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近兩年，台灣壽險業在升息與資本市場波動背景下，加速將資金布局於大台北以外的房地產市場，以追求穩健收益與高報酬率。受到美國強勢升息與台灣央行連續加碼影響，北市核心商用不動產收益率僅約 2.5%，低於壽險業內部門檻，促使資金轉向新竹、台中、桃園及台南等地。以新竹為例，新光人壽、全球人壽、中國人壽及富邦人壽合計投資 164.13 億元，涵蓋萊恩廣場與國賓飯店等標的；台中中國人壽出手 120.5 億元購置豐邑市政核心辦公大樓；桃園國泰人壽投資約 120 億元，包括廣豐新天地及多筆工業地產，被譽為「桃園王」；台南則由南山人壽等布局國際南科廠辦園區。壽險業透過多元投資策略、分散風險，兼顧收益率與資產穩健性，推動外縣市房地產市場活絡，並在升息環境下建立可持續投資模式，為市場提供新的觀察角度與投資參考。

📌 新竹、台中、桃園成壽險資金新寵！短短兩年投資金額破千億

📑 文章目錄

• 🌏 引言：升息環境下的壽險投資轉向

• 📊 台灣壽險業房地產投資總覽

• 🏢 新竹：科技城帶動壽險買盤（新光、全球、中壽、富邦案例）

• 🏬 台中：市政核心百億交易案

• 🏭 桃園：國泰人壽稱霸「桃園王」

• 🏗️ 台南：南科熱潮與工業地產投資

• 💡 專家觀點與趨勢建議

• ✅ 結論：壽險投資下一站在哪？

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🌏 引言：利率升息壓力下的壽險投資策略

近年來，台灣壽險業正面臨前所未有的投資挑戰與市場壓力。首先，受到美國強勢升息影響，全球債券價格出現大幅下跌，加上股市波動，導致壽險業的固定收益與投資組合面臨重整壓力。對於以穩健收益為主要目標的壽險資金而言，這是一個必須快速應對的外部挑戰。

其次，台灣央行自 2022 年以來連續升息，累積升幅已達 1.5 碼，使壽險業對房地產投資的最低收益率門檻迅速拉高至 2.47%。在此情況下，北市核心商用不動產雖然地段優越，但報酬率僅約 2.5%，已接近壽險業內部的最低收益要求，難以滿足投資回報目標。由此可見，北市市場的投資空間逐漸受限，促使壽險業者不得不尋找新的收益來源。

因此，壽險資金逐步向大台北以外的高收益區域轉移，特別鎖定新竹、台中、桃園及台南等地。這些區域不僅工業發展成熟、產業活絡，還有大量商用與工業地產供應，為壽險業提供了穩定租金收益及潛在資本利得。據統計，短短不到兩年內，壽險業者在上述區域合計投入資金已逾千億元，涵蓋辦公大樓、商業中心、倉儲物流及工業地產等多元標的。

同時，這種布局策略也反映了壽險業在升息與利差縮小背景下，積極調整投資組合、分散風險的操作邏輯。壽險業不再單純追求核心區域的安全性，而是平衡收益率、風險管理與資產流動性，將投資視角拓展到具成長潛力的都市周邊與次核心城市，形成「穩健收益 + 高收益潛力」的雙重投資策略。

綜合來看，升息環境不僅改變了壽險業的投資邏輯，也加速了大台北以外城市的不動產資金流入。這將對當地房地產市場產生深遠影響，也為投資人提供了新的觀察視角：如何透過壽險業資金布局，判斷未來商辦、工業及倉儲物流地產的投資潛力。

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🏢 新竹：科技城帶動壽險買盤

新竹被視為台灣的「矽谷」，擁有完整的半導體與科技產業鏈。這些企業對 辦公室、商用不動產、酒店 的需求長期穩定，吸引壽險業大舉進駐。

📌 代表交易案：

• 新光人壽：以 56.4 億元購入「新竹萊恩廣場」

• 全球人壽：以 58 億元買下「新竹國賓飯店（含行政大樓）」

• 中國人壽、富邦人壽：持續布局中小型商辦與飯店

💡 分析與觀點

• 收益率優勢：新竹商辦收益率普遍高於北市，符合壽險門檻。

• 產業需求支撐：竹科企業擴張，對辦公與零售空間需求穩定。

• 潛在風險：過度集中於單一產業鏈，若科技景氣波動，租金回報恐受影響。

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🏬 台中：市政核心百億交易案

台中近年快速成長，市府積極推動七期、單元二等區域建設，讓壽險業看到中長期潛力。

📌 代表交易案：

• 中國人壽：砸下 120.5 億元買進「豐邑市政核心辦公大樓」

這是大台北以外少見的百億商辦交易，象徵壽險資金對台中市場的信心。

💡 分析與觀點

• 區域成長性：台中人口紅利與產業多元，商辦出租潛力強。

• 收益率亮點：高於北市核心區域，租金成長潛能顯著。

• 潛在挑戰：商辦市場若新增供給過多，恐壓縮租金成長幅度。

🌏 土地資產股成投資焦點：大同、泰豐輪胎、中福的隱藏價值與挑戰

📌 第一部分：公司土地資產與股價現況深度解析

🏭 大同：龐大土地資產卻成「沉睡巨獸」？

大同（2371）作為台灣家喻戶曉的老牌企業，早期在電器、重電領域奠定基礎，但近年營運表現相對疲弱，真正吸引投資人目光的，反而是其龐大的土地資產。根據公開資訊，大同在全台擁有超過 數十萬坪土地，其中包含：

