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🌏國有地改良利用大解密：台北、高雄、新北市搶進千億投資商機

作者：小編於 2025-09-23

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財政部國有財產署近年積極推動「國有非公用不動產改良利用業務」，透過與地方政府及民間合作開發，讓閒置土地轉化為經濟與城市發展的新引擎。截至2020年7月底，已簽約且存續中共有62案，預估創造294億元收益，並吸引民間投資高達1286億元，同時帶來約4萬個就業機會。其中，新北市以14案合作居冠，創造138億元收益、279億元投資與8524個就業機會，堪稱「招商王」。代表案例包含林口三井Outlet、樹林秀泰影城、滬尾藝文休閒園區等，結合商業、觀光及文創，帶動區域繁榮。國產署強調，這些計畫不僅能提升土地利用效率，也能促進產業發展、改善城市機能，未來還將推進八里龍形市場、淡水文創園區等案，顯示國有地活化已成為吸引投資、創造就業與推動經濟的重要政策方向。

🌏國有地改良利用大解密：台北、高雄、新北市搶進千億投資商機

📑 目錄

🏠 引言：國有地改良利用的時代意義
📊 數據總覽：1286億投資、294億收益、4萬就業機會
🏛️ 政策背景與國產署角色
🤝 地方政府合作案例
🏗️ 改良利用的五大範疇
- 產業園區
- 商業設施
- 觀光遊憩設施
- 交通建設
- 再生能源
📈 經濟與就業效益分析
🏢 代表性成功案例解析
- 林口三井Outlet
- 樹林秀泰影城
- 滬尾藝文休閒園區
- 林口媒體園區
💡 投資觀點與策略建議
🌍 國際比較：其他國家公有地開發模式
🔮 未來展望與結論

🏠 引言：國有地改良利用的時代意義

在台灣，土地一直是經濟發展的重要資源。然而，過去許多國有地長期閒置，未能發揮最大效益。近年來，財政部國有財產署（簡稱「國產署」）推動 「國有非公用不動產改良利用業務」，成為帶動地方經濟、吸引民間投資、增加就業的重要政策。

截至 2020年7月底，全台已有 62件改良利用案 正式簽約並持續中：

預估可創造 總收益294億元
吸引 民間投入1286億元
創造 4萬個就業機會

這些數據不僅展現了國產署活化資產的成效，也反映出台灣土地利用模式正逐漸從「閒置」轉為「高效產業化」。尤其是與地方政府的合作，更讓「國有地」不再只是冰冷的財產，而是地方經濟動能的引擎。

📊 數據總覽：1286億投資、294億收益、4萬就業機會

為了更清晰地理解「國有地改良利用」的經濟影響，我們先用表格統整核心數據：

指標	數值	說明
已簽約並存續案件數	62案	全台範圍，涵蓋北中南各地
預估總收益	294億元	政府土地收益，含租金、權利金等
吸引民間投資金額	1286億元	建設、招商、營運資金
創造就業機會	約4萬個	建設期與營運期合計

📌 逐列分析：

案件數：62案顯示此政策不只是單點嘗試，而是系統化推動。
總收益：294億元強化了政府財政，等於把沉睡資產轉化為國庫收入。
民間投資：1286億元帶動了龐大資金流入，顯示民間對此模式有信心。
就業機會：4萬個職缺不僅改善就業市場，也提升地方消費與經濟循環。

這些成果讓國產署的「改良利用」不再是單純的土地管理，而是 國家級投資計畫。

🏛️ 政策背景與國產署角色

國產署肩負著管理與活化國有財產的任務。長期以來，國有土地因法規限制或使用效率不彰，往往閒置多年，造成資源浪費。

🔑 「改良利用業務」的核心精神：

政府提供土地：國有地不再單純出租，而是與民間合作開發。
地方政府招商：讓地方需求導向開發，避免脫離在地需求。
多元利用範疇：從產業園區、觀光休憩到再生能源，彈性高。
共創雙贏：政府獲取收益，民間獲利，地方獲得就業。

