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近兩年受到中美貿易戰與台商回流影響，桃園商用不動產掀起置產熱潮，其中中路特區憑藉核心地理位置、交通便利及鄰近成熟商圈，成為企業置產與投資首選。昭揚建築推出的「昭揚CBD」商辦案，採 31~68 坪中小單位規劃，可合併整層至 470 坪，並獲銀級綠建築認證，提供專業商辦物管與秘書服務，短時間已售出近七成。桃園商辦交易量及平均單價持續上升，2025 年交易件數達 2,010 件，年增率 110%，平均單價 61 萬元/坪，成長幅度居六都之首。中路特區商辦稀缺供給、內需型企業需求強勁，尤其律師、代書、室內設計師及文教機構為主要買家。未來隨區域交通與產業發展完善，商辦置產市場將持續穩定成長，中路特區有望形成北台灣核心商辦聚落，吸引更多企業與投資者進駐，創造區域經濟與商辦投資雙贏局面。

🏢桃園舊市區住辦大樓 vs 中路特區商辦：企業置產差異解析

📌 目錄

1. 📝 引言

2. 📊 桃園商辦市場現況

3. 🏙 中路特區地理優勢與交通分析

4. 🏢 昭揚CBD商辦案分析

5. 📈 市場趨勢與企業置產需求

6. 💡 觀點與建議

7. 🏁 結論

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📝 引言

近兩年受到 中美貿易戰影響，以及 台商回流設廠，桃園商用不動產市場掀起置產熱潮。作為北台灣重要產業聚落，桃園不僅工業區土地與廠辦交易活絡，商辦市場亦持續暢旺。

中路特區憑藉 核心地理位置、完善交通網絡及鄰近成熟商圈，吸引在地企業與專業人士置產，成為最新市場焦點。其中，由昭揚建築推出的「昭揚CBD」商辦案，短時間內已售出近 7 成單位，充分彰顯中路特區的商辦發展潛力與投資吸引力。

此外，桃園市政府近期規劃與基建提升，如 國道2號延伸、捷運機場線延伸及智慧交通系統建置，也同步帶動企業辦公與商辦置產需求。企業選擇在中路特區置產，不僅因地段優勢，也因周邊 司法園區、桃園市政府及成熟商圈 的互補性，使中路特區逐漸形成北台灣商辦新核心。

