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📈 房價上漲還是泡沫加劇？新青安鬆綁與銀行法30%上限的衝擊比較

作者：管理員於 2025-09-12

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行政院自2025年9月起宣布，新青安房貸不再計入《銀行法》第72-2條30%放款上限，此舉短期內有效緩解房貸荒與撥款延宕問題，並立即提升銀行承作意願。政策主要支持39歲以下首購族，累計核貸近13萬戶、總額近1兆元，預期將推動交易量回升。然而，專家警告，短期利多可能伴隨長期風險：銀行雖增放款彈性，但仍需嚴守風控規範；年輕首購族雖能提前入市，卻可能承擔利率回升與寬限期結束後的財務壓力。政策雖利於剛性需求，但若過度干預房市，可能形成「政策市」，削弱市場供需自律，並加劇資產泡沫與世代負擔。本文全面剖析新青安鬆綁對房價、銀行、首購族與市場長期展望的影響，並提供專家建議與Q&A，幫助讀者審慎判斷2025下半年是否適合入市，以及2027政策結束後的潛在風險。

📈 房價上漲還是泡沫加劇？新青安鬆綁與銀行法30%上限的衝擊比較

📖 目錄

💡 引言：政策鬆綁與房市焦點
📊 新青安政策解析
🏦 銀行與金融機構影響
👨‍👩‍👧‍👦 首購族與青年族群影響
📈 市場與房價影響
💠 專家觀點與策略建議
❓ Q&A：讀者常見疑問
🔮 結論與市場展望

💡 引言：政策鬆綁與房市焦點

行政院於2025年9月正式宣布，新青安（青年安心成家購屋優惠貸款）房貸將不再計入《銀行法》第72-2條的不動產放款上限。此舉在市場引發熱烈反應，短期內營建股普遍上漲，房市交易量亦出現回升。許多首購族看似迎來「政策紅利」，然而表面利多背後，潛藏多重風險：銀行與建商可能成為主要受益者，而年輕購屋族則可能承擔未來房貸壓力與財務風險。

新青安鬆綁政策，核心目的在於解決「房貸荒」與撥款延遲問題，尤其針對已核貸但尚未撥款的案件，銀行可直接排除72-2條限制，使資金流動更為順暢。從歷史數據觀察，自2023年政策上路以來，至2025年7月底，新青安貸款累計核貸達12萬9,464戶，總金額約9,994億元，其中39歲以下首購族占比高達72.76%，顯示政策主要支持年輕購屋族。

然而，政策鬆綁是否真正意味房價將再度上漲？首購族是否適合在2025下半年入市？新青安政策於2027年到期後，市場又可能面臨哪些風險？

📊 新青安政策解析

🔹 核心鬆綁內容

行政院拍板：自2025年9月1日起，新青安貸款不再受《銀行法》第72-2條「不動產放款占比30%」上限約束。
回溯適用：9月1日後撥款案件即適用新規，已核貸未撥款者也可享受放寬。
徵審與貸後管理：財政部將強化新青安貸款審查及管理，金管會提醒銀行不得搭售金融商品，並維持貸款風控標準。

🔹 放寬30%上限的意義

《銀行法》第72-2條立法目的在於防止銀行過度集中房地產資金，保護金融體系穩健運作。排除新青安貸款後，銀行可釋出更多房貸額度，減少「貸不出款」窘境，短期將緩解房貸荒。

項目	原規定	新規定	影響
不動產放款占比上限	30%	新青安貸款不計入	銀行放款量能提升，民眾撥款更順暢
申貸族群	全部	以青年首購族為主	支持年輕族群剛性需求
撥款時間	無回溯	2025/9/1後撥款即適用	已核貸未撥款案件受益

🔹 回溯適用與即刻生效

自2025年9月1日起辦理的新青安撥款案件立即生效。
過去因銀行額度受限而延遲撥款的案件，可重新申請適用新規。
有助於 縮短等待時間、提升首購族交易意願、緩解房貸壓力。

🏦 銀行與金融機構影響

🔹 流動性與風控分析

行政院長卓榮泰指出，銀行房貸逾放比率低，資產品質穩健，目前流動性充足。放寬30%上限後：

銀行承作新青安貸款壓力下降
可避免因核貸額度受限而失去客戶
強化貸後管理仍需落實，以防系統性風險累積

🔹 房貸供給與撥款延宕問題

目前新青安核貸案件累計近 13萬戶，總金額約 9,994億元
約 72.76% 為39歲以下申貸族群
放寬上限後，可望快速釋出積壓的貸款，滿足市場剛性需求

👨‍👩‍👧‍👦 首購族與青年族群影響

🔹 年齡結構與申貸比例

根據金管會統計，新青安累計核貸 12萬9,464戶，其中39歲以下占 72.76%，40至49歲占 22%，50歲以上僅占 5%。這顯示政策主要支持 青年首購族群，意在降低首次購屋門檻、縮短等待時間。

年齡區間	核貸戶數	比例
18-39歲	94,038	72.76%
40-49歲	28,281	22%
50歲以上	6,145	5%

觀察重點：高比例的年輕族群入市，雖可刺激房市交易量，但也將 長期財務風險集中於年輕世代。若房價回調或利率上升，首購族可能面臨現金流壓力。

🔹 資金安排與風險評估

首購族應注意以下風險：

歷史高點入市：若市場已接近高點，短期房價波動可能導致資產貶值。
高槓桿貸款：五年寬限期結束後，利息與本金攤還壓力大幅上升。
政策依賴：新青安補貼與放寬措施有期限，政策終止後貸款壓力將集中於個人。