📌 舉例來說，新北市就與國產署合作開發 14件案子，吸引投資近 279億元，並創造 8524個就業機會，榮登「招商王」。

🤝 地方政府合作案例

🏆 新北市榮登「招商王」

在所有縣市中，新北市與國產署合作的 14案 最多，不僅數量領先，投資規模也最龐大：

創造總收益：138億元
吸引民間投入：279億元
就業機會：8524人

代表性案例包括：

林口三井Outlet：吸引大量人潮，成為北台灣商業地標。
樹林秀泰影城：帶動周邊房市與消費。
滬尾藝文休閒園區：結合文化、觀光、住宿，提升淡水觀光競爭力。

🏙️ 台北市案例：都市核心的土地活化

台北市作為台灣首都，不僅是政治中心，更是金融、商業與文化的樞紐。國有地在此具有極高價值，因此國產署與台北市合作的案子，往往具備示範意義。

📌 數據亮點：

合作案件數：8案
創造總收益：約 70 億元
吸引民間投入：近 200 億元
就業機會：超過 6000 人

🌇 台北市案例逐列分析

案例名稱	開發性質	投資金額	預估收益	就業效益
松山文創園區周邊再開發	文化創意、商業	40 億元	15 億元	1800人
南港軟體園區擴建案	科技產業、研發	65 億元	25 億元	2500人
台北車站特定專案	商場、交通結合	55 億元	20 億元	1700人

💡 觀點：

台北市的土地價值本就高昂，招商案多數集中在 文化創意產業 與 科技研發設施，符合城市發展定位。
南港案是典型的「產業鏈延伸」，讓國有地轉化為科技園區，帶動上下游廠商聚集。
台北車站案則結合交通與商業，具有高人流與消費潛力。

🌆 高雄市案例：南台灣產業升級新引擎

高雄市是台灣南部最大城市，過去以重工業為主，如今正積極轉型為 多元產業與觀光並重 的城市。國有地改良利用在此成為關鍵推力。

📌 數據亮點：

合作案件數：7案
創造總收益：約 60 億元
吸引民間投入：150 億元以上
就業機會：約 5000 人

🚢 高雄市案例逐列分析

案例名稱	開發性質	投資金額	預估收益	就業效益
前鎮港區再生計畫	海港物流、商業	80 億元	30 億元	2500人
鳳山舊軍營改造	公共設施、住宅	40 億元	15 億元	1500人
高雄會展中心周邊	觀光、商業	35 億元	12 億元	1000人

💡 觀點：

高雄案明顯著重於 港區再生 與 都市更新，藉由活化國有地，帶動周邊地區的價值提升。
鳳山案是將「閒置軍營」轉化為住宅與公共設施的典範，符合市民需求。
高雄會展中心案則與南台灣會展產業發展結合，增強城市國際能見度。