• 📍 台北市中山北路總部大樓

• 📍 桃園、台中、嘉義等地的工業用地

• 📍 林口、三重的商業與住宅用地

這些土地若依照市價估算，潛在價值可能高達 千億元以上。然而，問題在於：

1. 資產活化速度緩慢：
   大同曾多次喊出土地開發計畫，但實際落地有限。投資人質疑管理層缺乏效率，導致土地價值無法及時反映在財報與股價上。

2. 經營權之爭消耗能量：
   過去大同經營層與市場派大股東多年爭奪，消耗了大量公司資源，也讓「資產題材」淪為市場炒作工具，而非實質利多。

3. 債務壓力與流動性風險：
   雖然土地價值驚人，但大同財報仍顯示高負債比，若資產無法有效活化，現金流壓力恐導致經營持續困境。

📈 股價表現：

大同股價長期在低檔徘徊，常因「資產題材」而短線拉升，但未能形成長期上漲趨勢。例如：2021 年市場派爭奪經營權期間，股價曾因預期資產活化而飆升，但隨後回落。

📊 總結觀察：

大同確實擁有龐大土地資產，但「沉睡資產」何時能轉化為實際獲利，仍取決於管理層的決心與政策配合。若能與都市更新政策結合，大同的資產題材仍可能爆發。

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🏢 泰豐輪胎：本業衰退，但土地是「最後防線」

泰豐輪胎（2102）原本是台灣知名的輪胎製造商，然而在中國與東南亞廠商競爭下，本業營收與獲利逐年下滑。如今支撐其市值的，主要是位於桃園、中壢等地的土地資產。

• 📍 桃園中壢廠區：屬於工業用地，面積龐大，隨著桃園產業升級與人口移入，具備再開發潛力。

• 📍 台北市部分商業土地：價值雖高，但規模有限。

然而，泰豐的困境在於：

1. 土地開發進度停滯：
   雖然資產價值存在，但多年來沒有明確開發計畫，甚至因財務問題，開發案一再延遲。

2. 財務表現不佳：
   本業獲利疲弱，加上資產未能變現，導致財報壓力持續。若無法及時活化土地，恐面臨退市或被市場派全面接管的風險。

3. 市場派虎視眈眈：
   投資人普遍認為，泰豐的真正價值在於土地，因此經營權之爭持續上演。若市場派能順利掌控，未來可能加速資產開發。

📈 股價表現：

泰豐股價波動極大，往往隨「資產活化」題材而暴漲，但因缺乏實質進度，常快速回跌。例如：2022 年傳出中壢廠區有意合作開發，股價曾一度飆升，但計畫遲遲無下文，投資人熱情消退。

📊 總結觀察：

泰豐本業難以扭轉頹勢，真正價值在於土地。但若開發進度不明朗，股價將繼續受限於短線題材操作。投資人須警惕「題材股」特性。

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🏘️ 中福：資產豐厚卻陷「財務黑洞」

中福（1435）曾是建材產業的重要公司，但隨著產業轉型與營運低迷，公司逐漸淪為「土地資產股」。中福擁有的土地，主要位於台北市、新北市等黃金區域，市值潛力驚人。

• 📍 台北市中山區土地：屬於精華地段，若開發為住宅或商辦，價值將倍增。

• 📍 新北市部分廠區土地：隨著產業轉型，可望轉作住宅或商業用途。

然而，中福問題比大同與泰豐更嚴重：

1. 財務黑洞：
   中福長年處於虧損，負債比高，現金流吃緊。即使土地價值龐大，但短期內難以支撐營運。

2. 經營權爭奪更激烈：
   因土地價值高，市場派與原大股東的鬥爭尤為激烈。多次股東會演變成經營權大戰，造成公司治理不穩。

3. 開發能力不足：
   即使擁有土地，若缺乏資金與專業團隊，開發案難以推動，最終淪為「紙上富貴」。

📈 股價表現：

中福股價常因「資產重估題材」而被短線資金炒作。例如：某些年度因都市更新政策受惠，股價瞬間飆升，但隨後回落。

📊 總結觀察：

中福擁有黃金土地，但財務與治理風險極高，投資人需警惕「價值陷阱」。若未來能引入強勢資金或策略夥伴，才有機會真正釋放土地價值。

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📊 三家公司土地資產與風險比較表