建議策略：

量入為出，避免全額貸款買入
利用緩衝期進行資金安排
關注利率趨勢與市場成交量

📈 房市與房價影響分析

🔹 短期交易量與房價波動

新青安鬆綁後，短期房市呈現以下現象：

交易量回升，首購族入市意願增加
部分區域房價有小幅上漲，特別是台北、新北、桃園等核心都會區
建商手中庫存釋出速度加快，營建股股價上漲

表格：政策前後房市影響比較

指標	政策前	政策後	影響
交易量	較低	回升5-10%	市場活絡
房價漲幅	穩定	小幅上漲2-3%	核心區最明顯
銀行放款	受限	釋出積壓額度	緩解房貸荒
首購族負擔	高	可短期入市	長期仍有財務風險

🔹 長期泡沫與政策市風險

若政策持續干預房市，價格可能 偏離基本面
形成「政策市」：房價不再完全由供需決定，而受政策調控左右
長期可能累積 金融系統性風險，類似日本90年代的房地產泡沫模式

💠 專家觀點與策略建議

💡 對首購族

審慎評估購屋時機，避免高槓桿在歷史高點入市
利用緩衝期安排資金，但警惕政策補貼結束後本利攤還壓力
分散風險，優先考慮自住需求而非投資投機

💡 對銀行

維持風控標準，防範系統性違約潮
適度審慎釋出貸款，避免過度擴張
強化貸後管理，確保資產品質穩健

💡 對投資人

關注政策動態與房市供需
避免跟風投機，選擇長期自住或低槓桿投資策略
評估潛在政策變數對房價的影響

❓ Q&A：讀者常見疑問

Q1：新青安鬆綁後，房價會馬上上漲嗎？

A1：
短期內，政策鬆綁可能刺激部分交易量，尤其在北北桃核心區及熱門學區，建商可能因需求回溫調整售價。然而整體房價上漲仍受多重因素影響：

利率變動：若央行維持升息，房貸成本提高，抑制購屋需求。
金融政策：其他房貸管制、貸款審核標準仍可能限制過熱現象。
經濟環境：薪資成長、就業狀況、通膨影響購屋意願。

💡 實例：台北市信義區新建案，政策鬆綁首週成交量增約8%，房價漲幅僅2%，顯示成交量回升不代表房價大幅上漲。

Q2：首購族何時入市最合適？

A2：
建議首購族避開歷史高點，考慮以下條件：

市場降溫：成交量穩定或小幅下降，降低套牢風險。
利率穩定：貸款利率下降或穩定，減少每月本利攤還壓力。
個人財務能力：評估收入、支出及緊急資金，避免高槓桿。
政策到期時間：新青安補貼、寬限期及其他政策影響。

💡 策略建議：分批入市或選擇中小型自住需求房型，降低長期風險。

Q3：銀行是否會因政策鬆綁而過度放款？

A3：
雖政策提供額度彈性，但銀行仍須遵循風控與資本規範：

資本充足率要求：確保有足夠資本應對貸款風險。
信用審查：強化徵信及自住切結書，防止貸款被用於投資投機。
風險控管：保持不動產放款占比在合理範圍，避免系統性風險累積。

💡 觀察角度：公股銀行因72-2條限制部分案件無法撥款，排除後短期可增加放款量，但長期仍需控制整體資產質量。

Q4：新青安政策結束後會怎樣？

A4：
政策結束後，首購族可能面臨：

本利攤還壓力增加：寬限期結束後，每月還款金額增加。
房價調整風險：若市場下跌，短期入市者可能面臨資產貶值。
長期財務規劃壓力：需考慮再融資或資產配置，以降低風險。

💡 風險管理建議：提前準備儲備金，選擇利率浮動型或固定利率結合策略，定期檢視財務狀況。

Q5：政策鬆綁是否會造成「政策市」？

A5：
新青安鬆綁短期刺激市場，但長期可能導致：

政策市現象：房價受政策影響大於供需。
泡沫累積：過度依賴補貼與貸款彈性，系統性泡沫風險增加。
世代財務負擔：年輕首購族承擔政策帶來的潛在風險。

💡 建議：政府應搭配市場教育與風險警示，購屋者需保持理性。

Q6：哪些族群最適合申請新青安？

A6：

年輕首購族（20–39歲）：政策主要支持自住需求。
自住需求明確的家庭：非投資用途，避免追高。
財務穩健、收入可支撐貸款者：利於政策發揮最大效果。

💡 注意：不建議高槓桿、短期投資心態的購屋者使用新青安貸款，以避免未來財務壓力。

Q7：如何降低政策風險？

A7：

多渠道資訊蒐集：關注央行、財政部公告及房市動態。
財務規劃：確保每月還款不超過收入40%，預留緊急資金。
分散投資：不將全部資金集中於房地產。
利率策略：適度選擇固定或浮動利率結合，降低利率波動風險。

🔮 結論與市場展望

短期

政策注入活水，交易量回升
銀行放款壓力減輕
風險主要由青年首購族承擔

中期

房價可能維持高位
系統性風險逐步顯現
投資者與購屋族需審慎規劃財務

長期

若政策持續干預，台灣房市可能演變為 「政策市」
市場供需失去自律，泡沫累積
影響整體金融健康與世代公平

新青安房貸鬆綁，短期看似利多，但潛藏長期風險。首購族應謹慎評估入市時機與財務承擔，銀行與投資者亦需維持風控與理性判斷。政策雖解決「房貸荒」，但未必解決房市根本問題，未來仍需關注政策變化、利率走勢與市場供需。

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