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📊 桃園商辦市場現況

🏙 六都商辦交易比較

🔹 從數據可以看出，桃園商辦交易成長幅度居六都之首，平均單價持續上漲，顯示在地企業與台商回流置產需求強勁。

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🏢 桃園商辦價格與成長幅度

• 近三年桃園商辦平均單價大幅上漲 26.8%~28%，主要原因包括：

  1. 中美貿易戰及供應鏈回流帶動企業辦公需求增加。

  2. 北台灣交通便利，臨近機場、高鐵及捷運，使跨區企業置產吸引力提升。

  3. 市場供給有限，特定區域如 中路特區 成為稀缺資產，價格彈性大。

• 根據 2025 年統計，桃園中路特區商辦平均單價達 62 萬元/坪，較前一年增長 約 15%，其中 31~68坪中小單位 為最熱門產品。

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📈 桃園商辦供給與需求分析

供給面

• 商辦主要集中於：

  1. 中正藝文特區：頂級商辦與高價物件聚集

  2. 舊市區住辦大樓：屋齡老舊、物業管理不足

  3. 新重劃區（青埔、經國）：生活機能尚未完善，需時間發展

需求面

• 在地企業及專業人士：律師、代書、設計師、文教機構、金融及中小企業

• 台商回流企業：帶來大量辦公室置產需求，尤其偏好 中小坪數、可合併整層、綠建築商辦

• 內需型商辦需求強勁，但市場上高品質供給有限

市場挑戰

• 舊市區辦公樓屋齡高、缺乏現代化設施

• 專業物業管理及智慧化系統缺乏，無法滿足企業辦公效率與形象需求

🔹 綜合分析：中路特區因地段、交通與商圈成熟，成為 2025 年桃園商辦投資首選區域，尤其適合中小坪數企業置產。

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🏙 中路特區地理優勢與交通分析

中路特區位於桃園市的核心地段，周邊鄰接成熟商圈及政府行政機構，形成天然的商辦熱區。其地理位置的優勢不僅提升企業辦公便利性，也吸引大量中小企業與專業人士置產。

• 北側：司法園區
  司法園區聚集律師事務所、代書行及法律相關產業，形成穩定專業客群。許多企業選擇在中路特區置產，方便與司法園區往來，節省通勤與行政時間。

• 南側：桃園市政府
  鄰近市政府辦公大樓，為企業處理行政、申請許可及公文往返提供極大便利，也增加辦公場所價值。

• 西側：國道2號東西向機場聯絡道
  交通便捷性突出，對物流及跨區企業尤為重要。企業辦公不僅方便員工通勤，也方便對外聯絡及業務拓展。

🔹 分析結論：中路特區結合核心商業區、成熟交通網與行政便利，形成極佳商辦置產地段，對建商及投資者而言，是北台灣最具潛力的商辦市場之一。

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🏢 昭揚CBD商辦案分析

🏗 建案特色與規劃

• 坪數規劃：單位面積31~68坪，可靈活合併整層至470坪，滿足不同企業規模與業務需求。

• 綠建築認證：取得銀級認證，節能環保，提升企業形象與長期使用成本效益。

• 社區服務：提供專業商辦物業管理、24小時安全巡檢與社區秘書服務，幫助企業處理行政、租賃及會議安排。

• 投資與自用兼顧：售價合理，既符合企業自用需求，也吸引置產投資者。

📊 銷售狀況與客群分析

• 售出率：雖尚未正式公開，已售出約 70% 單位，顯示市場需求旺盛。

• 客群構成：主要包括律師、代書、室內設計師、文教機構及中小企業，屬於內需型高穩定性客群。

• 購買模式：以自用為主，也有投資者一次購買多個單位，反映企業與投資市場雙重需求。

🛎 物業管理與社區服務

• 24小時物業管理：確保辦公大樓安全與正常運作，提升租戶與買家信任感。

• 社區秘書服務：協助租賃、行政與會議管理，降低企業管理負擔。

• 店面配置：唯一店面已與金融銀行簽約，增加商業便利性，提升整體商辦價值。

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📈 市場趨勢與企業置產需求

🔹 台商回流與在地企業需求

1. 台商回流：受到中美貿易戰與產業鏈重組影響，大量台商將生產與研發中心回流桃園，帶動對現代化辦公場所的需求。

2. 在地中小企業：本地企業追求整合辦公環境，重視綠建築與智慧化設備，提升企業形象及運作效率。

3. 內需型商辦需求高：多數客群為律師、代書、文教機構及設計師，需求穩定且長期，對中路特區商辦市場形成支撐。

4. 市場供給有限：舊市區住辦大樓多數屋齡老舊，缺乏專業物業管理與綠建築設施，難以滿足新型辦公需求。

🔹 投資潛力分析

• 租售比高：中路特區辦公單位稀缺，租金回報潛力大。

• 增值潛力：區域周邊交通改善與商圈成熟，預期未來商辦價格將持續上升。

• 企業自用需求：企業選擇自用可提升品牌形象與運營效率，同時為投資者提供穩定的潛在租戶市場。

🔹 總結：中路特區商辦市場具備穩定內需型客群、稀缺供給、良好交通及行政便利性，是建商開發及投資者置產的黃金地段。

🔹 青埔、經國重劃區對比

🔹 中路特區成熟且需求集中，成為最佳置產選擇。

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💡 觀點與建議

🏗 對建商

1. 布局策略：建商應持續布局中路特區商辦市場，透過地理核心優勢與成熟商圈資源，打造高附加價值產品。尤其可針對 31~68坪中小單位規劃，提供可合併整層的彈性設計，滿足不同企業規模需求。

2. 綠建築與智慧化管理：綠建築與智慧化管理系統不僅符合法規要求，也能提升企業購置意願與租售價值。建商可進一步導入 節能監控、智慧門禁、消防物聯網系統，增加辦公大樓的附加價值。

3. 物管與社區服務：強化專業物業管理與社區秘書服務，例如協助企業辦理租賃、行政、會議室預約與安全管理，打造完整服務鏈，吸引自用及投資型買家。

💼 對投資者

1. 選擇策略：投資者可鎖定中小坪數單位，搭配整層合併策略，兼顧自用及投資收益。這種方式可提升 租賃靈活度與長期增值空間。

2. 收益分析：中路特區因周邊企業密集、交通便利，商辦租金增值潛力高。投資者應考慮租售比與回報率，並評估 台商回流及在地企業需求穩定性。

3. 長期布局：建議投資者將中路特區視為長期資產配置核心，隨著市場成熟，區域價值將逐步提升，帶動租金及物件增值。

🏛 對政府與政策制定者

1. 土地活化與規劃：建議政府透過土地活化、都市更新及重劃區規劃，增加中路特區商辦供給，滿足企業增長需求，並維持市場穩定。

2. 政策支持：可提供稅務優惠或融資補助，鼓勵建商及企業購置高品質商辦，提升桃園商辦整體品質與競爭力。

3. 產業與城市結合：將商辦供給與城市發展、工業區布局、交通建設連動，例如增設智慧交通系統、完善停車及物流設施，確保企業運作效率與城市安全。

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🏁 結論

桃園中路特區憑藉核心地理位置、成熟商圈、便捷交通，已成為北台灣企業置產首選區域。昭揚CBD作為區內唯一在售的A級商辦案，自推出以來，短時間內已售出近 7成單位，充分反映在地企業與專業人士的購置意願。

展望未來，中路特區將承接舊市區外溢商辦需求，形成成熟商辦核心區域，同時帶動周邊商圈活絡與經濟發展。隨著台商回流、中小企業擴張以及政府政策支持，預期此區商辦價格將穩步上升，租賃市場亦會更加活絡。

綜合觀察，中路特區具備三大核心優勢：

1. 區位優勢：核心商業地段，交通便捷，鄰近市政府及司法園區。

2. 市場潛力：企業置產與租賃需求穩定，內需型客群占比高。

3. 資源完整：建商提供高品質物管、綠建築及智慧化辦公設施，保障使用體驗。

因此，建商、投資者與政府應形成三方聯動：建商打造高品質產品、投資者鎖定優質資產、政府提供土地與政策支持，形成完善的商辦生態系統。這不僅提升桃園商辦市場競爭力，也將中路特區塑造成北台灣企業置產與辦公的新典範，帶動桃園整體城市經濟與產業發展同步成長。

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