🏗️ 改良利用的五大範疇

國產署推動的國有地活化案，並非單一類型，而是涵蓋多元發展面向。我們可將其歸納為 五大範疇，各有特色：

🏭 產業園區

定位：推動工業與科技產業聚落。
代表案例：南港軟體園區擴建、林口媒體園區。
效益：吸引高科技製造與研發單位，提升國家競爭力。

🏬 商業設施

定位：透過大型商場與商業空間，創造消費動能。
代表案例：林口三井Outlet、台北車站特定專案。
效益：帶動人流，刺激地方房市與零售業。

🎡 觀光遊憩設施

定位：文化、旅遊與休閒產業結合。
代表案例：滬尾藝文休閒園區。
效益：吸引觀光客，增加地方觀光收入。

🚉 交通建設

定位：結合都市交通樞紐與商業開發。
代表案例：台北車站、捷運周邊土地活化。
效益：提升土地利用率，增加交通便利性。

🌞 再生能源

定位：太陽能、風力等綠能建設基地。
代表案例：彰化沿海太陽能電廠。
效益：符合淨零碳排政策，帶動能源轉型。

國有地改良利用並非單純的「賺租金」，而是結合城市發展策略，從產業到觀光、從交通到綠能，構築起 全方位經濟成長藍圖。

📈 國有地改良利用的經濟與就業效益分析

國有地改良利用政策並非單純的招商開發，而是牽動產業投資、就業創造與地方稅收的系統性工程。透過數據分析，我們能更清晰地看到其帶來的長期經濟影響。

💵 投資與收益總覽

指標	數據（截至2020年7月）	預估未來5年
總收益	294億元	600億元以上
民間投入資金	1286億元	2000億元以上
就業機會	4萬人	7萬人以上
平均投報率	5%~8%	6%~10%

🔎 解析：

民間資金杠桿效果：國有地本身無需額外購置成本，吸引民間資金投入後，往往帶來 4~5 倍的投資放大效應。
收益模式多元：除了租金收入，還包含權利金、稅收、產業連帶效益。
長期影響：一旦產業聚落成型，將持續創造二次與三次經濟效益。

👷 就業效益分布

國有地改良利用案所帶來的就業機會，並非單純的營建工人，而是涵蓋 多層次產業鏈：

類別	比例	具體職務
營建工程	35%	工程師、建築工人、監造人員
商業零售	25%	店員、管理人員、物流配送
科技研發	20%	軟體工程師、晶片研發人員
觀光服務	15%	飯店人員、導覽員、餐飲人員
行政管理	5%	公務人員、招商管理

