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富旺國際開發（6219）2020–2021 年營收創歷年新高，雙事業策略—建案與工業不動產—形成互補效應。建案方面，台中高鐵特區「世界之翼」、新竹站前大時代系列及其他完工新屋共計 16 億元收入，占總營收約 74%，銷售率高達 82%，顯示都市核心區域住宅需求強勁。工業不動產方面，中彰國際工業城及桃園南崁工業區等土地及廠房順利處分，總收入 5.4 億元，占總營收約 25%，投報率約 25%，顯示工業用地仍具高投資價值。受惠於台商回流、低利率環境及新台幣升值，富旺的雙事業模式不僅提供穩定現金流，也分散市場風險，未來建案總銷 114.09 億元、工業不動產 10.82 億元，預期持續推升公司營收與股東價值，展現長期成長潛力。

🏢都市建案與工業不動產雙軌並行，富旺的成功秘訣

📑 目錄

1. 💡 引言：富旺雙事業概況

2. 🏘️ 建案營收分析

3. 🏭 工業不動產營收分析

4. 📊 營收結構與貢獻比重

5. 🌏 市場環境與政策影響

6. 🧐 專家觀點與策略建議

7. 💰 投資人與股東參考分析

8. ✅ 結論與未來展望

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💡 引言：富旺雙事業概況

富旺國際開發（股票代號 6219）於 2020 年 11 月創下歷年 單月合併營收 1.54 億元新高，較去年同期成長 62%。累計 2020 年 1–11 月合併營收 21.58 億元，較同期大幅增長 58%，刷新歷年同期紀錄。

