收資金，用於新廠建設與研發投入，避免資金沉澱於不動產。

2. 專注核心檢測設備業務

   • 致茂的核心競爭力在於 半導體測試與光電檢測，尤其受惠於 5G、伺服器與 AI 應用的崛起。

   • 出售廠房後，管理層能將更多心力集中於新技術研發、全球市場拓展，而非資產維護。

3. A7 新廠與回租策略的平衡

   • 雖然致茂已遷入 A7 廠區，但產能仍不足，因此以 回租 5,566 坪 的方式確保短期生產不中斷。

   • 這種「先出售、再回租」的模式，也展現企業 靈活的資產管理策略，既可釋放獲利，又不影響營運。

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🚀 對凌華科技的戰略意涵

對凌華而言，這筆交易更是一個 長期成長的基石。

1. 建立企業總部，整合分散資源

   • 凌華過去在台灣各地承租辦公空間，部門分散導致管理效率低。

   • 華亞廠房購入後，將作為 集團企業總部，整合研發、銷售、行政等核心單位。

2. 預留成長空間，支持未來擴張

   • 工業電腦與嵌入式系統的市場規模持續擴大。根據研究機構報告，全球工業電腦市場預估 2025 年將突破 70 億美元，年複合成長率（CAGR）約 6~7%。

   • 凌華在該領域擁有深厚技術，擴廠正是搶佔成長紅利的必要條件。

3. 提升國際競爭力與客戶信任

   • 對國際客戶而言，擁有 統一總部與研發中心 是信任的象徵。

   • 此舉有助於吸引更多國際專案合作，並在 IoT 與 AIoT 解決方案市場中站穩領先地位。

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📈 產業與市場背景

📡 半導體與 5G 測試需求

• 全球半導體市場：根據 WSTS 統計，2021~2025 年全球半導體市場年均成長率預估約 8%。

• 測試需求：隨著製程邁向 5 奈米、3 奈米，測試難度大幅提高，檢測設備需求持續增加。

• 5G 帶動高頻測試：致茂產品涵蓋通訊、光學與高速訊號測試，正好迎合 5G 與高效能運算（HPC）需求。

👉 這意味著致茂在出售廠房後，仍然能專注於核心成長市場，並利用額外資金加速技術開發。

💾 工業電腦與 IoT 市場

• 工業電腦應用：智慧製造、自駕車、醫療設備、智慧城市。

• 市場數據：根據 IDC，全球工控與 IoT 市場至 2025 年規模將超過 1 兆美元。

• 凌華優勢：

  • 在工業電腦模組、邊緣運算解決方案具競爭力

  • 進一步整合總部後，能縮短研發週期、快速推出新產品

👉 華亞廠房總部的啟用，將成為凌華 加速 IoT 與 AIoT 擴張的重要據點。

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🔍 投資人觀點與建議

💡 致茂投資分析

1. 中短期機會

   • 認列 10.9 億元處分利益，將挹注 EPS，2021 年財報亮點明顯。

   • 股價短期有機會因財報利多而上揚。

2. 長期發展

   • 受惠於半導體與光電檢測需求，核心業務持續成長。

   • 若 A7 廠進度順利，長期營收動能可望維持兩位數成長。

3. 潛在風險

   • 新廠進度延誤，可能造成產能瓶頸。

   • 全球半導體景氣循環波動，可能影響訂單能見度。

💡 凌華投資分析

1. 中短期挑戰

   • 資本支出增加，短期現金流壓力上升。

   • 需面對財報負擔，但對長期投資人而言屬於必要過渡期。

2. 長期價值

   • 總部整合提升管理效率，並有助於吸引國際大單。

   • IoT 與工控市場成長潛力龐大，長期估值可望提升。

3. 風險因素

   • 若產業景氣不如預期，營收增速放緩，將延長資本支出的回收期。

   • 國際競爭激烈，須持續投入研發才能維持領先。

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✅ 結論：雙方共創未來的關鍵一步

這筆 30.8 億元的廠房交易，可視為台灣科技產業 資產活化 + 長期戰略布局 的典範案例。

• 對致茂：

  • 即時獲利 10.9 億元，強化財務彈性

  • 專注核心業務，迎接半導體檢測需求爆發

  • 回租機制確保營運不中斷，兼顧短期與長期

• 對凌華：

  • 建立企業總部，提升組織效率

  • 預留成長空間，支撐 IoT 與工業電腦市場拓展

  • 強化國際競爭力與品牌形象

📌 投資人啟示：

這是一場「短期財務利多 + 長期成長布局」的雙贏合作。致茂投資人可期待 EPS 提振與長期檢測需求成長；凌華投資人則應看重總部整合後的長期潛力，即使短期財報承壓，長期仍具增值空間。

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