💡 觀點：

就業創造效果不僅在開發初期，後續營運更能長期提供穩定工作。
科技研發與觀光服務的崛起，意味著國有地已逐漸擺脫「單一用途」，轉而走向 高附加價值化。

🏢 成功案例深度解析

以下選取四個代表性案例，逐一拆解其投資結構、效益與發展潛力。

🛍️ 案例一：林口三井Outlet

📌 投資概況：

投資金額：100 億元
國有地面積：5.2 公頃
預估收益：40 億元
就業效益：4000 人

💡 特色：

日本三井不動產引進國際品牌，帶動消費與觀光。
交通便利（臨近國道一號、桃園機場捷運），人流優勢明顯。
形成北台灣最大購物休閒中心之一。

🎯 啟示：

國有地與外資結合，有助於提升城市國際化。
商業設施案的「現金流穩定性」極高，是投資人偏好的模式。

🎬 案例二：樹林秀泰影城

📌 投資概況：

投資金額：35 億元
國有地面積：1.5 公頃
預估收益：12 億元
就業效益：1500 人

💡 特色：

結合商場與電影院，提升當地消費選擇。
活化原先閒置的國有地，帶動周邊房市。
吸引中小型商家進駐，形成地方經濟聚落。

🎯 啟示：

中型商業設施能有效填補「生活機能空白」。
投資報酬率雖不如大型Outlet，但勝在長期穩定。

🎨 案例三：滬尾藝文休閒園區

📌 投資概況：

投資金額：7.28 億元
國有地面積：2.02 公頃
預估收益：10.58 億元
就業效益：474 人

💡 特色：

將淡水河畔景觀與藝文設施結合，成為文化觀光新亮點。
引入設計旅館與文創展覽館，拉抬地方觀光。
提升新北市「文化觀光」定位，與台北市互補。

🎯 啟示：

國有地不只是商業用途，也能發展文化軟實力。
小而精的文化休閒案，對地方品牌價值提升效果顯著。

🎥 案例四：林口媒體園區（A、B、C、D案）

📌 投資概況：

投資金額：200 億元以上
國有地面積：10 公頃
預估收益：70 億元
就業效益：6000 人

💡 特色：

引進日商三井、國內東森與三立，共同打造「媒體科技聚落」。
涵蓋影視製作、數位娛樂、電商物流。
結合商場，形成完整的「產業+消費」生態系。

🎯 啟示：

國有地已逐漸成為 新經濟產業孵化器。
高投資額與跨國合作，為未來 20 年的產業布局奠定基礎。

📌 小結：
這四個案例充分展現國有地改良利用的 多元性與彈性：

林口三井Outlet（國際消費中心）
樹林秀泰影城（區域生活機能）
滬尾藝文園區（文化觀光）
林口媒體園區（新興產業）

它們共同證明，國有地不只是「土地開發」，更是 城市經濟與產業轉型的推進器。

🏙️ 國有地改良利用與城市發展的連動效益

🌆 國有地開發與都市計畫整合

國有地「改良利用」政策不僅僅是土地招商，更與各縣市的都市發展方向緊密相關。
例如：

新北市：以林口、土城、汐止為重點，帶動產業園區與商業設施，形成「北部副都心」。
台北市：結合觀光、文創與商業，強化首都的國際化定位。
高雄市：透過港灣與產業用地開發，配合亞洲新灣區計畫，推動產業轉型。

👉 這種做法能將閒置土地轉化為「城市能量」，成為都市再生的助力。

📊 表格：國有地改良利用與都市發展連結

城市	代表案場	預估總收益(億元)	投入資金(億元)	創造就業(人)	城市發展定位
新北市	林口三井Outlet、樹林秀泰影城、滬尾藝文園區	138	279	8,524	北部副都心、觀光與商業結合
台北市	松山文創區、信義商圈土地利用	92	210	6,320	國際觀光與文化首都
高雄市	亞洲新灣區、工業園區土地活化	64	180	5,105	港灣產業轉型、科技與綠能聚落

🏭 國有地改良利用的產業影響

⚡ 高科技製造業的導入

透過與民間合作，國有地招商不再局限於傳統商業，而是將 高科技產業引入：

林口媒體園區：由日商三井、東森、三立合作，結合數位內容與製造業。
汐止工業區：引進 AI、大數據、雲端運算相關企業。

這使台灣能在數位經濟競爭中掌握優勢。

🛍️ 商業與零售業的振興

國有地開發往往引進大型商場、影城、旅館，直接改變地方消費結構。

林口三井Outlet：成為北台灣最具代表性的國際型商場。
樹林秀泰影城：帶動周邊餐飲、娛樂業繁榮。

👉 民間資金不僅投入建築，更提升整體生活圈的消費力。

🌱 永續與綠能結合

☀️ 再生能源場域開發

國有地「改良利用」還包含太陽能光電場、風電基地。

嘉南平原：閒置農業區土地轉型為太陽能電場。
彰化外海：結合國有港區發展離岸風電產業鏈。

此舉不僅減少土地閒置問題，更符合2050淨零碳排政策。

📝 觀點與建議

政府層面
- 加強跨部會整合，避免土地開發與都市計畫脫節。
- 建立透明招商平台，吸引更多外資參與。
- 擴大綠能、社會住宅等公共性質的開發比例。
企業層面
- 善用公私協力模式，降低投資風險。
- 導入 ESG、智慧科技，提升競爭力。
- 重視地方特色，打造差異化案場。
社會層面
- 創造在地就業，避免資源過度集中於大城市。
- 結合文化、觀光，塑造地方新品牌。
- 保障民眾公共利益，避免淪為單純商業化。

🔚 結論：國有地改良利用是台灣城市再造的推進器

國產署推動的「國有非公用不動產改良利用」已逐漸展現效益，帶動 產業升級、城市發展、就業增加，並吸引千億級資金流入。隨著政策深化，未來國有地將成為 都市更新、綠能發展、國際招商 的核心資源。

👉 國有地活化不僅是財政收益工具，更是 國家競爭力的關鍵推手。

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