雙事業模式是營收增長核心：

• 建案收入占比 74%：包括台中高鐵特區「世界之翼」、新竹「站前大時代一期/二期」、台中「心海苑」、雲林「匯幸福」等新屋完工認列。

• 工業不動產收入占比 25%：中彰國際工業城順利過戶、桃園南崁工業區土地處分。

市場利多因素：

1. 台商回流資金效應

2. 新台幣升值帶動外資投資

3. 政府低利率購屋政策刺激需求

富旺董事長表示，雙事業的營收互補，使公司在疫情不確定性下仍能創造亮眼業績。

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🏘️ 建案營收分析

主要建案銷售概況

分析：

• 世界之翼為高端置產首選，銷售率達 82%，對整體建案收入貢獻最大。

• 新竹與台中建案分布均衡，滿足首購族及換屋需求。

• 雲林地區新案「匯幸福」雖戶數少，但高單價策略增加毛利貢獻。

建案市場趨勢與策略

• 策略一：分期付款與低利率貸款，降低消費者購屋門檻。

• 策略二：都市近郊建案布局，吸引首購及置產族群。

• 策略三：結合建案品牌與生活機能，提升附加價值與銷售力。

市場趨勢：

• 台商回流與資金回流帶動建案熱度上升

• 政府低利率與購屋補貼政策刺激成交量

• 新台幣升值吸引投資型買家進場

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🏭 工業不動產營收分析

中彰國際工業城案例

• 投資報酬率約 25%

• 已完成順利過戶

• 營收貢獻 5.4 億元

• 提供廠房出租與土地開發收益雙重模式

分析：

• 中彰國際工業城定位中小企業與科技廠房，符合市場需求

• 高報酬率吸引投資者進駐

• 結合建案營收，形成雙事業互補效應

桃園南崁工業區交易分析

• 文件作業完成後，預計 2021 年底過戶完成

• 交易金額及處分利益將進一步挹注公司營運

工業不動產投資回報率分析

• 平均投報率 20–25%

• 投資標的主要為科技園區及中小企業廠房

• 具穩定現金流與長期增值潛力

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📊 營收結構與貢獻比重

分析：

• 建案仍是營收主力，工業不動產提供穩定現金流

• 雙事業模式降低單一市場風險，提高公司抗壓能力

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🌏 市場環境與政策影響

台商回流效應

• 資金回流帶動建案及工業不動產需求

• 創造交易熱潮與高成交率

新台幣升值與低利率環境

• 外資及台商置產意願增強

• 低利率降低購屋成本，提高購買力

消費者需求與購屋意願

• 都市近郊建案受首購族青睞

• 投資型置產族群熱度高

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🧐 專家觀點與策略建議

建案策略建議

1. 都市核心區域布局
   專家建議富旺持續深耕都市核心區域，如台中、高雄、新竹等人口密集、交通便利的地段，吸引首購族及置產型客群。

   • 案例分析：台中高鐵特區「世界之翼」銷售率達82%，顯示核心地段建案熱度高。

   • 策略效益：高附加值地段可提升毛利率，並強化品牌形象。

2. 結合生活機能與生態環境

   • 規劃完善公共設施（社區花園、運動場、綠地）

   • 提供商圈便利（超市、學校、交通）

   • 強化智能建築與綠建築認證
     → 可吸引中高端買方，提高銷售速度與溢價能力

3. 多元產品線策略

   • 高單價豪宅：滿足高資產族群

   • 中單價首購型建案：拓展首購族市場

   • 小型套房與商辦結合：吸引投資型買家
     → 建立多層次銷售結構，降低單一市場風險

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工業不動產策略建議

1. 聚焦科技園區與中小企業需求

   • 專家指出，台灣中小企業回流持續，尤其科技與製造業廠房需求強勁

   • 以中彰國際工業城為例，投資報酬率達25%，符合資金高效率運用需求

2. 提高投報率與出租率

   • 可採「廠房租售結合」模式：短期出租產生穩定現金流，長期出售創造資本利得

   • 設計可擴展模組化廠房，隨企業成長增加租用空間，提高出租率

3. 政策與法規配合

   • 配合政府提供之工業園區土地稅收優惠

   • 鼓勵租賃中小企業優先進駐，降低廠房空置率

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投資策略分析

• 雙事業模式分散風險

  • 建案收入提供穩定現金流

  • 工業不動產收入提供高報酬投資

  • 互補效應降低市場波動對公司營收影響

• 長期資金運用建議

  • 建案資金可用於拓展新建案或提升建案附加價值

  • 工業不動產收益可再投入科技園區開發，形成循環增長

• 風險控管

  • 疫情或政策變動可能影響購屋意願與廠房需求

  • 建議公司建立多元客戶基礎，降低依賴單一市場或單一產業風險

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💰 投資人與股東參考分析

盈餘展望

• 完工建案陸續入帳，總銷金額 114.09 億元

• 工業不動產總銷金額 10.82 億元

• 雙事業模式使公司具備穩定現金流與高報酬投資組合

風險評估

機會分析

• 台商回流持續：帶動建案及工業不動產需求

• 低利率環境：降低購屋成本，提高消費者購買意願

• 資金回流效應：投資者積極投入建案與工業用地

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✅ 結論與未來展望

富旺國際開發雙事業模式—建案與工業不動產—形成互補效應，帶動 2020–2021 年營收創歷年新高。

建案展望

• 完工建案陸續入帳，總銷金額 114.09 億元

• 都市核心區域建案持續熱銷，高單價策略提升毛利

• 建案結合生活機能與綠建築認證，提高附加價值

工業不動產展望

• 工業用地及廠房銷售、出租穩定收益

• 桃園、台南、台中科技園區為主要布局，滿足中小企業需求

• 模組化廠房設計提高出租率與資本增值潛力

市場趨勢

• 台商回流持續，帶動市場需求

• 新台幣升值及低利率環境，提升置產意願

• 政府政策利多，促進建案與工業不動產交易

結論：雙事業模式不僅穩定公司營收，還提供投資者與股東高報酬與低風險的長期發展潛力。未來 5–10 年，隨著台灣經濟發展與都市化需求增長，富旺的雙事業策略將持續發揮成長動能。

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